土地市場正從低谷回升：全國主要城市土地出讓金連續(xù)6個月環(huán)比增長，且近三個月增勢加速。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的300個城市的土地出讓金在7月創(chuàng)今年以來的單月新高后，8月環(huán)比7月上漲了10%，9月成交回暖勢頭不減。而且，主要城市地價下行的勢頭明顯減弱，平均溢價率水平緩慢上升，嗅覺靈敏的龍頭開發(fā)商9月以來拿地明顯加速。
對于近期土地市場回升局面的解讀，業(yè)內(nèi)更多是從房地產(chǎn)市場本身供需的角度和市場季節(jié)性規(guī)律分析。從需求角度解讀，這一局面的出現(xiàn)是開發(fā)商“主動補庫存”的需要。按照土地市場調(diào)整滯后于房地產(chǎn)銷售市場調(diào)整半年左右的一般規(guī)律，今年2月以來，住房市場回暖必然促成土地市場近期出現(xiàn)供需兩旺的局面；從供給角度來解讀，土地市場從2011年下半年開始已經(jīng)持續(xù)冷清一年，對地方政府的財政支出造成巨大壓力。近期，地方政府采取了適當(dāng)降低出讓底價、推出優(yōu)越區(qū)域地塊、加大推地宣傳力度等措施，是土地市場回暖的重要驅(qū)動力。當(dāng)然，土地市場的季節(jié)性規(guī)律（供求集中于下半年）也是影響因素之一。
一般來說，左右土地市場的走勢無外乎住房市場和地方財政這兩個決定因素，前者著眼于房地產(chǎn)市場的局部均衡，后者著眼于房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟的一般均衡。一直以來，二者結(jié)合分析，可對土地市場把握更為準(zhǔn)確。但這一明晰的思路僅著眼于總量分析，對于問題之間內(nèi)在聯(lián)系的結(jié)構(gòu)分析做得不夠，特別是對于地方財政和土地市場聯(lián)動機制的分析需要考慮到當(dāng)前經(jīng)濟形勢的結(jié)構(gòu)性變化，才更能看清楚土地市場新局面出現(xiàn)的深層次原因及未來的演變路徑。
對于如何穩(wěn)定當(dāng)前經(jīng)濟增長以及破解未來經(jīng)濟增長面臨的困境，學(xué)術(shù)界和業(yè)界基本上開出了一致的藥方，那就是“穩(wěn)增長”與“促轉(zhuǎn)型”要協(xié)同推進。在“穩(wěn)增長”方面，政策層面基本上形成了以穩(wěn)定投資為主的思路，而在出口投資、房地產(chǎn)投資和基建投資三大細分投資領(lǐng)域中，政策的著力點更多地放在了基建投資方面。這在3月底和9月初發(fā)改委兩輪投資審批項目的分布上有明顯體現(xiàn)。管理層之所以再次祭出基建投資這一傳統(tǒng)利器，除了客觀上出口剛性下滑的制約和經(jīng)濟去房地產(chǎn)依賴的戰(zhàn)略考慮外，當(dāng)前經(jīng)濟形勢也需要基建投資再次發(fā)力。
當(dāng)前，阻礙穩(wěn)增長的最大問題就是產(chǎn)能過剩對終端需求的制約，進而對企業(yè)開工和工業(yè)投資的制約，造成企業(yè)一直疲于去產(chǎn)能生產(chǎn)周期階段，無法實現(xiàn)向補庫存階段過渡。這也是今年以來工業(yè)增加值、規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤、國有企業(yè)利潤等與GDP增長密切相關(guān)指標(biāo)持續(xù)下滑的主要原因。而且，制造業(yè)消化過剩產(chǎn)能的嚴(yán)峻性超出了預(yù)期。國家統(tǒng)計局公布的研究數(shù)據(jù)顯示，從2008年開始，我國制造業(yè)產(chǎn)能利用率首次全面下滑。而2009年第二季度有22個行業(yè)呈現(xiàn)不同程度的產(chǎn)能過剩，即產(chǎn)能利用率達不到75%的盈虧線。過去三年（2009-2011）新上的產(chǎn)能正處于持續(xù)釋放的過程中。其中，以煤炭開采、金屬冶煉和壓延加工、非金屬礦物制品等行業(yè)最為嚴(yán)重，產(chǎn)能利用率僅為20%左右。
