讓我們先來梳理一下目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策。首先是增大供應(yīng)。根據(jù)“十二五”規(guī)劃中，2011年-2015年內(nèi)新建3600萬套保障房，在去年完工約430萬套后，今年計劃新增保障房供應(yīng)500萬套。同時，在去年開工1000萬套的基礎(chǔ)上，今年保障房將新開工700萬套。
　　由于房地產(chǎn)的建設(shè)周期大約為2年-2.5年，在未來一兩年內(nèi)，保障房將被大規(guī)模地投放市場，這將成為整個市場供應(yīng)的重要保證。從過去幾年商品房供應(yīng)來看，每年新增供應(yīng)量也不過為600萬套-800萬套，未來數(shù)年年均700萬套的保障房供應(yīng)，將從根本上改變中國房地產(chǎn)市場的供求局面。
　　誠然，一旦房地產(chǎn)市場調(diào)控增強，房地產(chǎn)投資的回報率下降，商品房新增供應(yīng)量也可能相應(yīng)下滑。按此估計，未來數(shù)年年均新增住房供應(yīng)量（加上保障房）約為1200萬套-1400萬套，與過去數(shù)年相比，約有60%-80%的增量。從需求端考慮，未來數(shù)年的年均城市新增就業(yè)人口大約為2300萬人-2500萬人左右，這一規(guī)模與“十一五”期間相當(dāng)。
　　城市新增就業(yè)人口主要包括原本自然增長的城市就業(yè)人口和進入城市的農(nóng)民工群體。在“十一五”期間，城市新增就業(yè)人口規(guī)模約為年均2500萬人，但城市新增的商品房供應(yīng)量卻僅為600萬套-800萬套，這在很大程度上導(dǎo)致了供需的失衡。
　　在“十二五”規(guī)劃的后續(xù)年份，就業(yè)人口的新增總量與“十一五”期間相比大致相當(dāng)，但商品房與保障房的供應(yīng)量卻開始猛增，按照一套房屋入住兩個人的簡單測算，中國將逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)供需的基本平衡，這也是自1998年啟動房改之后首度出現(xiàn)的。在這一局面出現(xiàn)之前，相信中央政府仍將堅持“抑制投機”的基本政策，以保證房地產(chǎn)市場能夠成功實現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整。
　　可以說，調(diào)整房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，也是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的另一個重要政策著力點，通過加大市場交易和流轉(zhuǎn)成本，在提高房地產(chǎn)投資的首付和貸款成本的同時實施“限購”，中國事實上奉行的是“半市場、半行政”的房地產(chǎn)調(diào)控模式。盡管這一調(diào)控模式受到了很多的質(zhì)疑，但從價格的反應(yīng)來看，這一政策已經(jīng)取得了一定成效。
　　如果堅持目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)，相信中國有望在中期內(nèi)實現(xiàn)這一住房供應(yīng)制度——政府實施一定補貼的保障房將主要提供給中低收入群體；相對較為高端的、更遵循市場機制的商品房將被供應(yīng)給收入較高的人群，但較高的居住和交易成本仍可能長期維持。
　　當(dāng)然，要真正達(dá)到這樣的效果，保障房的供應(yīng)比例必須達(dá)到一定的臨界值，中國提出“十二五”期間保障房的供應(yīng)比例約為20%，似乎預(yù)示著臨界值的大致范圍。在筆者看來，20%不是一個新增供應(yīng)量的概念，或更接近于存量概念。按照“十二五”規(guī)劃，要新建3600萬套保障房，加上“十一五”期間建設(shè)的保障房計算，大約有1.3億-1.4億的人口將入住公共住房。
　　按照中國目前的城市化率比例，到“十二五”末期，中國的城市化率將達(dá)到52%左右水平，對應(yīng)的城市人口將超過7億人，按此計算，保障房的供應(yīng)比例將接近20%水平，與政府的相關(guān)目標(biāo)暗合。
　　一般認(rèn)為，中國的勞動人口在2015年前后將出現(xiàn)下降趨勢，這意味著房地產(chǎn)的新增供應(yīng)規(guī)模也需要逐漸減少，即所謂的“剛性需求”將不會對市場產(chǎn)生明顯的沖擊作用，彼時存量房的交易應(yīng)該能夠滿足市場的基本需求。房地產(chǎn)市場的一般波動，也將更加遵循經(jīng)濟周期的變化。
　　目前，中國在溫州已展開個人海外直接投資的試點，這對長期實施資本管制、資金“只進不出”的中國經(jīng)濟來說有著重要的示范意義：中國居民可以走出國門投資正處低迷的歐美房市；隨著人民幣匯率雙向波動性明顯增強，人民幣單邊升值預(yù)期的明顯減弱，將改變境外資金長期持有中國房地產(chǎn)的投資模式。另外，房地產(chǎn)投資的回報率下降及持有成本和交易成本的不斷上升，也將抑制國內(nèi)外資金進入這一領(lǐng)域的興趣。
　　盡管近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示70個大中城市房價仍處于下調(diào)過程中，但目前經(jīng)濟正處于超預(yù)期下滑之中，如何“防止房價反彈”，依然是房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)。對中國房地產(chǎn)市場來說，這又意味著什么呢？