當(dāng)前中國不存在全局性房地產(chǎn)泡沫，但部分熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。在未來中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化快速推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)需求空間仍然很大，商業(yè)銀行仍應(yīng)將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一，但要密切關(guān)注由于各種不可預(yù)期因素引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)短期大幅波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)中國房地產(chǎn)泡沫情況的分析和判斷
判斷房地產(chǎn)領(lǐng)域是否存在泡沫問題，國際上常用一些指標(biāo)包括租售比、房價(jià)收入比、住房空置率、住房可支付性指數(shù)等來判斷。根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性和方法的科學(xué)性，本文選取房價(jià)收入比和住房租售比兩個(gè)指標(biāo)來對(duì)中國房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行判斷。
（一）基于房價(jià)收入比判斷，當(dāng)前中國不存在全局性的房地產(chǎn)泡沫，但熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。
1.判斷標(biāo)準(zhǔn)。房價(jià)收入比一般定義為一套住房的價(jià)格是一個(gè)家庭年收入的多少倍，其具有計(jì)算簡便、含義直觀的特點(diǎn)，但最大缺點(diǎn)和應(yīng)用難點(diǎn)則是難以準(zhǔn)確確定合理區(qū)間。
很長一段時(shí)間里，中國學(xué)者經(jīng)常引用世界銀行的“4至6倍”作為房價(jià)合理區(qū)間的“國際標(biāo)準(zhǔn)”。事實(shí)上，由于各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大，房價(jià)收入比并不存在一個(gè)絕對(duì)化的合理區(qū)間。世界銀行曾在全球調(diào)查了96個(gè)國家，房價(jià)收入比平均為8.4，其中，最大值為30，最小值為0.8，而美國次貸危機(jī)爆發(fā)前全國房價(jià)收入比的最高值也沒有超過5倍，仍處于“4至6倍”的所謂“國際標(biāo)準(zhǔn)”區(qū)間內(nèi)。
我們認(rèn)為，評(píng)價(jià)一個(gè)城市的房價(jià)水平是否合理，不宜用一個(gè)國家或地區(qū)的房價(jià)收入比去評(píng)估另一個(gè)國家或地區(qū)的房價(jià)收入比，而應(yīng)根據(jù)特定區(qū)域房價(jià)收入比的多年均值作為評(píng)價(jià)房價(jià)水平是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。一旦房價(jià)收入比突然較多地偏離多年均值，則通常預(yù)示著短期內(nèi)房價(jià)出現(xiàn)了異常變化。
2.判斷結(jié)論：中國不存在全局性泡沫，但北京、上海、海南等熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。
1997年以來，全國城鎮(zhèn)的房價(jià)收入比均值為8.4倍，2011年的房價(jià)收入比為7.4倍，創(chuàng)1997年以來的新低。用房價(jià)收入比指標(biāo)衡量，從全國范圍來看，目前全國城鎮(zhèn)新建商品房的銷售均價(jià)是有收入水平支撐的，房價(jià)總體水平尚處于合理范圍之內(nèi)，目前全國城鎮(zhèn)房價(jià)不存在全局性泡沫。
雖然用房價(jià)收入比指標(biāo)衡量，全國的房價(jià)水平尚處于正常范圍內(nèi)，但必須看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的區(qū)域性市場(chǎng)，用房價(jià)收入比指標(biāo)來衡量北京、上海、海南等部分熱點(diǎn)城市的房價(jià)，可以發(fā)現(xiàn)這些城市的房價(jià)收入比顯著高于其歷史均值水平，房地產(chǎn)泡沫較為明顯。以北京為例，1999-2006年，北京市房價(jià)收入比均值為13.6倍。從2007年開始，北京的房價(jià)收入比快速上升。其中，2010年北京的房價(jià)收入比高達(dá)24.1倍，為1999年以來的最高水平。2011年北京市的房價(jià)收入比回落到19.3倍，但仍顯著高于1999-2006年的均值水平，北京市的房價(jià)仍需進(jìn)一步向合理水平回歸。
�。ǘ┗诜课葑馐郾扰袛啵�(dāng)前北京、上海等地區(qū)存在明顯泡沫。
1.判斷標(biāo)準(zhǔn)。房屋租售比是住房售價(jià)與月租賃價(jià)格的比值，通常指每平方米建筑面積的房價(jià)與每平方米建筑面積的月租金之間的比值。
一般來說，買房可能存在投機(jī)的成分，但租房則更多是實(shí)際居住需求。因此，根據(jù)房屋租售比來測(cè)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫比較有效。房屋租售比的國際合理標(biāo)準(zhǔn)通常為200：1到300：1，比值越高，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資投機(jī)需求越大。
