旅游地產(chǎn):大爆發(fā)還是“大爆炸”?
2012-09-10   作者:陳靚  來源:證券時(shí)報(bào)
 
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  2012年旅游行業(yè)非常火爆,旅游地產(chǎn)也是不遑多讓。根據(jù)統(tǒng)計(jì),前100大房地產(chǎn)商中,有三分之一已經(jīng)加入到這個(gè)領(lǐng)域掘金。財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀和復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民,新財(cái)富旅游行業(yè)最佳分析師獎(jiǎng)毛崢嶸,旅游財(cái)富網(wǎng)CEO曾曉成一起談?wù)劼糜蔚禺a(chǎn)。

  葉檀:現(xiàn)在旅游地產(chǎn)到底火爆到什么程度?
  曾曉成:我們今年公布了一個(gè)數(shù)據(jù),2012年的第一個(gè)季度,旅游地產(chǎn)的投資是2600億。上半年的數(shù)據(jù)還未出,初步估算為8000億。
  旅游地產(chǎn)投資周期長、風(fēng)險(xiǎn)大,需要占用大規(guī)模的資金,收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)更長,管理、運(yùn)營過程復(fù)雜,維護(hù)費(fèi)用高,而正是這些開發(fā)運(yùn)營的巨大難度將這一領(lǐng)域過濾成了大房企的逐鹿場(chǎng)。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),2012年一季度,全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目就有近70個(gè),總規(guī)模逾2600億元。今年1月至4月,全國房地產(chǎn)投資總規(guī)模為1.58萬億元,旅游地產(chǎn)占了其中近1/5,預(yù)計(jì)全年旅游地產(chǎn)計(jì)劃投資總額將超萬億元。在百強(qiáng)房企中,至少有1/3介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域,主要企業(yè)包括萬達(dá)、雅居樂、富力、萬科、恒大、世茂、佳兆業(yè)、中坤等。

  葉檀:旅游地產(chǎn)現(xiàn)在投了8000億啊,跟住宅地產(chǎn)相比怎么樣?
  蔡為民:和住宅地產(chǎn)的狀況不一樣。住宅地產(chǎn)的量更大,因?yàn)樽≌禺a(chǎn)是全面的,而旅游地產(chǎn)還有相當(dāng)?shù)木窒扌,只有在風(fēng)景秀麗,景觀獨(dú)到的地方,像黃山、海南,這些地方會(huì)去做旅游地產(chǎn)。從房地產(chǎn)角度來說,8000億并不算多么龐大的量;但是如果說從單一的旅游地產(chǎn)來看,8000億絕對(duì)是過度飽和的。近一兩年來,住宅地產(chǎn)受到比較嚴(yán)厲的調(diào)控打壓,對(duì)開發(fā)商而言,必須要尋找出路。去年主要轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),今年主要轉(zhuǎn)向在旅游地產(chǎn)。住宅地產(chǎn)泡沫被政府壓下去了,現(xiàn)在關(guān)鍵是商業(yè)地產(chǎn)跟旅游地產(chǎn),政府沒有打壓的措施,因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)跟股票一樣有風(fēng)險(xiǎn),你愿意進(jìn)去找死,那是你自己的事。
  目前我國綜合性旅游項(xiàng)目主要分為海景型、名山大川型、歷史文化型和主題樂園型。海景度假地產(chǎn)可謂國內(nèi)最早、最流行的旅游地產(chǎn)模式,典型代表為海南三亞、東部沿海地區(qū)。海南樓市1992年崩盤,2003年開始復(fù)蘇,2006、2007年有所壯大,2008年的金融危機(jī)似乎對(duì)海南地產(chǎn)的影響并不明顯,國際旅游島建設(shè)似乎給高溫的海南地產(chǎn)火上澆油,隨之而來的卻是進(jìn)退兩難的尷尬。在經(jīng)歷了2010年的暴漲后,以?凇⑷齺喌鹊貫榇淼暮D蠘鞘袕母叻寤氲凸,價(jià)跌量滯,不少炒房客被套牢。
  除了海南、云南等幾個(gè)傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)投資開發(fā)的熱地,最近幾年開始向全國蔓延。在廣東惠州沿海一帶,聚集有金融街、碧桂園、富茂、萬科等房企的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。世茂集團(tuán)在大連金渤海岸旅游度假區(qū)的世茂·御龍海灣,總投資高達(dá)500億元;佳兆業(yè)在遼寧東戴河新區(qū)的度假項(xiàng)目,預(yù)計(jì)投資達(dá)500億元;萬達(dá)的長白山國際旅游度假區(qū),中弘股份的長白山望天鵝國際旅游度假區(qū),方興地產(chǎn)的麗江“金茂雪山語”都是依托名山大川而建的項(xiàng)目。宏村、烏鎮(zhèn)等項(xiàng)目則是將古典小鎮(zhèn)重新包裝。此外以上海迪士尼為代表的主題樂園也成了地產(chǎn)商和風(fēng)投們的新寵。

