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2012-05-09 作者：李宇嘉（深圳市房地產(chǎn)研究中心） 來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)
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近期，釋放新一輪刺激“剛需”入市政策儲(chǔ)備的消息引起了不小反響。盡管該儲(chǔ)備政策主要針對(duì)首套房?jī)?yōu)惠政策的常態(tài)化、制度化，最終目的是建立一套保證合理、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長(zhǎng)效政策機(jī)制，但還是引起了相關(guān)人士和機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂，投資性需求會(huì)不會(huì)借道政策優(yōu)惠登堂入室，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因?yàn)榇碳ふ叩膶?shí)施而再次上漲？
上述諸多擔(dān)憂不無(wú)道理，2008年底刺激“剛需”的政策確實(shí)引發(fā)了投資性需求的膨脹和房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何界定“剛需”刺激政策的覆蓋范圍。事實(shí)上，不管是研究鼓勵(lì)“剛需”的刺激政策，還是研究鼓勵(lì)非投資投機(jī)住房消費(fèi)的刺激政策，不外乎在首次購(gòu)房需求和改善性購(gòu)房需求中做文章。
首次購(gòu)房需求毫無(wú)疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)獲得政策支持，關(guān)鍵是此前被限購(gòu)、限貸所凍結(jié)的部分改善性需求是否應(yīng)該被納入此次刺激政策的范疇。按道理講，住房需求必然會(huì)隨著收入增加和生活質(zhì)量提升而不斷升級(jí)，新房換舊房、大房換小房和為父母購(gòu)房、為子女買學(xué)位房、為生活休閑和旅游度假購(gòu)房等等改善性需求將不斷增長(zhǎng)，這些都應(yīng)屬于“剛需”或非投資投機(jī)性住房消費(fèi)。但是，投資性需求和改善性需求在購(gòu)房時(shí)是難以區(qū)分的，只能在購(gòu)買后房屋的具體用途上區(qū)分，即自住還是出租或出售以尋求短期或長(zhǎng)期的增值收益。即便屬于改善性需求的，也可能會(huì)由于隨后的出售或出租行為而有意或無(wú)意地轉(zhuǎn)變成投資或投機(jī)性需求。因此，我們無(wú)法在購(gòu)房資格或優(yōu)惠準(zhǔn)入的環(huán)節(jié)區(qū)分改善性需求和投資性需求，問(wèn)題的關(guān)鍵是控制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期導(dǎo)致的投資欲望。目前，主要城市房?jī)r(jià)盡管有所回調(diào)但降幅非常有限，動(dòng)態(tài)看處于2009年以來(lái)快速上漲后的高位平穩(wěn)階段，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，房?jī)r(jià)再次上漲的驅(qū)動(dòng)力和反彈的壓力依舊存在，改善性需求確實(shí)需要支持但目前還不具備條件。如果將改善性需求也納入此次政策優(yōu)惠覆蓋的范疇，2009-2010年投資性購(gòu)房盛宴和房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的一幕將會(huì)又一次上演。
好在管理層對(duì)這一問(wèn)題的認(rèn)識(shí)還是比較清楚的，這也是為何佛山、蕪湖、上海等地政策松綁無(wú)一例外地被叫停的原因。這些城市出臺(tái)的政策在事實(shí)上存在著偷換或模糊概念的行為，盡管在表現(xiàn)形式上無(wú)一例外地打著鼓勵(lì)“剛需”或非投資投機(jī)性購(gòu)房的幌子，實(shí)質(zhì)上卻無(wú)法或無(wú)意控制投資投機(jī)等非合理需求的卷土重來(lái)。因此，此輪刺激“剛需”入市的政策只能針對(duì)首次購(gòu)房人群，而不會(huì)將改善性需求納入，這也就不難理解為何近期部分城市首套房按揭貸款利率下調(diào)、首套房公積金貸款額度提高、普通住房標(biāo)準(zhǔn)提高等針對(duì)首套房購(gòu)買優(yōu)惠的行為并未被質(zhì)疑和叫停。
另外，部分人士認(rèn)為調(diào)控再繼續(xù)下去會(huì)傷及經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)生于宏觀經(jīng)濟(jì)不假，銷售下滑和價(jià)格回調(diào)會(huì)經(jīng)由開發(fā)商景氣預(yù)期、拿地、新開工而影響到開發(fā)投資的增長(zhǎng)，進(jìn)而拖累全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資增長(zhǎng)。去年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資保持在30%左右的增速，今年一季度仍舊保持在24%的高水平上，并沒(méi)有出現(xiàn)所謂的“斷崖式”下滑。究其原因，一方面在于中西部、三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊處于較快發(fā)展階段，另一方面在于今年在建和新開工保障房總量達(dá)到近1700萬(wàn)套，相當(dāng)于2011年房地產(chǎn)在建總規(guī)模的1/4。房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)影響非常有限，這是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)與2008年金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)的最大不同。因此，也就不存在借刺激“剛需”來(lái)挽救經(jīng)濟(jì)的需要，更何況今年國(guó)家已經(jīng)主動(dòng)調(diào)低了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。
針對(duì)首套房的優(yōu)惠也并不會(huì)引發(fā)投資性需求反彈和房?jī)r(jià)上漲。首套房在購(gòu)房資格準(zhǔn)入上的邊界非常清楚，準(zhǔn)入監(jiān)管的難度和成本很小，不會(huì)像改善性需求那樣無(wú)法在實(shí)際購(gòu)房行為上厘清與投資性需求的區(qū)別。限購(gòu)、限貸政策執(zhí)行一年有余比較成熟并將繼續(xù)執(zhí)行，包括投資性需求在內(nèi)的非合理需求基本被抑制。只要投機(jī)投資性需求被控制，房?jī)r(jià)就難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的反彈。
另外，首次購(gòu)房者占主體的市場(chǎng)微觀結(jié)構(gòu)下，需求價(jià)格彈性顯著為負(fù)，即需求與房?jī)r(jià)反向變動(dòng)，這不同于投資性需求主導(dǎo)下需求與房?jī)r(jià)正向變動(dòng)。目前，首套房購(gòu)置成本仍舊相對(duì)較高，不管是房?jī)r(jià)水平，還是按揭貸款利率和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，均處于歷史最高水平或近幾年的高位，以自住需求為主體的市場(chǎng)還不穩(wěn)定。因此，針對(duì)首套房?jī)?yōu)惠政策的常態(tài)化和制度化，有利于鞏固自住需求為主體的市場(chǎng)，有利于住房市場(chǎng)向民生化方向的發(fā)展。
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