當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場利益博弈越來越明顯，越來越嚴(yán)重與瘋狂。而這種房地產(chǎn)利益博弈的嚴(yán)重性，不僅使得兩年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大打折扣，而且正在嚴(yán)重?fù)p害政府的公信力。而最近溫家寶的講話，不僅重申房地產(chǎn)遏制住房投資投機(jī)需求的嚴(yán)厲性，也明確地表示要改變這種住房市場博弈關(guān)系。
房地產(chǎn)利益博弈勢(shì)頭嚴(yán)重
我們可以看到，最近，隨著“穩(wěn)增長”的經(jīng)濟(jì)刺激政策出臺(tái)，不僅房地產(chǎn)各派勢(shì)力紛紛表態(tài)，采取不同的方式要求進(jìn)行了兩年多的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策松綁。比如，有地方政府不斷地推出“軟性”托市政策，如河南地方政府為了“托市”，竟然要求銀行貸款虧損也要給購買住房者7折優(yōu)惠貸款利率，但該政策很快就叫停。同時(shí)，各種謠言四起，比如有說央行在重申7折優(yōu)惠按揭貸款利率；有銀監(jiān)會(huì)對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重已降低；有發(fā)改委官員就住房宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向；還有國內(nèi)一線城市千人排隊(duì)購買住房等。但是這些謠言很快就有人出來辟謠。
同時(shí)，所謂的房地產(chǎn)行業(yè)組織也開始大造輿論，說什么當(dāng)前房地產(chǎn)景氣指數(shù)比2008年更低，國內(nèi)房地產(chǎn)投資、銷售量及銷售金額、土地交易等急速下跌，但房價(jià)卻是微跌。而這些或是中央政策前兩年出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策所遺留下的問題。因?yàn)檫@些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策調(diào)控使得房地產(chǎn)博弈四方之三方的利益受損害:如房地產(chǎn)開發(fā)商，地方政府及住房投機(jī)炒作者，而獲利的是銀行。因此，面對(duì)當(dāng)前住房市場庫存過高，面臨住房市場“量降價(jià)滯”之僵局，就得從根本上來改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策，讓國內(nèi)住房市場重新回到2009－2010年繁榮。
更為重要的是，市場中一些聲音認(rèn)為，經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，現(xiàn)在市場上的投機(jī)性需求基本上被擠出了市場。因?yàn)楫?dāng)前購買住房者80%至90%都是出于自用的，住房投機(jī)炒作者進(jìn)入市場所占的比重較�。辉鐜啄昕焖凫姆績r(jià)開始穩(wěn)定。這樣一種看法傳遞出這樣一個(gè)信號(hào)，即國內(nèi)住房市場經(jīng)過兩年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，其成效顯著，市場性質(zhì)已經(jīng)改變，是由消費(fèi)者為主導(dǎo)；由于住房投機(jī)炒作需求基本上擠出，住房市場的價(jià)格自然開始合理回歸，住房市場嚴(yán)重的不合理的經(jīng)濟(jì)關(guān)系得到調(diào)整，以“房地產(chǎn)化”為主導(dǎo)的中國經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)型；既然住房市場已實(shí)現(xiàn)了性質(zhì)上的轉(zhuǎn)型或宏觀目標(biāo)，那么當(dāng)前住房市場政策不是限制而是回歸常態(tài)等。
市場判斷部分存在質(zhì)疑
但是這些判斷是十分令人質(zhì)疑的。比如房價(jià)穩(wěn)定或些許下跌，住房市場如何能夠?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)型。住房價(jià)格不調(diào)整，或仍然處于投機(jī)炒作者的出價(jià)水平，如何談得上投機(jī)性需求基本擠出；還有，央行報(bào)告指出有70%以上的住房消費(fèi)無法承受當(dāng)前高房價(jià)，那住房消費(fèi)需求如何能夠進(jìn)入市場或消費(fèi)如何能夠釋放等�？梢�，上述的判斷根本上就是希望輿論工具來左右市場預(yù)期及中央政府的住房政策變化。所以，在這種情況下，中央政府不得不出來重申住房市場遏制投機(jī)炒作重要性，不得不重申房價(jià)要回歸到合理價(jià)格水平，并要求政府部門出臺(tái)政策讓這種遏制住房投機(jī)投資需求作為一種長期政策。
