近日有研究機(jī)構(gòu)發(fā)布調(diào)查報(bào)告稱“中國(guó)自有住房擁有率高達(dá)89.68%”，這引起了各方的關(guān)注。與一些人的質(zhì)疑相反，我認(rèn)為應(yīng)該大力倡導(dǎo)不同的研究機(jī)構(gòu)開(kāi)展扎實(shí)的調(diào)研，只有通過(guò)多渠道、多方式的調(diào)研，我們對(duì)中國(guó)住房實(shí)際狀況的了解才會(huì)不斷進(jìn)步，否則很容易被感覺(jué)和情緒所主導(dǎo)。
　　盡管如此，對(duì)住房自有率及其相關(guān)問(wèn)題，仍值得做一些討論。在住房問(wèn)題的學(xué)術(shù)研究和政策討論中，住房自有率是一個(gè)較為常用的指標(biāo)，大體上是指自己擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭戶數(shù)占全社會(huì)家庭戶數(shù)的比例。
　　可見(jiàn)，這個(gè)概念有兩個(gè)要點(diǎn)。其一，比較的是家庭戶數(shù)，而不是住房面積，這就與前一段時(shí)間所談及的“住房私有率”這一概念有較大區(qū)別，后者是指自有住房的建筑面積占所有住房建筑面積的比例。其二，突出擁有產(chǎn)權(quán)的特性。按照一般的說(shuō)法，產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)、占有權(quán)、支配權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)，是經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式。在中國(guó)的住房體系中，城鎮(zhèn)住房的產(chǎn)權(quán)屬性爭(zhēng)議較少，但是對(duì)于農(nóng)村住房的產(chǎn)權(quán)屬性，卻仍然是模糊的，至少目前絕大多數(shù)農(nóng)村住房沒(méi)有頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。
　　住房自有率的高低，的確能說(shuō)明一些問(wèn)題。比如，只有住房市場(chǎng)的不斷培育和發(fā)展，居民才能通過(guò)交易獲得商品住房，因而住房自有率與住房市場(chǎng)的發(fā)展程度在一定階段會(huì)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。住房作為一種消費(fèi)品，自有率升高，說(shuō)明居民收入在一定階段有穩(wěn)定增長(zhǎng)，所以住房自有率的增幅與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有一定的正相關(guān)關(guān)系。住房也有資產(chǎn)屬性，自有率較高說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)在居民的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)中比例更大。另外，還有研究者提出過(guò)，自己擁有住房具有較大的心理滿足效應(yīng)，因而住房自有率高可能還符合人們“敝帚自珍”的天性。
　　但是，住房自有率不是萬(wàn)能的，有很多問(wèn)題是不能回應(yīng)的。比如，居住條件的好壞與自有率沒(méi)有必然關(guān)聯(lián)，現(xiàn)實(shí)中既有大量租住豪宅的事例，也存在蝸居陋室的事實(shí)；住房自有率的高低也不能直接說(shuō)明住房資源的配置狀況，因?yàn)樗�只反映“擁有”，而沒(méi)有反映“擁有多少”；判斷住房市場(chǎng)的穩(wěn)健程度，不能太多地依據(jù)住房自有率，因?yàn)樵诓煌�情形下，住房市�?chǎng)會(huì)有多個(gè)相對(duì)穩(wěn)健的均衡點(diǎn)。
　　總體上來(lái)看，影響一個(gè)國(guó)家住房自有率水平高低的因素有制度變量、結(jié)構(gòu)變量和文化變量。
　　制度變量主要包括住房供應(yīng)制度、財(cái)稅制度、社會(huì)福利制度和就業(yè)制度等因素。在一個(gè)全部由政府提供福利住房向完全由市場(chǎng)供應(yīng)住房的轉(zhuǎn)型時(shí)期，住房自有率必定快速上升；在一個(gè)只對(duì)購(gòu)房提供稅費(fèi)優(yōu)惠和信貸支持的政策框架中，自有率必然走高；如果住房不僅僅是用于居住，甚至也不僅僅用于投資，還承擔(dān)著諸多社會(huì)福利功能（比如要憑借產(chǎn)權(quán)住房才能享受教育、醫(yī)療、養(yǎng)老以及其他公共服務(wù)），自有率也肯定會(huì)升高。
　　結(jié)構(gòu)變量涉及人口結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)等因素。如果適婚年齡的人口和撫養(yǎng)未成年人的家庭是社會(huì)的主體，由于這些人口和家庭更趨于穩(wěn)定的生活，購(gòu)房意愿也更強(qiáng)烈，因而住房自有率會(huì)更高。在一個(gè)勞動(dòng)力流動(dòng)不是很充分，或者雖然有流動(dòng)，但呈現(xiàn)出“候鳥(niǎo)式”遷徙的社會(huì)中，自有率也會(huì)較高。另外，經(jīng)過(guò)一段較長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入有較大幅度增長(zhǎng)，但金融體系發(fā)展相對(duì)滯后，使得居民除了購(gòu)置住房外很少有相對(duì)可行的投資渠道，家庭資產(chǎn)配置只有偏重于房產(chǎn)，住房自有率必然升高。
　　文化變量包括文化傳統(tǒng)、消費(fèi)習(xí)慣和社會(huì)認(rèn)同等因素。在一個(gè)向來(lái)崇尚“有恒產(chǎn)者有恒心”的文化傳統(tǒng)中，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房的意愿會(huì)更強(qiáng)烈；如果社會(huì)輿論普遍傾向于擁有自己的產(chǎn)權(quán)住房，否則就不好談婚論嫁，那么個(gè)人即便“啃老”也要加入到購(gòu)房群體之中；一旦同輩群體都以是否擁有自己的產(chǎn)權(quán)住房而評(píng)論某個(gè)個(gè)體之時(shí)，個(gè)體感受到的壓力就會(huì)體現(xiàn)到住房自有率的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上。
　　住房自有率的高低是一種客觀事實(shí)，不應(yīng)簡(jiǎn)單賦予價(jià)值判斷，更重要的是我們還要做些什么。
　　就政策制定和實(shí)踐而言，當(dāng)前較重要的幾項(xiàng)工作包括：盡快開(kāi)展全國(guó)住房普查或抽樣調(diào)查工作，爭(zhēng)取相對(duì)全面地摸清全國(guó)的住房狀況，包括住房自有率情況，從而為設(shè)計(jì)住房制度改革方案提供相對(duì)準(zhǔn)確的參考依據(jù)；在住房政策框架中對(duì)住房租賃給予更大的關(guān)注，尤其是規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，保障承租人的合法權(quán)益，提供有效的公共租賃住房服務(wù)，使社會(huì)的住房租賃需求得以充分釋放；逐步改革與住房相關(guān)的公共服務(wù)資源配置體制，減少住房所承擔(dān)的公共福利功能，使住房回歸到居住的本來(lái)屬性。