2.判斷結(jié)論：北京、上海等熱點(diǎn)地區(qū)存在明顯泡沫。由于缺少全國范圍內(nèi)的租房價(jià)格數(shù)據(jù)，本文僅對(duì)北京和上海的租售比進(jìn)行了計(jì)算。從北京、上海兩城市的房屋租售比來看，2007-2010年，北京商品房租售比平均為305.6倍，上海商品房租售比則平均為258.1倍，均比2000-2006年的平均數(shù)提高了近一倍；2010年北京的商品房租售比高達(dá)360倍，上海的商品房租售比高達(dá)327倍，均為2000年以來的最高水平。
其中，從2009年起北京和上海的商品房租售比就已經(jīng)高于國際標(biāo)準(zhǔn)上限300：1。因此，根據(jù)房屋租售比指標(biāo)判斷，目前北京、上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在明顯泡沫。
綜上分析，中國并沒有出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)泡沫。但北京、上海等一些城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快，已超出一般居民的支付能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在一定泡沫，需要引起高度重視。
中國有條件避免房地產(chǎn)市場(chǎng)硬著陸
�。ㄒ唬嫶蟮膭傂孕枨蟮於酥袊康禺a(chǎn)領(lǐng)域不會(huì)硬著陸的市場(chǎng)基礎(chǔ)。
對(duì)于剛性需求占比大的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，就很少會(huì)出現(xiàn)房價(jià)一跌再跌的現(xiàn)象，因?yàn)橹灰康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了實(shí)質(zhì)性調(diào)整，就可能吸引一定的剛性需求買家階段性進(jìn)場(chǎng)。因此，要分析中國包括北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)硬著陸，還是要看房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的剛性供需情況。
1.全國范圍內(nèi)住宅總體仍呈現(xiàn)供小于需態(tài)勢(shì)。
�。�1）中國住宅剛性需求情況。中國住房消費(fèi)需求可分為三部分：第一部分是城鎮(zhèn)化帶來的需求，包括主動(dòng)融入(農(nóng)民工)或被動(dòng)卷入(失地農(nóng)民)城市化的農(nóng)民，以及畢業(yè)留城的大學(xué)生。第二部分是人口和家庭結(jié)構(gòu)變化帶來的需求，主要指一些到了結(jié)婚成家年齡帶來的住房需求。第三部分是收入水平提高帶來的需求，即城鎮(zhèn)居民的改善型購房需求。
綜上，預(yù)計(jì)中國未來每年新增住房消費(fèi)需求約有13.05億平方米。值得強(qiáng)調(diào)的是，上述計(jì)算僅僅考慮了新增需求量，房改后多年積累的住宅消費(fèi)存量缺口尚未考慮。因此，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性住房消費(fèi)需求非常龐大。
�。�2）中國住宅供給情況。土地資源是制約房地產(chǎn)供給的最主要因素。粗略計(jì)算，當(dāng)前全國尚未開工的住宅用地大約可以建成25億平方米的住宅房屋，未竣工的住宅用地大約可以建成53億平方米的住宅房屋，加上已建成的待售商品房面積1.7億平方米，共計(jì)約可以提供80億平方米的房屋，其中可能還有部分住房已經(jīng)通過預(yù)售對(duì)外銷售了。
從供需數(shù)據(jù)來看，這些供給僅用來消化存量需求缺口都不夠，上面計(jì)算未來每年的新增住宅需求量還需要通過新批土地來供給，而土地資源的有限性決定了未來土地供應(yīng)的緊張局面只會(huì)比以往更為嚴(yán)峻而不會(huì)更加寬松。
2.北京、上海等城市住宅供需也呈緊張態(tài)勢(shì)。
從北京、上海來看，其住宅供需也存在一定缺口，呈現(xiàn)緊張態(tài)勢(shì)。因此，從實(shí)際供需數(shù)據(jù)來看，中國全國范圍內(nèi)，包括北京、上海等具體城市中，居民對(duì)住房的需求是剛性的，數(shù)量也是巨大的，而且將會(huì)是持續(xù)的，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)暴跌的可能性很小。
當(dāng)然，所有潛在的需求不一定都轉(zhuǎn)化為真實(shí)的有效購買需求，部分需求還將通過租房來滿足，但是這樣的供需情況奠定了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)硬著陸的市場(chǎng)基礎(chǔ)。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)領(lǐng)域的低杠桿率為中國化解可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)提供了時(shí)間和空間。
盡管中國房地產(chǎn)已具備一定的金融屬性，但杠桿率仍較低。銀行貸款要求的首付比率較發(fā)達(dá)國家高得多，二手房市場(chǎng)的抵押品放貸率也只有60%左右。中國老百姓對(duì)住房看得很重，輕易不會(huì)出現(xiàn)美國式的大量“止贖”。而且中國人不喜歡大量負(fù)債，家庭的整體負(fù)債率很低。2010年，住戶貸款/GDP只有28%，而在此輪危機(jī)爆發(fā)前夕的2006年，美國的家庭債務(wù)余額與GDP之比高達(dá)170%。中國房地產(chǎn)按揭貸款只占GDP的12%，比美國低了60個(gè)百分點(diǎn)，按揭貸款證券化率為零。
