經(jīng)過(guò)多年的摸索之后，我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策如今已經(jīng)形成了一個(gè)復(fù)雜的體系。在筆者看來(lái)，諸多措施當(dāng)中的某些部分是比較適當(dāng)和有益的，而另一些則急需調(diào)整；其中，尤以在融資渠道上對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格限制和百般打壓的做法最為不當(dāng)，相關(guān)的歧視性政策應(yīng)當(dāng)盡數(shù)取消。筆者的建議是，應(yīng)當(dāng)盡快恢復(fù)向開(kāi)發(fā)商正常進(jìn)行貸款，并允許其正常發(fā)行股票，以便確保市場(chǎng)供應(yīng)。
　　調(diào)控政策出臺(tái)了千條萬(wàn)條，卻有一條似乎被忘記了，那就是歸根到底，供求關(guān)系決定一切；房地產(chǎn)問(wèn)題的解決，最終要靠造越來(lái)越多的房子。房子多了，房?jī)r(jià)便宜了，廣大人民才能有房可住，才能住得寬敞。這就是房地產(chǎn)業(yè)的基本功能和根本目的之所在。在這一點(diǎn)上，這一行業(yè)與其他任何產(chǎn)業(yè)都是一樣的。例如，改革開(kāi)放之初，冰箱、洗衣機(jī)、電視機(jī)都是時(shí)髦的緊俏貨，也是高價(jià)商品，怎么辦呢？辦法就是引進(jìn)技術(shù)，擴(kuò)大生產(chǎn)。許多企業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)家用電器，這才使得廣大人民如今普遍用上了這些物美價(jià)廉的物品。
　　然而，房?jī)r(jià)大幅上漲之后，卻出現(xiàn)了很多奇談怪論，一說(shuō)是房?jī)r(jià)上漲是房地產(chǎn)商操縱的結(jié)果，因此很多人仇視給大家造房子的人。另一說(shuō)比較“專業(yè)化”，即房?jī)r(jià)是資金炒作的結(jié)果。這些看法結(jié)合起來(lái)，導(dǎo)致政府開(kāi)始實(shí)行一種報(bào)復(fù)性的政策，即指示銀行向房地產(chǎn)商減少資金供應(yīng)，指示證監(jiān)會(huì)暫緩核準(zhǔn)房地產(chǎn)公司的股票發(fā)行。斷你的供，看你降不降價(jià)！
　　可是，經(jīng)濟(jì)規(guī)律是無(wú)情的。開(kāi)發(fā)商怎么會(huì)為了造新房子而賤賣舊房子呢？大不了不上新項(xiàng)目罷了；加之消費(fèi)者通過(guò)預(yù)售制度源源不斷地向開(kāi)發(fā)商提供資金，所以開(kāi)發(fā)商的日子還是過(guò)得去的。而在這個(gè)節(jié)骨眼兒上，政府不斷地強(qiáng)調(diào)耕地“紅線”，土地供應(yīng)沒(méi)有相應(yīng)地、足額地跟上，結(jié)果是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期在高位運(yùn)行，且持續(xù)走高。
　　最近進(jìn)行的一輪調(diào)控，是自2010年4月17日“新國(guó)十條”頒布以來(lái)所實(shí)行的包括“限購(gòu)”、大規(guī)模推出保障房等一系列政策。從房?jī)r(jià)近兩年的走勢(shì)來(lái)看，調(diào)控政策終于產(chǎn)生了一些效力，這說(shuō)明政策組合當(dāng)中至少某些部分是對(duì)頭的。例如，“限購(gòu)”政策雖然過(guò)于嚴(yán)厲，但嚴(yán)格控制投機(jī)性需求的大方向應(yīng)當(dāng)是正確的。考慮到房地產(chǎn)業(yè)的確具有一些特殊性，以及我國(guó)人口眾多的現(xiàn)實(shí)，這應(yīng)當(dāng)成為長(zhǎng)期堅(jiān)持的基本國(guó)策——盡管具體的管理措施應(yīng)不斷調(diào)整和完善。在筆者看來(lái)，“限時(shí)開(kāi)發(fā)”也是一條有益的政策。在我國(guó)現(xiàn)行的以國(guó)有土地為主導(dǎo)的格局之下，這項(xiàng)政策具有特殊的微妙之處；對(duì)此我們將在后文再作論述。
　　在諸多不當(dāng)?shù)恼�策�?dāng)中，尤以限制和打壓房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策最為錯(cuò)誤。在房屋預(yù)售制度和按揭制度下，買方的預(yù)付款是開(kāi)發(fā)商的主要資金來(lái)源之一�？墒�，以往松弛的按揭政策雖然支持了房屋建設(shè)和供應(yīng)，卻也誘發(fā)了需求的飆升。如果需求增長(zhǎng)速度快于供應(yīng)增長(zhǎng)速度，房?jī)r(jià)當(dāng)然就不會(huì)下跌。需要認(rèn)識(shí)到的是，同樣是供應(yīng)資金，把資金直接提供給買方與直接提供給賣方的效果是大不相同的。另一方面，限購(gòu)政策雖然造成了需求縮減，但是按揭貸款金額也大幅下降；這就導(dǎo)致房地產(chǎn)商的資金來(lái)源告急，他們又怎么能夠積極地去造房子呢？統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置面積和新開(kāi)工面積都出現(xiàn)了明顯的下降。這表明，由此造成的資金缺口急需得到填補(bǔ)。
　　限制房地產(chǎn)企業(yè)在金融市場(chǎng)中直接進(jìn)行正常融資活動(dòng)的政策本來(lái)就是錯(cuò)誤的；這一政策自始就不應(yīng)該出臺(tái)。直接提供資金給企業(yè)，使它們有條件多造房子，同時(shí)又不會(huì)誘發(fā)需求增加，這是多么好的事情�。∷�以，為全民的住房福利計(jì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資不但不應(yīng)當(dāng)限制，而且應(yīng)當(dāng)期待房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力能夠得到充分利用。至少，政策制定者應(yīng)當(dāng)把開(kāi)發(fā)商當(dāng)作正常企業(yè)來(lái)予以看待，讓銀行、投資者、買方和開(kāi)發(fā)商自由協(xié)商投融資條款，以便充分周轉(zhuǎn)資金和利用資源。
