上周五（10月26日），當(dāng)大多數(shù)香港市民下班返家準(zhǔn)備歡度周末的時候，香港特區(qū)政府通過媒體宣布了一項調(diào)控房地產(chǎn)市場的新政策。新政策規(guī)定，所有非本地居民、所有本地及外地公司在香港買樓，都需要支付15%的“買家印花稅”；同時，如果買房之后三年內(nèi)把房子出手，還需要支付一筆10%到20%不等的額外印花稅。這是2010年11月推出5%額外印花稅政策之后，政府再一次以更大力度的稅收政策來控制房價過快上漲。
　　2008年美國金融海嘯爆發(fā)以來，美聯(lián)儲實施極度寬松的非常規(guī)貨幣政策，意圖提振美國的消費和投資，這些舉措在美國本土起效甚慢，效果不是很明顯，但卻給萬里之外彈丸之地的香港帶來了資產(chǎn)泡沫的壓力。由于實行聯(lián)系匯率制，香港沒有自己的貨幣政策，只能跟隨美元長期實行零利率，按揭利率也一直保持在2%-3%的罕見低位，考慮到通脹因素，住房按揭貸款處于負(fù)成本狀態(tài)。低利率吸引了各路資金投資香港房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲，一些有自住需求的本地市民也在擔(dān)心永遠(yuǎn)“搭不上車”的恐慌心理下入市，多股力量共同作用的結(jié)果就是市場牛氣十足，房價去年中期首次突破1997年上一次泡沫破裂前的峰值，創(chuàng)下歷史新高。今年初以來，樓市的漲幅絲毫不見放緩，近期美聯(lián)儲推出的第三輪貨幣量化寬松政策（QE3）以及將低利率保持到2015年的承諾，更是讓房價易漲難跌。據(jù)統(tǒng)計，金融危機爆發(fā)至今，香港樓市已累計上漲了60%-70%。
　　房價的持續(xù)上漲，加大了香港本地居民的生活壓力和精神壓力，引發(fā)了諸多社會矛盾，在這種背景下，香港政府不得不出手抑制房價，先后推出額外印花稅、降低按揭比例，增加中長期供應(yīng)等措施，但這些措施要么力度有限，要么遠(yuǎn)水救不了近火，未能遏制房價的進(jìn)一步上漲。此次新政策，除上調(diào)額外印花稅外，還推出了針對非本地居民的“買家印花稅”，考慮到近年非本地居民的購房比率在20%以上，這一措施對控制房價進(jìn)一步上升應(yīng)該會有明顯效果。
  長期以來，香港以自由開放的自由港形象示人，連續(xù)18年榮登全球經(jīng)濟(jì)自由度指數(shù)榜首。對于實行二元制住房體制的香港來說，政府對住房市場的干預(yù)一直十分謹(jǐn)慎，前任特首曾蔭權(quán)就曾表示，不到絕境不會限制非居民購房，但在持續(xù)攀升的房價面前，香港政府的態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變，政府官員除了不斷提示未來低利率環(huán)境逆轉(zhuǎn)可能帶來的巨大風(fēng)險，還表達(dá)了住房市場應(yīng)立足于居民自住需求的觀點。財政司司長曾俊華更是直言，如果市場繼續(xù)與經(jīng)濟(jì)基調(diào)背道而馳，為維護(hù)民生和金融穩(wěn)定，政府會毫不猶疑地再推出強而有力的措施。可見，對住房市場的干預(yù)已成為政府施政的一個重要內(nèi)容。
　　香港政府對待住房市場的態(tài)度變化以及抑制房價的政策，可以給中國內(nèi)地帶來若干啟示和借鑒。
　　首先，所謂絕對自由的市場并不存在，有限的干預(yù)是不得已的行為。在某些約束環(huán)境下，市場具有很強的外部性，政府不得不對市場作出某種程度的干預(yù)。按理說，香港有將近一半人居住在政府提供的公屋中，住房市場就可以完全交由市場去調(diào)節(jié)。但住房是居民基本保障，加上中國傳統(tǒng)文化對擁有住房產(chǎn)權(quán)有強烈偏好，住房市場不只是關(guān)于一半香港人的事，而是關(guān)于所有香港人的大事。
　　由于香港與美國經(jīng)濟(jì)周期不同步，而聯(lián)系匯率制又使香港失去獨立貨幣政策，結(jié)果形成了只要美國經(jīng)濟(jì)不好，香港房價就要上漲的奇特現(xiàn)象。同時，隨著內(nèi)地個人財富的膨脹，越來越多的內(nèi)地人涌向香港買房，哪怕內(nèi)地只有百萬分之一的人進(jìn)入香港房地產(chǎn)市場，小型經(jīng)濟(jì)體的香港都會隨時受不了。在這種特殊環(huán)境下，任由市場全部敞開，自由運行，高房價會成為一項嚴(yán)重的社會問題，干預(yù)是不得不為之的事。
　　其次，如果擁有獨立貨幣政策，它就應(yīng)該成為樓市穩(wěn)定的主要工具。香港近20年來的房地產(chǎn)市場的巨幅波動，背后都對應(yīng)著特定的貨幣環(huán)境，房價狂漲階段對應(yīng)著寬松貨幣政策和通脹預(yù)期，房價暴跌階段對應(yīng)著高利率和通縮，這為我們提供了貨幣與房價關(guān)系的有說服力的案例，因此，抑制房價就要抓住貨幣這個牛鼻子。香港由于沒有獨立的貨幣政策，故而只能迫不得已地采取這種扭曲性較大且效果相對較差的干預(yù)手段。而內(nèi)地?fù)碛邢鄬Κ毩⒌呢泿耪�策，理�?yīng)成為抑制房價的核心工具，但過往我們卻在房價上漲的原因上爭論不休，夸大了結(jié)構(gòu)性因素影響，陷入誤區(qū)，這是值得反思的。
　　第三，與有形之手的調(diào)控相比，消除道德風(fēng)險更為重要。住房的資產(chǎn)屬性決定了即便運用有形之手來調(diào)節(jié)，也總是很難處于理想的平穩(wěn)狀態(tài)，波動甚至巨大的波動是難免的。有時，與其刻意地追求無法實現(xiàn)的目標(biāo)，不如在消除道德風(fēng)險的前提下，加強金融體系的風(fēng)險防范，其余盡量發(fā)揮市場作用。政府有義務(wù)暗示或明示市場參與者，一旦資產(chǎn)泡沫破裂政府不會出手相救。1997年香港地產(chǎn)泡沫破裂后，房價暴跌，最高時有10余萬戶家庭陷入負(fù)資產(chǎn)，買者自負(fù)原則決定政府不會特別為這些人做些什么。如果做到泡沫破裂時不施救，我們就很難指責(zé)投機和上漲是不道德的；如果參與者分享收益，泡沫破裂成本由社會承擔(dān)，那么即使有形之手成功壓低房價，我們也沒有理由歡呼。這一原則，香港過去貫徹得相對較好，它也應(yīng)該適用于其他地方。