市場出現(xiàn)騷動(dòng)
也正是這種嚴(yán)重的利益博弈，最近國內(nèi)住房市場又出現(xiàn)難以想象的騷動(dòng)。一些地方近兩年的“量降價(jià)滯”的僵局似乎在打破。比如，無論北京這樣的一線城市，還是�？陬惖亩�城市，盡管房價(jià)仍然在些微的下跌中，但住房銷售從5月份開始突然出現(xiàn)了很大程度上的回升，不少地方的“地王”又開始出現(xiàn)。而這種住房市場銷售回升更隨著這種嚴(yán)重的利益博弈在時(shí)空上都在延伸。在不少人看來，如2009年那樣住房市場大繁榮或房價(jià)快速飚升局面又將開始。
實(shí)際上，這些現(xiàn)象只是住房市場處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位的集團(tuán)嚴(yán)重利益博弈的一種表現(xiàn)。在住房市場，嚴(yán)重的利益博弈有以下幾個(gè)方陣，一是中央政府，它制定住房政策，決定住房市場利益關(guān)系與分配。二是地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、住房投機(jī)炒作者、與房地產(chǎn)市場利益密切相關(guān)的媒體等。這個(gè)方陣不僅陣營廣泛和利益關(guān)系密切（唇齒相依）與一致，而且掌控了住房市場主要資源，如要素、信息及定價(jià)等。如果沒有中央政府的政策約束，其博弈方的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，就容易成為每一次住房市場利益博弈的勝利者。三是無法承受過高房價(jià)的住房消費(fèi)需求者。在這種住房市場利益博弈中，這個(gè)方陣的群體最為弱勢(shì)。他們?nèi)藬?shù)眾多，但廣為分散，根本就無法形成有凝聚力的團(tuán)體。他們既整個(gè)住房市場利益得以實(shí)現(xiàn)的出口，也是容易成為市場價(jià)格被動(dòng)的接受者。如果中央政策上不能保護(hù)他們，這個(gè)群體也容易成為整個(gè)市場財(cái)富嚴(yán)重的被掠奪者。
政府不遺余力權(quán)衡各方利益
在住房市場這種嚴(yán)重的利益博弈中，保證住房市場各方的利益得以均衡，并減少一類群體對(duì)一類群體利益上的嚴(yán)重掠奪，這是中央政府的基本的職責(zé)。可以說，國十條出臺(tái)后，政府的住房宏觀調(diào)控政策及目標(biāo)正是朝這個(gè)方面向好，到2011年10月，這種向好的政策的效應(yīng)也開始在顯現(xiàn)。但是在今年5月“穩(wěn)增長”的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的轉(zhuǎn)向，住房市場強(qiáng)勢(shì)利益團(tuán)體又開始借助于中央政府的“穩(wěn)增長”態(tài)勢(shì)想扭轉(zhuǎn)當(dāng)前中國住房市場宏觀調(diào)控目標(biāo)，讓房地產(chǎn)市場又變成GDP增長之工具，成為一部分人掠奪另一部分人財(cái)富的工具。
因此，在這個(gè)時(shí)候，政府不僅要重申當(dāng)前住房市場宏觀調(diào)控政策目標(biāo)的重要性及堅(jiān)決性，而且還得對(duì)現(xiàn)行不利于打擊住房投機(jī)炒作需求的住房政策進(jìn)行修訂與補(bǔ)充，出臺(tái)政策真正地?cái)D出住房市場投機(jī)炒作需求，遏制優(yōu)勢(shì)集團(tuán)以各種方式左右市場，左右政府住房政策落實(shí)與完善。否則，如果讓這種少數(shù)人利益的優(yōu)勢(shì)博弈占上風(fēng)，那么不僅無法讓中國住房市場健康持有序地發(fā)展，而且將嚴(yán)重?fù)p害政府住房政策的公信力，嚴(yán)重影響政府職能有效治理。
所以，溫家寶對(duì)住房市場講話不僅在于重申了住房市場打擊投機(jī)投資需求的重要性，重申了住房市場的價(jià)格回歸到合理的價(jià)格水平，而且更為重要是要改變當(dāng)前住房市場博弈規(guī)則及市場預(yù)期，以此來保證國內(nèi)住房市場真正地實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，由住房市場以投資投機(jī)需求為主導(dǎo)的市場向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型。強(qiáng)調(diào)打擊住房投機(jī)投資需求是一種長期政策。這樣不僅能夠讓國內(nèi)住房市場真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，而且也能夠保證政府政策的公信力，讓住房市場的利益博弈逐漸地有利于弱勢(shì)的住房消費(fèi)者，讓住房市場真正能夠健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。