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2012-04-19 作者：紀(jì)睿坤 來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道
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每次房地產(chǎn)調(diào)控都要遭遇周期論：房價一調(diào)就降一放就漲。而造成這個問題的核心是土地供應(yīng)，政府土地供應(yīng)總是滯后于市場需求。歷年來土地調(diào)控政策也總是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，要解決這個問題就必須反周期行之，即在土地市場冷淡的時候加強供地，而且必須供好地，刺激企業(yè)拿地。從這個意義說，大興土地四度流拍或為政府借鑒。
但是，反周期行之的道理，很多地方政府卻不愿意去做。
道理很簡單，土地市場不好的情況下，賤賣不如捂著，等到土地市場復(fù)蘇時，再出售，保不準(zhǔn)還能賣出一個好價錢。
實際上，地方政府“捂地待漲”的僥幸心理在如今地價下行的背景下，并不少見。
對于地方政府來說，規(guī)避土地市場萎縮導(dǎo)致的地價下行的辦法，一個是減少住宅用地供應(yīng)，穩(wěn)定地價；一個是捂地待漲；另一個就是變相放松樓市調(diào)控。
4月17日，國土部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，全國主要監(jiān)測城市住宅地價為4516元，環(huán)比下降0.04%，同比增長僅3.70%，環(huán)比增幅自2009年二季度以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。在房價拐點半年之后，土地市場正式迎來拐點，進(jìn)入低位運行期。
與此同時，任何一個房地產(chǎn)企業(yè)拓展部的經(jīng)理都會告訴你，目前住宅用地的數(shù)量不多，可選空間不大，質(zhì)量也多不佳。
如此便陷入一個惡性循環(huán)，土地市場不好，地方政府捂地不賣，或者拿一些有瑕疵的地塊去賣，開發(fā)商的拿地積極性更弱。
這也將產(chǎn)生一個很重要的問題，如果這個階段普通商品房供地跟不上去，那么未來1-2年的商品房供應(yīng)將會短缺，并帶來新一輪的房價上漲。
作為樓市調(diào)控的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)用地調(diào)控的主管部門國土部也已經(jīng)意識到這一點。
17日，國土部在一次內(nèi)部視頻會議上特別提到，謹(jǐn)防地方政府變相放松樓市調(diào)控，要求地方政府加強商品房用地供應(yīng)，編制科學(xué)的供地規(guī)劃。
在土地市場越是不好，政府越要編制科學(xué)的供地規(guī)劃，拿地尤其是拿好地出來賣，以保證開發(fā)商拿地積極性和房地產(chǎn)開工率。
然而各地由于過度存在大量的用地抵押至銀行的情況，又必須確保地價，一旦地價下行，抵押至銀行的價值也將隨之縮水，進(jìn)一步加劇了地方債務(wù)負(fù)擔(dān)和風(fēng)險。
在樓市持續(xù)調(diào)控的背景下，地方政府要有心理準(zhǔn)備，不能存僥幸心理囤地待漲。土地市場已經(jīng)步入下行周期，短期內(nèi)不會改變，將至少持續(xù)到明年上半年。
一般來說，土地市場表現(xiàn)常滯后于房地產(chǎn)市場半年，也就是說，如今的土地市場是半年前房地產(chǎn)市場的真實反應(yīng)。
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