中國房地產(chǎn)市場積弊已久。房價居高不下，工薪階層望樓興嘆，是中國老百姓的普遍感受。這兩年，中央政府出臺了最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，大幅提升房地產(chǎn)按揭貸款首付比例，對投資性需求實(shí)施嚴(yán)格限購措施，樓價的上漲似乎才稍喘了口氣。但即使如此，對未來房價持續(xù)上漲的預(yù)期仍然相當(dāng)普遍，從去年到今年，佛山、成都、重慶、上海、蕪湖等地地方政府不時嘗試挑戰(zhàn)限購政策，消息一出，當(dāng)?shù)仄诖�購房者無不如同久旱逢甘霖般摩拳擦掌，可見需求仍然存在，只是被政策所壓制，一旦政策松動則立即反彈。
　　為什么房地產(chǎn)政策調(diào)控多年仍是治標(biāo)不治本？歸根結(jié)底是并未改變房地產(chǎn)市場本身存在的供需矛盾。長期以來，我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控思路是以壓制為主，壓縮需求，同時壓縮供給。對于房地產(chǎn)這樣一個資金密集型的行業(yè)而言，限制融資是實(shí)現(xiàn)壓縮最直接的方式——壓制需求反映于限購、提升按揭首付要求，壓制供給則反映于收縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提升房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比例要求等。
　　但是，這里邊產(chǎn)生了一個重大的經(jīng)濟(jì)學(xué)悖論——如果期待房價下降，應(yīng)當(dāng)是提升供給、壓低需求才對，為何要對供給進(jìn)行壓縮？
　　發(fā)達(dá)國家歷史經(jīng)驗(yàn)證明，對房地產(chǎn)市場而言，當(dāng)總供給與總需求比值為110%時，即總供給應(yīng)存在相對余�？晒┙灰琢鲃訒r，房價的穩(wěn)定程度是較好的。低于這一平衡點(diǎn)，房價容易顯示為趨勢性上漲，而高于這一平衡點(diǎn)，樓市供給過于飽和，容易導(dǎo)致價格的趨勢性下跌。根據(jù)住建部的統(tǒng)計，目前我國供需比例仍低于這一平衡點(diǎn)；結(jié)合我國仍不斷增長的人口數(shù)量、不斷提升的城市化水平和不斷改善的居民收入等背景來看，房地產(chǎn)總需求仍在持續(xù)擴(kuò)張之中。我們正處在迫切需要加大房地產(chǎn)供給的階段，為何反而要收縮呢？
　　如果要為收縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提升房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比例要求這樣的政策措施尋找一些支持，大概有兩種說法。一種是，通過切斷房地產(chǎn)供應(yīng)商手中的資金鏈，逼迫其降價出售房屋回籠資金，以達(dá)到房價調(diào)控的目的——這種設(shè)想貌似有理，實(shí)際上大錯特錯，因?yàn)樗鼘⒄麄�房地產(chǎn)市場置于周轉(zhuǎn)失靈的假設(shè)下來考慮問題。房地產(chǎn)商資金鏈?zhǔn)站o后，是否降價出售存在諸多不確定性，但首先一定是降低開發(fā)速度，而這只會為將來帶來更大的供給短缺。另一種解釋是，監(jiān)管層希望降低整個房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的金融杠桿，防止金融風(fēng)險。在住建部官員2010年以來的講話中，對房地產(chǎn)市場存在的整體杠桿水平偏高，甚至高于房地美、房利美風(fēng)險爆發(fā)前美國房地產(chǎn)市場杠桿水平這一問題，曾經(jīng)有多次的強(qiáng)調(diào)，關(guān)注之情可見一斑。結(jié)合2010年、2011年反思2009年過度投資的時空背景，這一解釋也是較為合理的。
　　因?yàn)楣┬桕P(guān)系無法理順，我們發(fā)現(xiàn)不單是房價調(diào)控收效艱難，同時整個市場也充斥著扭曲與對抗——政府監(jiān)管層希望限制資金流入房地產(chǎn)開發(fā)市場，可供需缺口所決定的市場機(jī)遇令市場資金仍然趨之若鶩，從之前的房地產(chǎn)貸款到近兩年的房地產(chǎn)信托，無不是從監(jiān)管的夾縫中頑強(qiáng)發(fā)展，十分清晰地反映出這一矛盾。
　　事實(shí)上，房價調(diào)控與房地產(chǎn)市場去杠桿兩者之間，并不是非此即彼的對立關(guān)系，或許還有另外一條途徑能兼顧這兩者，那就是大力發(fā)展房地產(chǎn)股權(quán)投資基金，變“堵”為“疏”。
