隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)、社會(huì)與體制的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要性、復(fù)雜性和敏感性被前所未有地凸顯出來。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，地方政府對(duì)土地的壟斷抬高了房?jī)r(jià)。我認(rèn)為這種觀點(diǎn)其實(shí)是不成立的。設(shè)想一下，如果不是 政府代表國(guó)家所有的終極所有權(quán)來對(duì)土地實(shí)施管理，而是由土地私有化或所有權(quán)多元化所形成的非政府主體管理，其結(jié)果也一定是壟斷性的。實(shí)際上真正的問題是： 面對(duì)自然壟斷，如何合理引導(dǎo)需求，實(shí)施供需動(dòng)態(tài)平衡的制度安排，形成適應(yīng)各社會(huì)階層的有效供給。
　　如果沒有有效的制度建設(shè)，僅靠在政策層面調(diào)來調(diào)去，就只能越來越偏重“限購(gòu)”等行政手段，難以真正解決問題。為此，需要通盤考慮，積極建立“雙軌統(tǒng)籌”的制度框架，即在一個(gè)合理的通盤規(guī)劃之下，讓由政府負(fù)責(zé)的保障房這一“保障軌”與由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品房、產(chǎn)權(quán)房這一“市場(chǎng)軌”，得到合理、有效的并 行與銜接，從而優(yōu)化土地資源配置。
　　在這個(gè)制度框架內(nèi)，最高端的層面應(yīng)該是由政府統(tǒng)籌管理，設(shè)計(jì)一個(gè)總體的全部國(guó)土開發(fā)的“頂層計(jì)劃”。具體到某一個(gè)地方政府，包括小區(qū)住宅怎么建，從棚戶區(qū)改造、廉租房到
　　公租房，再到一般商品住宅乃至高端住宅，這是由市場(chǎng)主體怎樣試錯(cuò)也試不出來的，必須由政府牽頭。在下一層面的保障軌上，政府首先要管托底。這個(gè)“底”首先從廉租房托起，進(jìn)而托到適應(yīng)收入夾心層、年輕白領(lǐng)需要的公租房(平價(jià)長(zhǎng)租房)。對(duì)于在市場(chǎng)軌上運(yùn)轉(zhuǎn)的商品住宅、產(chǎn)權(quán)房，政府主要是在管規(guī)劃之下管規(guī)則，讓 相關(guān)主體公平競(jìng)爭(zhēng)，讓有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人通過運(yùn)用消費(fèi)者主權(quán)由自己做出選擇。
　　另外，在這一制度框架中，還有一重要內(nèi)容———在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)形成財(cái)產(chǎn)稅制度的調(diào)節(jié)和制約，即：除了在交易環(huán)節(jié)征稅之外，同時(shí)還要在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，而這恰恰是我國(guó)現(xiàn)有制度的一項(xiàng)缺失。房產(chǎn)稅改革，對(duì)以下四個(gè)突出問題將產(chǎn)生不可忽視的正面效應(yīng)：一是緩解中國(guó)稅制中直接稅比重過低、間接稅比重過高的問題；二是改變地方稅體系不成型的局面；三是使房地產(chǎn)調(diào)控新政體現(xiàn)治本的高水準(zhǔn)；四是以不動(dòng)產(chǎn)稅制度建設(shè)來抑制收入差距和財(cái)產(chǎn)差距擴(kuò)大。
　　近年的房地產(chǎn)調(diào)控新政在運(yùn)行一段時(shí)間以后取得了成效，也出現(xiàn)一些爭(zhēng)議。為提高調(diào)控的效果，我認(rèn)為應(yīng)該注意三個(gè)問題。
　　第一，從調(diào)控運(yùn)行來看，要防止單純求快的傾向。某些城市———主要是一線大城市———的確出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，但擠泡沫需要用柔性手段。現(xiàn)在我國(guó)社會(huì)處于矛盾凸顯期，一味圖痛快，搞那種力度大、速度快的操作，可能會(huì)導(dǎo)致一系列不好的結(jié)果，甚至可能帶來宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)(包括經(jīng)濟(jì)問題政治化的風(fēng)險(xiǎn))。單純求快不可行，非理性目標(biāo)的求快更不可行。例如，不少人希望房?jī)r(jià)回調(diào)50%，這種愿望似乎還得到了某些管理部門的回應(yīng)。我認(rèn)為，我國(guó)商品房房?jī)r(jià)總體上回調(diào)50%，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)無法承受的。在非理性目標(biāo)下求快，問題會(huì)更嚴(yán)重：在上一輪“泡沫化”的副作用困擾我們之后，還可能疊加性地出現(xiàn)一輪“經(jīng)濟(jì)問題政治化”的副作用。
　　第二，在進(jìn)一步做好房地產(chǎn)調(diào)控的過程中，需注重引入?yún)^(qū)別對(duì)待的方式，看清大趨勢(shì)與方向。對(duì)不同城市、不同地段、不同情況要區(qū)別對(duì)待。有了理性的區(qū)別對(duì)待，才能擠去真正的泡沫。據(jù)我觀察，中國(guó)700個(gè)左右城市房?jī)r(jià)的“梯度推移”還在進(jìn)行中，中國(guó)三線城市中有房地產(chǎn)泡沫的很少。不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為價(jià)格高就是泡沫程度高。如果調(diào)控新政不做這種 區(qū)別，那力氣就會(huì)使錯(cuò)地方。
　　第三，需要謹(jǐn)慎對(duì)待集資建房�，F(xiàn)在有人主張鼓勵(lì)集資建房，本意可能是好的。然而，一旦這方面被放開，有實(shí)權(quán)的部門、有資源的部門馬上會(huì)鉆空子， 使這個(gè)事情變得非常扭曲。參加者雖然形式上要出一點(diǎn)錢，但與市場(chǎng)價(jià)相比，那是微不足道的。房子建好后，按照行政級(jí)別進(jìn)行分檔分配。這樣集資建房，這樣分房，與房地產(chǎn)調(diào)控新政的內(nèi)在精神是完全違背的。