站在當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)展望，2012年甚至
2013年中國經(jīng)濟(jì)都將處于短、中、長周期的疊加階段，當(dāng)前所觀察到的一系列現(xiàn)象都可能是這三個周期相互疊加的倒影，雖然短期可通過開工新項(xiàng)目消化建成項(xiàng)目的產(chǎn)能、通過債務(wù)的展期進(jìn)一步支撐財(cái)政杠桿。但對于中長期的下個十年，從土地周期的視角看，中國經(jīng)濟(jì)依托城市化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景條件，能否完成從高速增長向中速增長的順利轉(zhuǎn)換主要取決于：能否培育出新的土地需求增長點(diǎn)，能否產(chǎn)生下一個新生增長極，能否推進(jìn)新一輪的制度改革。
過去十年，出口和房地產(chǎn)作為推動土地需求、土地財(cái)政和中國經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張的兩大需求，面臨一定的弱化趨勢。以房地產(chǎn)為例，按照目前調(diào)控政策導(dǎo)向，未來房價(jià)將導(dǎo)向到與土地價(jià)格和建筑安裝成本相適應(yīng)的利潤率水平，需求結(jié)構(gòu)則導(dǎo)向剛需占絕對比重的格局，這意味著下一階段房地產(chǎn)業(yè)作為土地財(cái)政的關(guān)鍵環(huán)節(jié)將面臨轉(zhuǎn)型壓力。如果轉(zhuǎn)型順利，有望重啟新一輪土地資產(chǎn)的上行擴(kuò)張周期，目前轉(zhuǎn)型的跡象已顯現(xiàn)，表現(xiàn)在以下幾個方面。
一、純住宅開發(fā)走向“加工制造業(yè)”，二三線城市的土地需求擴(kuò)張
首先，住宅市場的 “加工制造業(yè)”指隨著中國房地產(chǎn)住宅市場集中度的提升和行業(yè)的洗牌，品牌和龍頭類開發(fā)商將變成住宅開發(fā)
“富士康”，這些企業(yè)的核心優(yōu)勢是踩準(zhǔn)周期節(jié)拍，即周期低谷拿地、快速開發(fā)、周期上行銷售、快速回籠。到目前為止，萬科等龍頭企業(yè)表現(xiàn)占優(yōu)，并不是所有開發(fā)商均能適時(shí)拿地，并在多個城市布局多個項(xiàng)目。
其次，中西部和二三線城市的住宅市場需求將有較大上行空間，主要推動力是中西部省市城市化提速和流動人口的重新布局。
2000年－2010年中國城鎮(zhèn)人口平均每年增加1700萬，平均年增1．13％；2011年－2012年城市人口每年將增加1200萬，平均年增0．8％。雖然城市化速度有所放緩，但城市化進(jìn)程遠(yuǎn)未終結(jié)，且中西部城市化速度整體滯后，未來空間更大。下一個十年，中國城市化人口增長與分布的驅(qū)動力將來自2億農(nóng)民工的流動，趨勢是從沿海城市逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這將成為推動中西部城市人口增長與住房需求增長的關(guān)鍵來源。
隨著中國經(jīng)濟(jì)增長的“增量”逐步向中西部轉(zhuǎn)移，制造業(yè)內(nèi)遷和城市化將吸引流動人口向該區(qū)域轉(zhuǎn)移，從而使中西部地區(qū)及二三線城市成為住宅市場和土地需求新的增長點(diǎn)。而且土地成本作為衡量各個城市房地產(chǎn)的需求和土地緊缺程度的重要指標(biāo)，呈現(xiàn)從沿海城市到中部和西部地區(qū)、從一線城市到二線和三線城市逐次遞減的趨勢，這客觀上促使房地產(chǎn)企業(yè)加大在這些市場的土地儲備布局。
從2011年重點(diǎn)監(jiān)測企業(yè)新增土地儲備分布情況看，房地產(chǎn)企業(yè)對一二三線城市的土地儲備布局占比分別為7％、44％、49％，對二三線城市的布局顯著增加，顯示中國房地產(chǎn)市場的區(qū)域新興增長點(diǎn)正在逐步積聚。
二、房地產(chǎn)業(yè)態(tài)呈多元化趨勢：綜合體開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)
經(jīng)歷兩年嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控，以倒逼機(jī)制作用，目前中國房地產(chǎn)業(yè)態(tài)多元化趨勢初步呈現(xiàn)，城市綜合體開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)出現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢，雖然初期階段略顯混亂，但經(jīng)過逐步調(diào)整，這些新型業(yè)態(tài)有望部分替代純住宅開發(fā)，形成新的增長點(diǎn)。
首先，從2011年土地市場的成交結(jié)構(gòu)可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)多元化趨勢日益顯現(xiàn)。以北京市為例：純住宅開發(fā)將逐步過渡到以住宅配套幼托、中小學(xué)、醫(yī)院、商業(yè)配套和交通為綜合開發(fā)體的模式，這點(diǎn)在地價(jià)上有表現(xiàn)；中國主要保險(xiǎn)公司及部分投資公司開始顯著布局市核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)，從地價(jià)上看，2011年核心區(qū)成交的10塊商業(yè)用地占全部249塊成交地價(jià)的54％；部分汽車零部件企業(yè)開始布局物流地產(chǎn)，自建倉儲中心；城市綜合體和商業(yè)用地對住宅用的溢價(jià)較為顯著。
其次，物流地產(chǎn)開始起步，海外企業(yè)加大布局這一市場，可以參照幾個案例。亞洲最大的物流設(shè)施提供商普洛斯是中國和日本領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商，項(xiàng)目位于中國和日本大都市區(qū)域中的主要物流樞紐，靠近主要港口或機(jī)場，或位于交通樞紐和工業(yè)區(qū)等。憑借在兩國市場中的先發(fā)優(yōu)勢，目前在亞洲建立起卓越的物流設(shè)施平臺，目前及未來一段更長時(shí)間的業(yè)務(wù)布局主要在中國市場，主要戰(zhàn)略布局在珠三角和長三角。普洛斯對國內(nèi)物流地產(chǎn)的開拓代表了未來國內(nèi)布局的方向。
嘉里建設(shè)目前成為中國物流業(yè)規(guī)模最大的經(jīng)營者之一，在全國的配送網(wǎng)絡(luò)設(shè)有超過130個支部，服務(wù)涵蓋1800個服務(wù)點(diǎn)，所有物流設(shè)施的總樓面面積合共逾500萬平方尺。從下一階段的戰(zhàn)略布局看，隨著珠三角及華東沿岸地區(qū)的成本日漸上漲，生產(chǎn)活動逐步回流到東南亞及中國二三線城市，預(yù)計(jì)后者將發(fā)展成新的生產(chǎn)基地。
再次，一線城市商業(yè)地產(chǎn)未來成長空間逐步加大。與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)起步期較晚但持續(xù)期很長。國際經(jīng)驗(yàn)表明，人均GDP3000美元至8000美元是商業(yè)地產(chǎn)的起步期，8000美元之后進(jìn)入加速發(fā)展期，直至2萬美元后才進(jìn)入成熟發(fā)展期。而在起步期時(shí)，新增供應(yīng)增速往往最快。中國正處于起步期，而一線城市已步入加速發(fā)展期。目前中國商業(yè)地產(chǎn)的基本情況是：零售物業(yè)中大部分還是低端物業(yè)，購物中心占比很��；寫字樓中，甲級寫字樓占比很小，并且樓齡已很長；倉儲業(yè)倉庫中，70％修建于90年代前。如何改變這三大現(xiàn)狀是未來商業(yè)地產(chǎn)的成長空間所在。