當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨微妙變化。雖然全國(guó)房?jī)r(jià)仍未止跌，但近幾個(gè)月多數(shù)城市住宅成交量持續(xù)攀升，甚至多地驚現(xiàn)“日光盤”。另外，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力，“穩(wěn)增長(zhǎng)”成為經(jīng)濟(jì)政策的重心。這種情況下，房地產(chǎn)調(diào)控政策走勢(shì)備受關(guān)注。
近日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)改委、省國(guó)土資源廳、省人民政府金融服務(wù)辦公室、中國(guó)人民銀行鄭州中心支行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)河南監(jiān)管局等6個(gè)部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持剛性需求促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出了多項(xiàng)政策措施，其中以扶持剛需為主導(dǎo)思想。此舉又引起諸多猜測(cè)。
首先，分析一下此番河南樓市新政出臺(tái)的背景。本輪房地產(chǎn)調(diào)控始自2009年12月，至今歷時(shí)兩年半，調(diào)控成效明顯。然而與此同時(shí)，土地市場(chǎng)低迷致使土地出讓金大減，房地產(chǎn)成交量萎縮也影響了房地產(chǎn)稅收，很多城市財(cái)政收成失色。另外，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房屋新開(kāi)工面積這兩項(xiàng)指標(biāo)“跳水”，諸多上下游行業(yè)也陷入蕭條，進(jìn)而殃及地方GDP。在此形勢(shì)下，去年四季度以來(lái)，幾十個(gè)城市陸續(xù)微調(diào)了房產(chǎn)調(diào)控政策。
值得關(guān)注的是，這些對(duì)調(diào)控政策松綁的城市，多只針對(duì)某個(gè)環(huán)節(jié)，進(jìn)行單項(xiàng)措施調(diào)整，比如公積金貸款優(yōu)惠、首套房信貸利率下調(diào)、購(gòu)房給補(bǔ)貼、調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)等。此番河南多個(gè)部門聯(lián)合出臺(tái)一攬子措施，倒甚為少見(jiàn)。由此反映出，在房地產(chǎn)調(diào)控和行業(yè)管理方面，部分地方政府正在進(jìn)行系統(tǒng)性思考和實(shí)踐。另外，從國(guó)家層面看，去年以來(lái)多次強(qiáng)調(diào)調(diào)控不動(dòng)搖，但與過(guò)去不同的是，今年更強(qiáng)調(diào)差異化的信貸與稅收政策，一方面繼續(xù)抑制投資投機(jī)需求，另一方面開(kāi)始保護(hù)剛需。
再略析河南新政內(nèi)容。從文件名稱可知，新政緊扣“剛性需求”，迎合了國(guó)家政策導(dǎo)向。保護(hù)剛需的內(nèi)容主要有三：其一，凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）無(wú)房產(chǎn)登記購(gòu)房的均視為首套房。這是最重要的一條。2010年以來(lái)，國(guó)家有關(guān)部門在認(rèn)定首套房上，既認(rèn)貸又認(rèn)房，一個(gè)家庭即便名下無(wú)房，但以前曾利用貸款購(gòu)過(guò)房，也須按二套房辦貸款（即首付六成，利率1.1倍）。而這條新政，意味著“只認(rèn)房不認(rèn)貸”。
從道理上講，只認(rèn)房不認(rèn)貸，比認(rèn)房又認(rèn)貸，更合乎情理。而在房?jī)r(jià)上漲時(shí)期，寧可誤傷一千，不可漏網(wǎng)一人，也能理解；但在當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)下跌之際，加強(qiáng)對(duì)剛需的保護(hù)，減少誤傷，也無(wú)可指摘。不過(guò)，此事頗為糾結(jié)。房貸政策由央行和銀監(jiān)會(huì)說(shuō)了算，河南省金融管理部門（省政府金融服務(wù)辦公室、人民銀行鄭州中心支行、河南監(jiān)管局），有權(quán)調(diào)整轄區(qū)內(nèi)的房貸政策嗎？幾大國(guó)有銀行哪能輕易服管？
其二，金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)給予首套房基準(zhǔn)利率下浮30%幅度內(nèi)的優(yōu)惠。2008年四季度和2009年，在國(guó)家強(qiáng)力救市背景下，銀行曾對(duì)首套房貸利率普遍打七折，2010年后利率不斷上升，去年下半年，少數(shù)商業(yè)銀行甚至一度飆升至1.1倍。今年以來(lái)，在國(guó)家方針指導(dǎo)下，首套房貸利率持續(xù)下滑，如今八五折已屬常見(jiàn)，個(gè)別銀行驚現(xiàn)七五或八折利率。河南新政雖明確最低可打七折，但多數(shù)銀行不會(huì)如此，估計(jì)八五折將成主流。
其三，各地合理提高住房公積金貸款額度，提高幅度原則上不低于原貸款額度的15%；購(gòu)買套型建筑面積90平方米以下首套自住房，首付房款比例下調(diào)至不低于20%。不同于在商業(yè)貸款政策方面的弱勢(shì)，地方政府在公積金貸款政策方面掌握著話語(yǔ)權(quán)。首套房貸首付重新低至20%，說(shuō)明其對(duì)剛需的支持力度很強(qiáng)。
很多人認(rèn)為河南樓市新政是赤裸裸的救市，有悖于中央調(diào)控精神。筆者認(rèn)為，河南新政與去年11月放松限購(gòu)的佛山新政不同，亦與今年2月涉及保護(hù)二套改善需求的蕪湖新政不似，此政緊扣“剛性需求”，并未“越雷池”。值得觀察的是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的首套房新標(biāo)準(zhǔn)，能否行得通。不管如何，河南新政不宜厚非，更不代表國(guó)家調(diào)控政策轉(zhuǎn)向。一手抑制投資投機(jī)需求，一手保護(hù)剛需，兩手都要硬，仍是下半年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。