5月份中國(guó)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心推出的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》宣稱(chēng)，“中國(guó)自有住房擁有率達(dá)九成”，這個(gè)數(shù)字引發(fā)熱議，現(xiàn)在他們又正式推出《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告·2012》，結(jié)論更是抓取眼球：中國(guó)家庭總凈資產(chǎn)為69.1萬(wàn)億美元，美國(guó)家庭總凈資產(chǎn)為57.1萬(wàn)億美元，中國(guó)家庭總凈資產(chǎn)比美國(guó)高出21%。這一結(jié)論雖然很多人不信，但哈佛大學(xué)教授David Wise認(rèn)為這是合理的：一是中國(guó)人口是美國(guó)的四倍，家庭總數(shù)量高于美國(guó)；二是中國(guó)的房?jī)r(jià)迅速上漲。
　　那么如何來(lái)看待這個(gè)數(shù)據(jù)呢？家庭凈資產(chǎn)無(wú)非來(lái)源于兩個(gè)方面：動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)是能夠產(chǎn)生收益的生產(chǎn)性資產(chǎn)，比如股票，還有那些非上市公司的股權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)就是俗稱(chēng)的房地產(chǎn)�，F(xiàn)在中國(guó)房?jī)r(jià)高漲，美國(guó)房?jī)r(jià)回落，這些調(diào)查通過(guò)對(duì)單個(gè)家庭的抽樣調(diào)查，匯總得出我們的房地產(chǎn)高漲導(dǎo)致家庭凈資產(chǎn)高于美國(guó)。這顯然凸顯了我們的房地產(chǎn)的泡沫。
　　就一個(gè)單個(gè)的房產(chǎn)來(lái)講，很顯然它的價(jià)值來(lái)源于周邊公共物品的價(jià)值。如果他緊挨著地鐵，就是所謂的“地鐵房”，破破爛爛的老房子也會(huì)身價(jià)倍增。如果它是某個(gè)名校的招生范圍之內(nèi)，也會(huì)因?yàn)槭恰皩W(xué)區(qū)房”而烏雞變鳳凰。這說(shuō)明了房產(chǎn)價(jià)值的主要來(lái)源，不是自身的鋼筋水泥，而是周邊的公共物品。這也是房地產(chǎn)投資商強(qiáng)調(diào)的“地段，地段，再地段”的緣由。
　　既然如此，那么我們統(tǒng)計(jì)一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)值總和，其實(shí)很簡(jiǎn)單，可以計(jì)算這個(gè)區(qū)域內(nèi)的所有公共物品的價(jià)值就可以了。因?yàn)樗鼞?yīng)該被包含在所有區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)值之中的。理論上講，一個(gè)區(qū)域如果有10套房子和一個(gè)醫(yī)院。那么計(jì)算每個(gè)房子的市值再匯總，應(yīng)該等于計(jì)算這個(gè)醫(yī)院的價(jià)值和這10套房子本身的建筑成本。如果前面的那個(gè)算法超過(guò)了后面那個(gè)算法得出來(lái)的結(jié)論，就是市場(chǎng)的估值過(guò)高了。
　　如果用這種方法去看待中國(guó)和美國(guó)兩個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)值，說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)總值高于美國(guó)，會(huì)令人覺(jué)得匪夷所思。為什么呢？很簡(jiǎn)單，盡管美國(guó)的人口只有中國(guó)的四分之一，但是美國(guó)的人均住房面積是中國(guó)的4倍都不止。從這一點(diǎn)上看，美國(guó)的房地產(chǎn)的建筑總面積不會(huì)小于中國(guó)的建筑總面積。那么它們的建筑成本也不會(huì)低于中國(guó)。就公共物品而言，去過(guò)美國(guó)的人都不會(huì)否認(rèn)，美國(guó)的學(xué)校，醫(yī)院，交通設(shè)施，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于中國(guó)，即使從總數(shù)量來(lái)講，不論公路里程，還是地鐵等市政交通數(shù)量，還是教育設(shè)施等等，都比中國(guó)多。公共物品的總價(jià)值遠(yuǎn)超中國(guó)應(yīng)該不是疑問(wèn)。那么怎么可能中國(guó)的房地產(chǎn)總價(jià)值超過(guò)美國(guó)呢？
　　所以說(shuō)，如果中國(guó)的家庭凈資產(chǎn)總和真的超過(guò)了美國(guó)，那么也應(yīng)該是來(lái)自于動(dòng)產(chǎn)，而不是不動(dòng)產(chǎn)。中國(guó)現(xiàn)在的生產(chǎn)性資本對(duì)應(yīng)了每年5萬(wàn)億美元的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），美國(guó)則是12萬(wàn)億美元。中國(guó)的勞動(dòng)力報(bào)酬占了一半不到，那么資本性收入應(yīng)該在2.5萬(wàn)億美元；美國(guó)的資本性收入是GDP的三分之一，那么就是4萬(wàn)億美元。中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，資本的邊際回報(bào)應(yīng)該遠(yuǎn)超美國(guó)，即使一樣，也不應(yīng)該推斷出中國(guó)的資本量高于美國(guó)�。�
　　或許有人會(huì)說(shuō)，美國(guó)是凈債務(wù)國(guó)，這4萬(wàn)億美元的資本收入或許都是外國(guó)資本在美國(guó)的產(chǎn)出，不是美國(guó)的家庭凈資產(chǎn)。但是實(shí)際上，美國(guó)盡管是一個(gè)凈債務(wù)國(guó)，但是它的凈利息收入是正的，也就是說(shuō)，它的“不多”的海外資產(chǎn)的總收益超過(guò)了外國(guó)在美國(guó)的“很多”資產(chǎn)的總收益。從這一點(diǎn)看，即使我們考慮了復(fù)雜的國(guó)際資本，那么我們的基本結(jié)論也不會(huì)改變。美國(guó)家庭的動(dòng)產(chǎn)部分，也應(yīng)該遠(yuǎn)超中國(guó)家庭，至少1.6倍以上。
　　所以，我愚鈍，無(wú)論如何想不出來(lái)，為什么美國(guó)教授能認(rèn)同這么一個(gè)違背常識(shí)的結(jié)論，說(shuō)中國(guó)家庭凈資產(chǎn)高過(guò)了美國(guó)家庭。