談到在澳大利亞供房貸的經(jīng)歷，一位家住悉尼CBD、供職于全球500強(qiáng)公司的華人朋友朱莉亞告訴筆者，她年薪大約7萬(wàn)澳元(1澳元約合1.04美元)，稅后4萬(wàn)多澳元，每月支付住房按揭貸款2000多澳元，剩下不足2000澳元為可支配收入，扣去吃、穿、水電、交通和通訊等用度，每月所剩無(wú)幾。除去個(gè)人所得稅外，房貸是身為80后的朱莉亞的最大開(kāi)支，這使她身居海外，卻不得不像許多中國(guó)同齡人一樣，頭頂“房奴”名號(hào)。
朱莉亞是澳大利亞典型的“夾心層”。因收入過(guò)高，她沒(méi)有資格租住公房或享受住房合作社組織的福利；又因收入還不是“那么高”，這個(gè)表面光鮮的小白領(lǐng)，日子卻過(guò)得并不寬裕。
對(duì)澳洲“夾心層”而言，不論是貸款買(mǎi)房還是租房，生活都不輕松。值得注意的是，一般工薪階層，但凡有條件，都會(huì)選擇買(mǎi)房，而非租房。原因顯而易見(jiàn)：房租比房?jī)r(jià)漲得快，房?jī)r(jià)比工資漲得快。2011年人口普查數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞不少地方房租都跑贏了房?jī)r(jià)。
此外，數(shù)據(jù)顯示，去年年底，堪培拉、珀斯和悉尼的房租漲幅均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)赝浡�，�?duì)中低收入租房者生活造成顯著壓力。過(guò)去半年，受央行加息影響，住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)入低迷，全澳房?jī)r(jià)水平下跌了1.2%。然而，在5月和6月央行兩度放松銀根之后，住房市場(chǎng)顯著回暖，6月全國(guó)主要大城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了1%至2.7%不等的漲幅。
澳洲“房奴”一族的日子不好過(guò)。目前，租金和房貸已經(jīng)成為澳洲家庭最大開(kāi)支，租金和房貸成本增加，會(huì)對(duì)其他開(kāi)支項(xiàng)目造成壓力。租金上漲會(huì)使得中低收入人群更加難以攢到首付，使得人們實(shí)現(xiàn)居者擁有其屋的夢(mèng)想更加遙遠(yuǎn)。這體現(xiàn)了澳洲房地產(chǎn)租售市場(chǎng)嚴(yán)重倒置的現(xiàn)象。
十多年來(lái)，在礦業(yè)繁榮影響下，國(guó)際投資大量涌入澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，加之澳元匯率加速升值，澳元資產(chǎn)保值增值價(jià)值凸顯，2000年之后的三、四年間，澳住房?jī)r(jià)格水平飆漲了50%至60%。
金融危機(jī)爆發(fā)后，澳住房市場(chǎng)依然維持在相對(duì)高位，直到2010年底澳央行緊縮銀根后，才現(xiàn)疲軟勢(shì)頭，但跌幅依然有限。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)穩(wěn)定是澳經(jīng)濟(jì)基本面良好的具體表現(xiàn)。
其次，澳大利亞是一個(gè)移民國(guó)家，也是重要留學(xué)目的地，租房需求巨大。因此，住房市場(chǎng)有“愁賣(mài)不愁租”的說(shuō)法。此外，過(guò)去十年間，澳大利亞移民政策一度較為寬松，新移民增長(zhǎng)較快，這客觀上造成了租房?jī)r(jià)格高居不下的局面。加之當(dāng)局2008年大大放寬了外國(guó)人投資澳洲房產(chǎn)的限制，刺激了海外投資涌向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
另外，近年來(lái)，澳政府在平價(jià)住房建設(shè)方面規(guī)劃滯后，造成福利性質(zhì)的房源不足，不能滿足需求，沒(méi)有很好地穩(wěn)定租房市場(chǎng)的中下端，這加劇了租房?jī)r(jià)格不斷攀升。
最后，由于行業(yè)壟斷嚴(yán)重，澳金融業(yè)多年來(lái)形成高利率、高收費(fèi)的積弊，不能很好地向住房信貸市場(chǎng)傳導(dǎo)澳央行貨幣政策調(diào)整信號(hào)，導(dǎo)致信貸市場(chǎng)對(duì)其反應(yīng)不夠敏感，從而人為地加劇了市場(chǎng)扭曲，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫。
當(dāng)前，澳當(dāng)局顯然面臨兩難。一方面，受歐債危機(jī)、消費(fèi)者信心不振等內(nèi)外因素影響，當(dāng)前澳洲住房市場(chǎng)并未走出低谷；另一方面，要解決“夾心層”住房困難，則需增加福利房建設(shè)，但這樣可能推遲住房市場(chǎng)復(fù)蘇。
如何平衡市場(chǎng)效率與社會(huì)公平這對(duì)矛盾，無(wú)疑是住房市場(chǎng)調(diào)控的難點(diǎn)，值得決策者好好思考。