　　推動房地產(chǎn)股權(quán)投資基金發(fā)展，可謂目前整個房地產(chǎn)市場調(diào)控中最為缺少的一環(huán)。近兩年來，由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款全面受限，大量房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向通過房地產(chǎn)信托進(jìn)行融資。到今年年初，根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)信托余額已經(jīng)達(dá)到6882億元，增長十分迅速。但無論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是房地產(chǎn)信托，并沒有改變債權(quán)融資增加金融杠桿的本質(zhì)。到今年年初，房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到71.92%，比一年前進(jìn)一步上升1.97%，比兩年前提升7.27%，顯著高于50%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)。面對不斷上升的企業(yè)負(fù)債水平和房地產(chǎn)信托兌付壓力，銀監(jiān)會今年以來一再收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管，通過逐個監(jiān)測資金投向、對信托公司實(shí)施窗口指導(dǎo)等方式對房地產(chǎn)信托進(jìn)行調(diào)控，強(qiáng)令其減速。
　　而房地產(chǎn)股權(quán)投資基金與開發(fā)貸款和房地產(chǎn)信托最重要的差別是，因?yàn)槠湟�入的資金屬于股權(quán)性質(zhì)而非債權(quán)性質(zhì)，它降低而不是提升了房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的金融杠桿水平。通過股權(quán)基金的注入，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近年來不斷上升的資產(chǎn)負(fù)債比，充實(shí)其權(quán)益資本，有利于金融風(fēng)險的控制。唯一需要確認(rèn)的，是出資對象均充分認(rèn)識這種股權(quán)投資基金的性質(zhì)，防止在基金募集過程中推廣不當(dāng)，導(dǎo)致投資者承擔(dān)不適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。
　　從海外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)股權(quán)基金已經(jīng)扮演了歐美房地產(chǎn)開發(fā)的重要融資來源，美國存續(xù)的房地產(chǎn)股權(quán)基金規(guī)模超過7000億，社�；�金、高收入個人和大學(xué)基金成為背后重要的出資人。而根據(jù)清科的統(tǒng)計，今年國內(nèi)上半年新成立的房地產(chǎn)股權(quán)投資基金規(guī)模僅為約36億人民幣，這一規(guī)模無論與我國整個房地產(chǎn)市場的體量還是與房地產(chǎn)債權(quán)融資規(guī)模相比較，都是十分微小的，未來還具有廣闊的發(fā)展空間。
　　結(jié)合2012年下半年的形勢背景，大力發(fā)展房地產(chǎn)股權(quán)投資基金也正變得時不我待。數(shù)據(jù)反映，商品房供給不足的問題正在日益突出——由于融資渠道受到限制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今年已經(jīng)明顯放慢了拿地及新建的速度，上半年土地購置面積僅為17543萬平方米，比去年同期下降19.9%；如果我們觀察商品房庫存去化情況，我們會發(fā)現(xiàn)，6月末全國商品房庫存僅為最近一年商品房銷量的1.7倍，是2001年以來的新低。日益緊張的房地產(chǎn)供給，很有可能在不久的將來引發(fā)房價的再度上漲，導(dǎo)致此輪房價調(diào)控宣告失效。
　　在當(dāng)前的市場狀況下，大力促進(jìn)房地產(chǎn)股權(quán)投資基金發(fā)展，實(shí)現(xiàn)在不提升金融風(fēng)險的前提下，通過擴(kuò)充房地產(chǎn)開發(fā)資本金的方式，為房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域引入活水，快速提升房屋供給，推動供需缺口盡快彌合，可謂是幫助解決房地產(chǎn)市場痼疾的一劑良方。