綜合上述情況，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整可能引致的風(fēng)險(xiǎn)將主要通過產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)，并不會(huì)像美國那樣由于房地產(chǎn)金融的去杠桿化而引起整個(gè)金融市場(chǎng)的塌陷。同時(shí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的傳導(dǎo)過程，也會(huì)因產(chǎn)業(yè)鏈條的多層次而具有一定時(shí)滯，從而為化解風(fēng)險(xiǎn)提供了必要的時(shí)間和空間。
�。ㄈ┓乐棺》績r(jià)格暴跌，政府仍有很大的政策調(diào)整空間和靈活度。
當(dāng)前一些城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格回落，是政府主動(dòng)調(diào)控的結(jié)果，并非房地產(chǎn)供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)所造成。當(dāng)前在防止房價(jià)出現(xiàn)“暴跌”的同時(shí)，也要防止市場(chǎng)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。下一階段，應(yīng)在堅(jiān)持本次調(diào)控政策措施的同時(shí)，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長效制度的研究和政策儲(chǔ)備，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)由調(diào)控狀態(tài)向自主性增長平滑有序轉(zhuǎn)變。
房地產(chǎn)市場(chǎng)下行不會(huì)導(dǎo)致銀行體系崩潰
深入分析來看，中國房地產(chǎn)貸款總體風(fēng)險(xiǎn)可控，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行不會(huì)導(dǎo)致銀行體系的崩潰。
首先，中國銀行體系中房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占比相對(duì)較低。截至2011年末，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額10.73萬億元，占各項(xiàng)貸款余額的20.1%，這與許多歐美銀行房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)占比動(dòng)輒占半壁江山的情況有很大不同。主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款增速也在逐步回落，2011
年同比增長13.9%，比上年末回落13.5個(gè)百分點(diǎn)。
其次，中國銀行業(yè)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品極少，中國不存在類似美國系統(tǒng)性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。次貸危機(jī)前，美國金融機(jī)構(gòu)將各種“零首付”貸款以及只付利息的抵押貸款進(jìn)行了多重包裝，導(dǎo)致了風(fēng)險(xiǎn)的相互傳染并放大，進(jìn)而引發(fā)沖擊美國經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。而中國銀行業(yè)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品數(shù)量極少，風(fēng)險(xiǎn)特征相對(duì)簡單。
再次，從貸款具體結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)相關(guān)貸款結(jié)構(gòu)合理。以工商銀行為例，截至2011年3季度末房地產(chǎn)相關(guān)貸款結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
第一，抵押品充足的個(gè)人住房按揭貸款是主體。截至2011年3季度末，工行房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款占總貸款的21.98%，其中個(gè)人住房貸款占15.1%。
第二，貸款主要支持居民合理的個(gè)人住房融資需求，單戶貸款額度較小。截至2011年3季度末，工行個(gè)人住房貸款戶均余額21.33萬元，其中：50萬元（含）以下貸款余額占比為68.85%，且絕大部分為自住性住房，一套房按揭占比95.31%。
第三，個(gè)人住房貸款抵押率（貸款余額/抵押物評(píng)估值）為37.61%，剩余成數(shù)（貸款余額/抵押物評(píng)估價(jià)值）在8成以上的個(gè)人按揭貸款余額為零，房價(jià)波動(dòng)對(duì)貸款質(zhì)量影響可控。
綜上，房地產(chǎn)相關(guān)貸款質(zhì)量良好，這在不良率指標(biāo)上也能得到驗(yàn)證。
而在未來中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市化快速推進(jìn)的大背景下，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍有很大的空間，房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)生硬著陸的可能性很小。這是商業(yè)銀行面臨的歷史機(jī)遇，所以商業(yè)銀行仍應(yīng)將房地產(chǎn)市場(chǎng)作為重要業(yè)務(wù)領(lǐng)域之一，但與此同時(shí)，也要密切關(guān)注由于各種不可預(yù)期因素引發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)的暴漲暴跌帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
�。ū疚南祩�(gè)人觀點(diǎn)，與所在機(jī)構(gòu)無關(guān)）