　　一些人認(rèn)為向開(kāi)發(fā)商供應(yīng)資金就會(huì)引起地價(jià)上漲，進(jìn)而引起房?jī)r(jià)上漲；這里的邏輯關(guān)系并不正確。以我國(guó)近年汽車市場(chǎng)的狀況為例。汽車旺銷的時(shí)候整車廠家進(jìn)行擴(kuò)產(chǎn)，這導(dǎo)致了上游零配件價(jià)格上漲；但是，這種漲價(jià)并不必然導(dǎo)致整車價(jià)格上漲。由于各整車廠家都在迅速擴(kuò)產(chǎn)，其結(jié)果是整車價(jià)格竟然連年持續(xù)下降，整車廠家的毛利率也隨之降低。然而，經(jīng)過(guò)薄利多銷，汽車企業(yè)仍然獲取了豐厚的利潤(rùn)。這就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和成熟的過(guò)程，也是一個(gè)非常健康的過(guò)程。同理，在適當(dāng)?shù)男枨蠊芾碇�下，通過(guò)向房地產(chǎn)業(yè)敞開(kāi)供應(yīng)資金，輔之以“限時(shí)開(kāi)發(fā)”政策，只要供應(yīng)的增長(zhǎng)超過(guò)了需求的增長(zhǎng)，成品房?jī)r(jià)格就不會(huì)上漲，地價(jià)的上漲也就無(wú)法傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)上。政策制訂者一定要認(rèn)識(shí)到這是兩碼子事。
　　房地產(chǎn)企業(yè)不能獲得“正常融資者”的地位，還與以下認(rèn)識(shí)有關(guān)，即房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，系統(tǒng)效應(yīng)顯著，因而需要對(duì)其融資活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管。我們不否認(rèn)防范金融風(fēng)險(xiǎn)的重要性，也愿意對(duì)監(jiān)管部門的警惕性表示贊賞，可是，我們要問(wèn)以下的問(wèn)題：1、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮是否足以導(dǎo)致監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取歧視性的政策？尤其是在房地產(chǎn)大牛市中持續(xù)多年地實(shí)行這種歧視性的政策？這難道不是“在水緊處捉魚”嗎？事實(shí)表明，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的違約率在過(guò)去多年中一直非常低，所以監(jiān)管是否過(guò)度了呢？2、過(guò)度的監(jiān)管導(dǎo)致了房屋供應(yīng)不足，由此導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)期運(yùn)行在高位，泡沫越滾越大，難道這就是降低金融風(fēng)險(xiǎn)的正確途徑嗎？3、尤其令人不解的是，假如銀行貸款會(huì)增加金融風(fēng)險(xiǎn)的話，為什么不允許房地產(chǎn)企業(yè)在股市中進(jìn)行股本融資呢？后者難道不正是降低金融風(fēng)險(xiǎn)之道嗎？
　　所以，對(duì)于如此有違經(jīng)濟(jì)常識(shí)的政策，我們呼吁盡快予以取消。調(diào)控政策效果不彰，原因就在于好政策的效果在很大程度上被這些壞政策抵消掉了。應(yīng)當(dāng)限制的是按揭貸款，應(yīng)當(dāng)放開(kāi)的是企業(yè)貸款和募股；前期的政策恰好弄反了。政府應(yīng)當(dāng)支持房地產(chǎn)企業(yè)千方百計(jì)擴(kuò)大生產(chǎn)，積極競(jìng)爭(zhēng)，盡快走上薄利多銷之路。積極因素再長(zhǎng)幾分，消極因素再減幾分，供求關(guān)系也許就會(huì)發(fā)生根本性的逆轉(zhuǎn)。至于企業(yè)的事情，自有企業(yè)自己通盤考慮，自行負(fù)責(zé)，政府不必過(guò)于擔(dān)心個(gè)別企業(yè)的破產(chǎn)問(wèn)題。即使個(gè)別銀行因此遭受一些損失，也不必過(guò)于憂心忡忡。銀行對(duì)一個(gè)行業(yè)的放款，一般應(yīng)當(dāng)容忍一定的違約率；一個(gè)行業(yè)中的企業(yè)，一般也應(yīng)有一定的破產(chǎn)率；這才是建立有效的、負(fù)責(zé)任的監(jiān)管的適當(dāng)基礎(chǔ)。應(yīng)當(dāng)身處風(fēng)險(xiǎn)之中來(lái)監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。如果硬要建立某種遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)的理想經(jīng)濟(jì)體系，其結(jié)果只能是一廂情愿，浪費(fèi)社會(huì)資源，最終反而會(huì)引起更大的風(fēng)險(xiǎn)。
　　保障房措施終非正道。在總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)回到“以市場(chǎng)機(jī)制為主，輔之以適當(dāng)政府干預(yù)”的軌道上來(lái)，兩方面的措施都不可偏廢。在現(xiàn)行體制下，本人推薦一種“敞開(kāi)供地+敞開(kāi)企業(yè)融資+限時(shí)開(kāi)發(fā)+高額累進(jìn)房產(chǎn)稅+促進(jìn)房屋流通”的政策組合。關(guān)于這一建議的其他方面，我們將在下一期再作論述。