當(dāng)前，有關(guān)部門提出建立以租為主的住房保障體系，這是落實(shí)民生工程的重大舉措，也是進(jìn)一步深化住房制度改革的現(xiàn)實(shí)選擇。因此，公租房作為市場經(jīng)濟(jì)條件下政府為實(shí)現(xiàn)住房公平而提供的準(zhǔn)公共產(chǎn)品，需提前規(guī)劃保障對象、建設(shè)資金等問題——
公租房制度作為住房保障制度的重要組成部分，旨在解決中低收入群體的住房保障問題。當(dāng)前，有關(guān)部門提出建立以租為主的住房保障體系，這是落實(shí)民生工程的重大舉措，也是進(jìn)一步深化住房制度改革的現(xiàn)實(shí)選擇。
公租房既非完全市場化的住房，也非計劃經(jīng)濟(jì)下的福利公房，而是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府為實(shí)現(xiàn)住房公平而提供的準(zhǔn)公共產(chǎn)品。公租房要解決的是在城市中工作生活的家庭住房困難問題，保障對象可以歸納為“兩個困難，三類人群”。
“兩個困難”，一是指住房困難，即居住面積低于基本住房水平；二是指住房支付困難。公租房解決租不起房的問題，因此判斷住房支付困難的標(biāo)準(zhǔn)是租金收入比。租金收入比也是各國制定公共住房政策的重要指標(biāo)，如英國1991年規(guī)定租金支出超過收入的20%則該租金不可承受，1993年提高到22%；美國規(guī)定是25%，后調(diào)整至30%；德國根據(jù)不同的家庭人數(shù)規(guī)定為15%至30%。
“三類人群”，一是指中低收入住房困難家庭，滿足他們的住房需求是政府義不容辭的責(zé)任；二是指新就業(yè)職工，他們處于職業(yè)發(fā)展初期，是城市發(fā)展的希望和未來，其收入水平與市場房價、房租存在一定差距，為他們提供住房保障，是社會穩(wěn)定的和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要；三是指外來務(wù)工人員，他們?yōu)槌鞘械慕?jīng)濟(jì)社會發(fā)展做出過貢獻(xiàn)，為他們提供住房保障，是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求。
誰來主導(dǎo)公租房供應(yīng)？顯然供應(yīng)公租房的主體應(yīng)該是政府。這一是由公租房的定位決定的。住房保障是政府對不具備基本住房支付能力的家庭提供的幫助，實(shí)質(zhì)是政府通過國民收入再分配，承擔(dān)住房市場價格與居民支付能力的差距。二是由公租房的特點(diǎn)決定的。公租房的對象是中低收入家庭，不以盈利為目的，投資回收期長，資金需求量大，還需要專門的運(yùn)營管理人員，市場供應(yīng)只能作為必要的補(bǔ)充。
政府主導(dǎo)公租房的供應(yīng)，可以直接投資建設(shè)，也可以通過資金、土地、規(guī)劃、金融、稅收等政策支持由社會主體建設(shè)。目前，為快速增加公租房源，采取了多主體建設(shè)、多渠道籌集的方式，在建設(shè)規(guī)模巨大、政府財力有限、建設(shè)任務(wù)緊迫的情況下，有利于快速增加房源供應(yīng)，緩解社會焦慮情緒。但是社會主體缺乏長期持久的積極性，隨著存量公租房的增加，多主體建設(shè)的模式應(yīng)逐步轉(zhuǎn)向以政府建設(shè)為主。
公租房資金如何解決？公租房的建設(shè)和運(yùn)營資金，前期主要靠財政投入和吸收社會資金參與，隨著配租入住以及配套商業(yè)投入運(yùn)營，租金收入越來越重要并逐步實(shí)現(xiàn)資金自我平衡。
一是財政投入的資金。住房保障是政府的責(zé)任和義務(wù)，財政投入是政府履行住房保障義務(wù)的重要表現(xiàn)，是降低公租房成本的重要手段。公租房收益相對低、投資回收期長，在發(fā)展初期，建設(shè)資金主要依靠財政資金來啟動，并需要財政的持續(xù)投入。在市場經(jīng)濟(jì)成熟的國家，住房保障是公共財政的重要支出項(xiàng)目，每年廉租房建設(shè)資金占政府財政預(yù)算的比重在6%以上。北京對公租房建設(shè)的財政支持力度非常大，2011年一次性注資100億元投入公租房建設(shè)。
二是自我運(yùn)營實(shí)現(xiàn)的資金。首先是公租房租金收入。保障家庭承租公租房需要交納一定的租金，這是公租房運(yùn)營資金的重要來源。但公租房面向的是中低收入家庭，租金不能過高，因而存在租金低于成本的情況，這需要通過其他渠道來實(shí)現(xiàn)公租房運(yùn)營的資金平衡。其次是配套商業(yè)運(yùn)營收入。通過配套商業(yè)來實(shí)現(xiàn)公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)的自我造血功能，是完全有可能實(shí)現(xiàn)的。如香港公租房每年虧損9億元，配套商業(yè)則每年有50多億元的利潤，在彌補(bǔ)公租房運(yùn)營虧損后還有盈余。通過配套商業(yè)平衡資金的前提是政策支持，需要在建設(shè)階段配備一定比例的優(yōu)質(zhì)配套商業(yè)。
三是吸收社會投入的資金。短期內(nèi)要建設(shè)大量的公租房，社會資金就是目前公租房建設(shè)資金的主要來源。首先是銀行貸款。比如北京市保障性住房建設(shè)投資中心就與建設(shè)銀行等7家商業(yè)銀行簽署了共計1250億元綜合授信額度的戰(zhàn)略合作協(xié)議。其次是發(fā)行私募債。北京市保障性住房建設(shè)投資中心發(fā)行了105億元私募債，并由市國有資本金管理中心代發(fā)行100億元私募債。再次是公積金貸款。北京今年計劃發(fā)放100億元的公積金貸款用于公租房建設(shè)、收購。此外還有其他資金。今后，需要繼續(xù)進(jìn)行金融創(chuàng)新，引導(dǎo)社�；�、保險資金等進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域，為公租房建設(shè)長期提供低成本資金。