由于這些行業(yè)是國有企業(yè)較為集中的行業(yè)，消化產(chǎn)能的經(jīng)濟意義和社會意義同等重要，而基建投資不僅能夠非常對口、大規(guī)模、持續(xù)地消化上述行業(yè)的產(chǎn)能過剩，還能為經(jīng)濟增長向內(nèi)需轉(zhuǎn)型奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。但是，當(dāng)前穩(wěn)定基建投資政策定位的輿論壓力非常大，不僅因為基建投資已經(jīng)走過了1997年亞洲金融危機后（以西部道路交通的大規(guī)模建設(shè)為主）和2008年國際金融危機后（以4萬億建設(shè)為主）兩輪建設(shè)的高峰期，而且基建投資（如高鐵）本身的效率和對民間投資的擠出也受到了詬病，如果拿捏得不好，不僅會惡化產(chǎn)能過剩，而且將再一次錯失經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的良機。
對于這一點，管理層認(rèn)識非常深刻。從以城鎮(zhèn)化來擴大內(nèi)需和推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和增長的方略來說，不僅基建投資的必要性增強，而且投資的空間非常大。這一點不僅在國內(nèi)城市普遍存在，如今年7月北京暴雨暴露出的城市排水系統(tǒng)亟待全面更新，而且在中西部、三四線城市更為普遍。這些區(qū)域基建投資、城市道路管網(wǎng)更新、國土整治等方面投資的欠賬還很多，彌補的緊迫性也很強。此外，在引入民間投資和資金來源向預(yù)算約束更強的投融資平臺債券發(fā)行、基建私募債券發(fā)行、信托融資轉(zhuǎn)變，以提高基建投資的效率，也已在管理層的政策實施當(dāng)中有所體現(xiàn)。
目前基建投資的資金來源主要依靠財政投入和銀行貸款。盡管今年以來貨幣政策相對寬松，但銀行貸款對于基建投資的支持整體上仍較為謹(jǐn)慎，就算是銀行與地方政府投資主體簽訂了授信協(xié)議，也要以項目投資30%的資本金到位作為信貸實際投放的前提。從以往來看，基建投資的項目資本金主要靠土地出讓金為主的地方政府基金。但是，今年以來土地出讓金下滑非常明顯，前8個月的國有土地使用權(quán)出讓收入同比下降了26.1%，相應(yīng)的地方政府性基金支出同比下降了16.1%。這是造成今年3月以來地方政府投資回落的主要原因，也是3月底的第一輪投資項目刺激計劃并未在二季度有所體現(xiàn)的主要原因。
三季度以來，產(chǎn)能過剩、經(jīng)濟下滑和前景之嚴(yán)峻超出了預(yù)期，“穩(wěn)增長”的地位再次上升。地方政府在“穩(wěn)增長”中應(yīng)有更大作為，首要的問題是消化過剩產(chǎn)能。正是在此背景下，各地紛紛出臺了新一輪投資計劃，發(fā)改委也集中審批通過了一大批以基建投資為主的地方項目。這就需要重啟土地的融資功能，土地市場觸底反彈的通道也就此打開。這也得到了政策層面的認(rèn)可，今年7月、8月國務(wù)院樓市調(diào)控督察組在總體上肯定各地樓市調(diào)控成果的同時，要求地方政府加大土地出讓的步伐。
因此，近期土地市場的回升盡管有房地產(chǎn)市場回升的要求，但更多體現(xiàn)的是化解土地市場對于穩(wěn)增長的制約。基本原理是，土地市場不回升，基建投資就無法啟動，產(chǎn)能過剩的局面也就難以改觀，“穩(wěn)增長”的戰(zhàn)略就無法實現(xiàn)。而且，基建投資在穩(wěn)定經(jīng)濟增長的同時，也為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和騰挪空間。同時，“穩(wěn)增長”戰(zhàn)略地位上升的另一面是經(jīng)濟下滑的加速。在此背景下，房價大幅反彈的基礎(chǔ)并不存在，這同時也是地價不可能快速回升的基本面決定因素。