房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，是近期美國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?yàn)閿?shù)不多的好事之一。在日前全球矚目的貨幣政策會(huì)議中，美聯(lián)儲(chǔ)將新一輪量化寬松政策(QE3)的主攻方向確定在抵押貸款支持證券(MBS)而不是美國(guó)國(guó)債之上，也表明了美國(guó)貨幣政策制定者將以樓市為支點(diǎn)來(lái)撬動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的決心。
從近幾十年美國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律來(lái)看，樓市狀態(tài)可以當(dāng)作判斷復(fù)蘇強(qiáng)弱的“體溫計(jì)”之一，其敏感度也不輸股市。回顧此前兩次美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇由慢轉(zhuǎn)快的過(guò)程，美國(guó)樓市都先知先覺(jué)提前啟動(dòng)，近觀當(dāng)下，已經(jīng)闊別牛市數(shù)年之久的美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在蠢蠢欲動(dòng)。
統(tǒng)計(jì)顯示，衡量美國(guó)樓市的多項(xiàng)指標(biāo)趨好：8月份的美國(guó)舊房銷(xiāo)售量環(huán)比增加7.8%，新房開(kāi)工量環(huán)比上升2.3%，而9月份美國(guó)住宅建筑商信心指數(shù)雖在枯榮指標(biāo)(50)之下，但延續(xù)了此前數(shù)月的升勢(shì)，并創(chuàng)下2006年6月以來(lái)新高(40)。此外，幾年前因貸款購(gòu)房而變成“負(fù)翁”(房屋價(jià)值低于所欠抵押貸款額的負(fù)資產(chǎn)房主)的美國(guó)家庭逐漸轉(zhuǎn)“正”，喪失抵押贖回權(quán)的購(gòu)房者數(shù)量也在減少。有華爾街投行分析師預(yù)測(cè)，美國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)幾年上漲勢(shì)頭將逐步增強(qiáng)，并將在2022年達(dá)到2006年的歷史峰值水平。
美國(guó)樓市最近一次對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)正能量，要追溯到2005年，但目前美聯(lián)儲(chǔ)依舊對(duì)其寄予厚望。按美聯(lián)儲(chǔ)的邏輯，其進(jìn)入抵押貸款市場(chǎng)大量購(gòu)入相關(guān)債券后，可以壓低抵押貸款利率，起到提振購(gòu)房需求的作用，這樣會(huì)產(chǎn)生兩方面結(jié)果，一是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，有利于增強(qiáng)房產(chǎn)自有率接近七成的美國(guó)家庭的消費(fèi)信心，為占美國(guó)經(jīng)濟(jì)比重2/3的消費(fèi)者開(kāi)支提供可靠動(dòng)能，二是憑借回暖之勢(shì)吸引大量投資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，通過(guò)蓋房建樓來(lái)提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)。此外，美聯(lián)儲(chǔ)按月購(gòu)入抵押貸款證券，相當(dāng)于向市場(chǎng)“蓄水”，巨大的流動(dòng)性將推高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)而從賬面上挽回美國(guó)家庭被金融危機(jī)吞噬的財(cái)富，從而變目前的負(fù)面財(cái)富效應(yīng)為正面。美聯(lián)儲(chǔ)的一份報(bào)告曾顯示，美國(guó)家庭資產(chǎn)的中位數(shù)凈值從2007年的12.64萬(wàn)美元降至2010年的7.73萬(wàn)美元。
正因如此，美聯(lián)儲(chǔ)才將抵押貸款支持證券作為QE3的首選，不僅每個(gè)月的購(gòu)買(mǎi)規(guī)模達(dá)400億美元，而且繼續(xù)執(zhí)行“扭曲操作”(OT)時(shí)，也將抵押貸款支持證券作為美國(guó)國(guó)債的替換對(duì)象。
然而，上述邏輯只是美聯(lián)儲(chǔ)的一廂情愿，QE3能不能對(duì)樓市復(fù)蘇起到順?biāo)浦鄣淖饔眠�有待觀察。此前兩輪量化寬松已經(jīng)證明，美聯(lián)儲(chǔ)干預(yù)市場(chǎng)均未獲全功，尤其是傳導(dǎo)機(jī)制失靈，令巨大的流動(dòng)性僅在金融系統(tǒng)內(nèi)部循環(huán)。本次對(duì)抵押貸款支持債券下手，也要看銀行業(yè)是否俯首貼耳，依美聯(lián)儲(chǔ)之計(jì)行事。統(tǒng)計(jì)顯示，因信用記錄不良、收入不足、貸款標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格及房屋凈值為負(fù)等因素影響，大多數(shù)美國(guó)購(gòu)房者仍無(wú)法享受到低利率貸款優(yōu)惠。今年第二季度，美國(guó)大約69%的房主的按揭利率高于5%，其中33%的按揭利率超過(guò)6%。
以本輪金融危機(jī)而論，禍起美國(guó)樓市的次級(jí)抵押貸款危機(jī)，之后美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)并殃及全球，再之后世界經(jīng)濟(jì)步入波浪形的緩慢增長(zhǎng)期，若能以美國(guó)樓市復(fù)蘇作為終點(diǎn)，確保美國(guó)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，倒是應(yīng)了解鈴還須系鈴人這句老話。需要警惕的是，美國(guó)樓市別再因?yàn)榈屠屎透咄稒C(jī)而踏上“非理性繁榮”那條老路。