最近一段時(shí)間，土地市場(chǎng)一改此前幾月“冰封”態(tài)勢(shì)，迎來(lái)一波成交小高峰，高溢價(jià)地塊開始增多，個(gè)別地塊溢價(jià)率甚至高達(dá)435%。分析可以發(fā)現(xiàn)，推地速度加快、地塊位置好、起拍價(jià)低是形成高溢價(jià)的主要原因。在調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)不減，房企資金依然偏緊的大背景下，土地市場(chǎng)高溢價(jià)成交的現(xiàn)象并不普遍，短期之內(nèi)土地市場(chǎng)整體頹勢(shì)難改。
　　今年以來(lái)，在持續(xù)從緊的調(diào)控基調(diào)主導(dǎo)下，開發(fā)商對(duì)拿地普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，為避免流標(biāo)過(guò)多，重點(diǎn)城市普遍放緩?fù)恋厣鲜泄?jié)奏尤其是優(yōu)質(zhì)地塊的推出節(jié)奏，供應(yīng)量的緊縮導(dǎo)致了土地成交量下滑，除小部分熱點(diǎn)區(qū)域地塊受市場(chǎng)熱捧外，整體成交情況并不理想，底價(jià)成交成為常態(tài)。
　　這可以從一組數(shù)據(jù)中得到印證：中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，前5月標(biāo)桿房企拿地支出209億元，僅占銷售9.2%，創(chuàng)歷史新低。另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，1至5月北京、上海、廣州、深圳等10個(gè)重點(diǎn)城市半數(shù)累積成交量同比跌幅大于50%，土地出讓金總額僅為去年同期的67%。其中，上海自2011年10月份以來(lái)，除4月份之外，住宅用地市場(chǎng)平均成交溢價(jià)率為零；深圳更是自去年5月份以來(lái)，成交的住宅用地全部以底價(jià)成交，零溢價(jià)率拿地已成為深圳住宅用地市場(chǎng)普遍現(xiàn)象。
　　事實(shí)上，近期土地市場(chǎng)出現(xiàn)成交小高潮并非偶然，一方面，地方政府“土地財(cái)政”面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，被迫改變推地策略。根據(jù)中原集團(tuán)研究中心對(duì)全國(guó)主要城市的調(diào)研，目前有不少地方政府逐步加大推地力度并相應(yīng)調(diào)整推地策略。近期，南京政府新推出了十幾幅地塊，且北京、成都政府調(diào)低了部分新推出地塊的底價(jià)。尤其是進(jìn)入6月以來(lái)，全國(guó)各地推出土地的積極性明顯增加，這使得供應(yīng)出現(xiàn)了小高峰，而房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的積極性比較大，這使得溢價(jià)率短期內(nèi)上升。
　　另一方面，受土地市場(chǎng)低價(jià)吸引，部分資金相對(duì)寬裕的大房企開始逆市抄底。以萬(wàn)科為例，近期購(gòu)地頻繁，4至5月新增土地儲(chǔ)備達(dá)49公頃。金融街、佳兆業(yè)等房企也有所動(dòng)作。對(duì)房企而言，目前的拿地成本仍低于去年同期。數(shù)據(jù)顯示，5月，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為758元/平方米，環(huán)比下跌8%，同比下跌10%；其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)成交樓面均價(jià)為1101元/平方米，環(huán)比下跌14%，同比下跌8%。
　　整體而言，溢價(jià)率回升并不意味著土地市場(chǎng)將回暖，目前全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速仍處低位，1至5月份，土地購(gòu)置面積為13532萬(wàn)平方米，同比下降達(dá)18.7%，土地成交價(jià)款為2620億元，下降10%。更為重要的是，近期受熱捧地塊多為商業(yè)類地塊，而住宅類地塊并未見明顯起色�？梢灶A(yù)見，在政策環(huán)境依舊從緊、房企加速去庫(kù)存、地方財(cái)政壓力加大的情況下，各方博弈將加深，一段時(shí)期之內(nèi)土地市場(chǎng)頹勢(shì)難改。