近日召開的山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調(diào)控工作會議上透露，該省全面實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，并開展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。消息一出，再度引發(fā)各界對商品房預(yù)售制度的討論。
我們看到，十幾年來中國住房市場之所以能夠快速發(fā)展與繁榮，就在于兩金融工具的創(chuàng)新。一是住房預(yù)售制度；二是住房按揭貸款。它們分別給住房的供給與需求提供了有效的金融杠桿。
可以說，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，住房預(yù)售制度的設(shè)立，目的為了扶持成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，增加更多的住房供給，以保證中國的住房制度改革得以成功。
但從十幾年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，由于中國住房預(yù)售制度是采取選擇性學(xué)習(xí)引進(jìn)，從而是一種單邊風(fēng)險承擔(dān)機(jī)制，即該制度運(yùn)行風(fēng)險只是購買住房者、銀行等單邊承擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)則只是獲利而不承擔(dān)該制度運(yùn)行的任何風(fēng)險。
因此，改善現(xiàn)有的住房預(yù)售制度是當(dāng)務(wù)之急。可以說，山東規(guī)劃采取商品房的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，是取消或改進(jìn)現(xiàn)行的住房預(yù)售制度的一種方式。新的住房銷售制度試行，對當(dāng)前住房市場的影響不可小視。
首先，它意味著住房預(yù)售制度將面臨重大的改革。當(dāng)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)取得經(jīng)驗(yàn)之后，國內(nèi)住房預(yù)售制度不僅會改進(jìn)，而且會重新定位、重新界定其功能及設(shè)立住房預(yù)售制的新機(jī)制，從而改變當(dāng)前住房預(yù)售制的單邊風(fēng)險承擔(dān)機(jī)制。
其次，中國住房市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在這個過程中得到很快的發(fā)展與壯大，其對銀行資金依賴程度越來越低。因此，對于這些企業(yè)來說，住房現(xiàn)房銷售不會對它們造成多大的資金壓力；對于那些進(jìn)入的小企業(yè)，則可以通過這種制度改變強(qiáng)化市場競爭，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。
第三，住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)可以降低購買住房的多重風(fēng)險。比如，降低住房產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險，購買者可以直接判斷購買住房質(zhì)量以及房價調(diào)整的風(fēng)險。當(dāng)房價上漲時，住房預(yù)售制對購買住房者有利，但房價下跌，房價調(diào)整的風(fēng)險都會暴露出來，最近發(fā)生的許多“房鬧”事件都與住房預(yù)售后房價下跌有關(guān)。住房市場的風(fēng)險分擔(dān)開始平衡。
第四，住房現(xiàn)房銷售不僅要對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，從而使得沒有資金實(shí)力的企業(yè)難以進(jìn)入市場，而且也會改變房地產(chǎn)企業(yè)行為方式，減少房地產(chǎn)企業(yè)對住房價格炒作與對住房銷售的壟斷定價，促進(jìn)住房市場價格回歸理性。