在中央政府把“穩(wěn)增長”放在重要位置上并推出了一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策后，市場普遍認(rèn)為堅(jiān)持了兩年多房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策將如2008年下半年那樣出現(xiàn)松動甚至逆轉(zhuǎn)。特別是如揚(yáng)州等地的“軟性”托市政策被默許后，住房市場政策將出現(xiàn)重大逆轉(zhuǎn)更儼然成了主流意見。但看當(dāng)前的住房市場的形勢，盡管一些城市住房銷售出現(xiàn)了近一年來的“小陽春”，甚至有些城市住房價(jià)格又開始上漲，但住房市場所面臨的開發(fā)商資金鏈處于緊張狀態(tài)，整體上房價(jià)仍在下跌，銷售量還在下降的局面并未變化，總體而言，國內(nèi)各地住房市場“去庫存化”仍是房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的大問題。
所以，現(xiàn)在市場最為關(guān)切的問題是，在“穩(wěn)增長”的政策格局下，住房宏觀調(diào)控政策是不是真的會松動？如果松動，那國內(nèi)住房市場會走向哪里？如果不松動的話，那么當(dāng)前住房市場宏觀調(diào)控政策又會怎么變化？為什么當(dāng)前房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控會如此困難而地方政府不時(shí)要出臺“軟性”托市政策？為何房地產(chǎn)開發(fā)商面對過高庫存率就是不愿意讓房價(jià)下降加快銷售？為何面對過高的房價(jià)居民還會涌入樓市？
要深入解析這些問題，先得仔細(xì)剖析當(dāng)下有關(guān)住房市場的一些錯(cuò)誤的預(yù)期。
從中央的角度來看，盡管為了應(yīng)對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長下行的風(fēng)險(xiǎn)而把“穩(wěn)增長”放在了重要位置上，但執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍然十分堅(jiān)決。在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策有所調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策基本上沒有改變。比如，嚴(yán)格區(qū)分住房投機(jī)炒作與住房消費(fèi)需求，對前者嚴(yán)重遏制，對后者則鼓勵(lì)。又比如，增加普遍商品住房的有效供給，大力發(fā)展保障性住房，保證這些政策落實(shí)的工具有經(jīng)濟(jì)杠桿及行政手段等。不過，無論怎樣恪守房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍有個(gè)錯(cuò)誤預(yù)期，那就是房地產(chǎn)業(yè)一向都作為宏觀調(diào)控的重要工具，如果房價(jià)快速下跌，會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，而這種沖擊是整個(gè)經(jīng)濟(jì)生活不可承受的。有人就提出，如果房價(jià)下降50%，那國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)層面是無法承受的。因?yàn)橛羞@樣一種預(yù)期，所以，開發(fā)商以及地方政府認(rèn)定中央政府不會出臺相應(yīng)的住房調(diào)控政策來達(dá)到其目標(biāo)（比如住房累進(jìn)交易稅與交易所得稅）。
但實(shí)際上住房市場宏觀調(diào)控的目標(biāo)，只是要讓住房價(jià)格回歸到合理水平，讓住房性質(zhì)發(fā)生根本性改變，并沒有對具體住房價(jià)格水平提出要求。如果住房市場以投機(jī)炒作為主導(dǎo)，現(xiàn)有的樓價(jià)已炒得很高，那么住房市場要回歸以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場，樓價(jià)出現(xiàn)較大的幅度調(diào)整就是必然的。而這種由市場性質(zhì)轉(zhuǎn)變所導(dǎo)致的價(jià)格向下調(diào)整，筆者以為，其幅度大小如何，并不取決于一些人所認(rèn)可的承受度，而取決以往泡沫吹大的程度。如果泡沫吹得過大，要讓這個(gè)市場性質(zhì)上轉(zhuǎn)型，房價(jià)下跌勢必也應(yīng)幅度最大，那是因?yàn)槭袌鰢?yán)重超支的結(jié)果，這是整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要不能不為此承擔(dān)的成本。
對于房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政策來說，就因?yàn)榭吹街醒胝畵?dān)心擠出房地產(chǎn)泡沫會對經(jīng)濟(jì)增長造成巨大的沖擊，因此，他們寧愿手中持有大量的住房也不愿意把住房價(jià)格降下來增加銷售；而地方政府則隨時(shí)都在觀察經(jīng)濟(jì)及政策變化的動向，隨時(shí)都在準(zhǔn)備出臺住房市場的“托市”之策。他們的算盤是，預(yù)期中央政府會隨經(jīng)濟(jì)增長回落而突然逆轉(zhuǎn)住房調(diào)控政策，如2008年下半年那樣。但實(shí)際上，這種預(yù)期是不成立的。
對于持有及購買住房者（無論是投機(jī)炒作者還是消費(fèi)者）來說，當(dāng)前住房市場的銷售數(shù)量上快速萎縮而價(jià)格卻不下降，最根本的原因不僅在于以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的住房市場性質(zhì)沒有改變，而且在于住房市場賺錢功能依然深入人心。根據(jù)早幾年的經(jīng)驗(yàn)，凡是購買住房者，沒有誰不賺錢的，相比投資股市，這要可靠、穩(wěn)妥多了。這樣的示范效應(yīng)實(shí)在太強(qiáng)烈了，所以，對于沒有其他投資渠道的國內(nèi)民眾來說，只要能夠購買到住房就預(yù)期能夠賺錢，就預(yù)示著財(cái)富增長。因此，無論政府出臺什么政策來限制，居民不僅更是希望能買到住房賺錢，而且總是能千方百計(jì)找到化解這些政策限制的辦法。
正因?yàn)閲鴥?nèi)絕大多數(shù)居民都預(yù)期只要買了房就能賺錢，就能增加財(cái)富，因此那些持有住房者或早幾年的住房投機(jī)炒作者，看到住房價(jià)格向下調(diào)整，一定會把手中的住房抓得更牢而不愿拿來交易，而那些沒有進(jìn)入市場的購買住房者，只要看到住房價(jià)格有些許下跌，就會拼命進(jìn)入市場。特別是在中國目前的人口結(jié)構(gòu)下，更是促使這種住房購買更踴躍。這就是最近一些城市當(dāng)住房價(jià)格些許下跌時(shí)，住房銷售就很快增加的原因所在。
由上述分析，筆者得出結(jié)論是，當(dāng)前國內(nèi)住房市場宏觀調(diào)控之所以會如此困難，恰與國內(nèi)住房市場當(dāng)事人不同的錯(cuò)誤預(yù)期有關(guān)。可以肯定，只要這些預(yù)期不改變，就會對國內(nèi)住房市場宏觀調(diào)控造成很大困難。因此，在當(dāng)前的市場條件下，中央政府不僅要對住房宏觀調(diào)控政策執(zhí)行實(shí)施有堅(jiān)定態(tài)度，而且要設(shè)法從根本上改變這些錯(cuò)誤的預(yù)期。這才是當(dāng)前國內(nèi)住房市場得以真正調(diào)整的關(guān)鍵所在。否則，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的泡沫就不可能真正擠出，市場也無法獲得健康穩(wěn)定的發(fā)展。