  葉檀:旅游地產(chǎn)應(yīng)該警惕,因?yàn)樗兂闪俗≌禺a(chǎn)的變奏,變成了商業(yè)地產(chǎn)的變奏,是有一定的泡沫的。旅游地產(chǎn)的高收入吸引著資金前仆后繼的進(jìn)入,但是高收益背后的高風(fēng)險(xiǎn)卻并不是誰都能夠承受得起的,而且它也需要資金長期巨量的投入,注定它是一個(gè)燒錢的過程,我們一直很擔(dān)心,到底誰能夠活到最后呢?
  曾曉成:旅游地產(chǎn)就是燒錢的?未必。要看項(xiàng)目怎么細(xì)分的,像長白山萬達(dá)這個(gè)項(xiàng)目,它打造的是旅游綜合體,涵蓋了休閑、娛樂、養(yǎng)生、高爾夫球場(chǎng)這些適合于休閑度假的功能,我可以住一個(gè)星期,也可以住半年,我有我需要的各種娛樂設(shè)施。
  毛崢嶸:一個(gè)好的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該依托一個(gè)好的旅游目的地;從投資回報(bào)來講,可能有一部分要賣掉,但是我仍有大量的自持,比如有娛樂經(jīng)營性項(xiàng)目能獲得投資回報(bào),使商業(yè)模式變得更加豐富,而不是主要集中在房產(chǎn)銷售。如果主要靠賣房子的話,那我覺得真的是掛羊頭賣狗肉了。
  蔡為民:旅游地產(chǎn)是個(gè)好東西,關(guān)鍵是很多好東西一移植到中國就變壞東西了。最顯著的是主角跟配角的關(guān)系混亂了。理論上既然叫旅游地產(chǎn),你應(yīng)該70%物業(yè)是自持的,最多30%銷售,但是在中國,它可能是1比1了,甚至于概念型的旅游地產(chǎn)也出現(xiàn)了。我有一個(gè)旅游設(shè)施,然后旁邊建一堆住宅作為旅游地產(chǎn)來宣傳,來抬高我的住宅價(jià)格。

  葉檀:您說的我就想起來這個(gè)泡沫,我上次到一個(gè)城市去坐摩天輪,它叫“眼睛”,然后邊上的地產(chǎn)價(jià)格也就起來了。這個(gè)是城市景觀地產(chǎn),跟旅游地產(chǎn)也比較相像。那么現(xiàn)在有沒有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建了,結(jié)果卻根本沒有人來買?
  蔡為民:這樣的項(xiàng)目非常多,以黃山為例,黃山周邊100多個(gè)旅游地產(chǎn),我到現(xiàn)在沒聽說有成功的。當(dāng)初一哄而上,后來往往是一枝獨(dú)秀,其他全死了,所以消費(fèi)者去買的時(shí)候,能剛好買到一枝獨(dú)秀的那一個(gè)樓盤嗎?不一定哦。所以你眼睛要擦亮。
  葉檀:很多朋友肯定對(duì)旅游地產(chǎn)非常感興趣,但是旅游地產(chǎn)有做起來的,有沒做起來的,也有現(xiàn)在憋著準(zhǔn)備漲價(jià)的。不同的地方的旅游地產(chǎn)活力是完全的不一樣的,大家去投資一定要小心?纯此淖饨、售價(jià),當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力,這個(gè)很重要。如果說所有做旅游地產(chǎn)的人,能真正通過旅游產(chǎn)業(yè)做大他的公司,那么恭喜,這個(gè)行業(yè)未來一定有前景;如果所有旅游公司的老板都不務(wù)正業(yè),忙著去圈幾十畝的地,那我想過個(gè)5年、10年,恐怕中國的旅游行業(yè)就會(huì)變味,有可能中國的旅游行業(yè)的秩序就會(huì)一塌糊涂。

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