因游資大規(guī)模涌入逼迫香港特區(qū)政府多次入市干預(yù)以穩(wěn)定港元之后，市場紛紛猜測港府可能針對(duì)樓市出臺(tái)干預(yù)措施。香港特區(qū)政府果然出手，而且速度和力度超出市場想象。10月26日，香港特區(qū)政府宣布推出全新的買家印花稅措施，并于第二天生效。對(duì)于政府的調(diào)控行為在內(nèi)地和香港出現(xiàn)的非常不同的反應(yīng)和結(jié)果，筆者在此從經(jīng)濟(jì)學(xué)基本結(jié)論出發(fā)做些分析，希望能消除一些對(duì)調(diào)控認(rèn)識(shí)的誤區(qū)，為推動(dòng)房地產(chǎn)市場回歸正常市場秩序達(dá)成一定程度的共識(shí)。
首先，投機(jī)為主的房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的基礎(chǔ)。近20年來，世界爆發(fā)的主要的危機(jī)，不論是國家范圍的，或是區(qū)域性的，還是全球性的，都與房地產(chǎn)市場泡沫破滅有關(guān)。而房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成都與房地產(chǎn)的投機(jī)行為推動(dòng)有關(guān)。20年前的日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前，銀行和其他金融機(jī)構(gòu)的資金大規(guī)模流入房地產(chǎn)，日本三大城市的房價(jià)上漲300％。泡沫破滅以后，超過兩萬家金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)，日本經(jīng)濟(jì)陷入了“失去的20年”。15年前的亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)，泰國放松外國資本管制，大量短期信貸資金流入房地產(chǎn)，房地產(chǎn)空置率大幅上升，導(dǎo)致短期借貸不能周轉(zhuǎn)，資金鏈斷裂，危機(jī)爆發(fā)并席卷整個(gè)亞洲。
香港樓市已脫離整體經(jīng)濟(jì)下行的趨勢在熱錢推動(dòng)下逆市上揚(yáng)，巨額游資可隨時(shí)套現(xiàn)離場，資金大規(guī)模流出可能引發(fā)危機(jī)。香港特區(qū)政府和業(yè)界當(dāng)然需要預(yù)防1997年金融風(fēng)暴后負(fù)資產(chǎn)個(gè)案暴漲的風(fēng)險(xiǎn)。
其次，過去9個(gè)月香港樓市獲得20%的升幅，樓價(jià)連續(xù)5周創(chuàng)歷史新高。香港特區(qū)財(cái)政主管指出，短期房價(jià)上漲過快超過經(jīng)濟(jì)增長，樓價(jià)遠(yuǎn)超香港市民承擔(dān)能力，采取措施控制房價(jià)符合普通市民利益。房價(jià)大幅上漲還埋下未來通脹形勢惡化的伏筆。在未來經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢仍然疲軟的形勢下，通脹惡化意味著港元貶值購買力的下降，直接影響就是老百姓生活水平的下降。樓市干預(yù)應(yīng)該是民生保護(hù)行動(dòng)，與政府公共服務(wù)的職能是一致的。
第三，房地產(chǎn)的過度投機(jī)性是市場失靈的表現(xiàn)。商品市場均衡價(jià)格產(chǎn)生需要三大條件，除供求以外有一個(gè)關(guān)鍵條件是效用最大化約束。也就是當(dāng)效用滿足后，需求就發(fā)生邊際上的變化，供給價(jià)格就要下降去滿足較低價(jià)格帶來的邊際需求，這樣的價(jià)格—效用—需求—再價(jià)格的網(wǎng)狀調(diào)整過程，直到邊際效用不再增長，均衡價(jià)格形成。
投機(jī)性的市場為什么失靈呢？最大的問題是市場定價(jià)機(jī)制中缺失了效用最大化投機(jī)性約束這一重要條件。欲望是無窮大的，投機(jī)性市場沒有最大滿足度約束條件，所以投機(jī)需求不在意價(jià)格高，只在意價(jià)格要不斷上漲。100萬買一套房，150萬賣出就賺錢。然后200萬再買，250萬賣出仍然賺錢。投資性需求有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)推動(dòng)價(jià)格上漲。換句話說，一旦房地產(chǎn)市場成為以投資為主體的市場，市場定價(jià)機(jī)制的基本條件被破壞，不可能形成合理的均衡價(jià)格。投機(jī)性市場的定價(jià)機(jī)制呈現(xiàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的失靈。
經(jīng)濟(jì)學(xué)研究證明，市場失靈以后沒有外力不可能恢復(fù)正常的秩序。政府需要采取相應(yīng)的干預(yù)政策扮演一個(gè)外力平衡角色。就房地產(chǎn)市場來說，就是遏制投機(jī)恢復(fù)房地產(chǎn)以居住為主的基本屬性。香港特區(qū)政府在出臺(tái)較嚴(yán)厲的稅收和信貸政策打擊投機(jī)炒房行為的同時(shí)，還準(zhǔn)備提供土地建設(shè)更多的居民住房。有了以居住為主的市場效用最大化的約束，雙管齊下，才能恢復(fù)房地產(chǎn)市場的合理定價(jià)機(jī)制并健康發(fā)展。政府的干預(yù)合情合理合法。
第四，就像干預(yù)匯市一樣，香港特區(qū)政府的樓市干預(yù)也毫不拖泥帶水，效果立顯。據(jù)香港媒體報(bào)道，10月28日，一二手樓市交投緊急“冰凍”。二手樓市交投則比前周大跌50%至70%。有代理商稱，大型居民小區(qū)海怡半島10月27日原本有10組消費(fèi)者預(yù)約看樓，最終有近80%取消。香港特區(qū)政府的調(diào)控立竿見影，一方面說明政策的針對(duì)性非常強(qiáng)，打蛇打到七寸，另一方面應(yīng)該來自香港特區(qū)政府奉行“言必信、行必果”的準(zhǔn)則建立起來的政府信用的權(quán)威性。
第五，對(duì)美國和全球量化寬松的貨幣政策不能掉以輕心。美聯(lián)儲(chǔ)9月中旬宣布開啟新一輪量化寬松政策，全球流動(dòng)性增加，香港首當(dāng)其沖，樓市、匯市大幅波動(dòng)，匯市大有突破聯(lián)系匯率之勢。大規(guī)模的熱錢流入形成的合力，可能比當(dāng)年索羅斯的單打獨(dú)斗更強(qiáng)。熱錢推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升然后套利離場泡沫破滅帶來的危機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)驚心動(dòng)魄。香港特區(qū)政府不得不當(dāng)機(jī)立斷采取強(qiáng)勢干預(yù)，再次捍衛(wèi)聯(lián)系匯率和防止房地產(chǎn)泡沫化引發(fā)危機(jī)。
美國大選過后，量化寬松的影響會(huì)更顯著，如果歐元區(qū)央行無上限購買債務(wù)國國債的行動(dòng)被西班牙或者其他國家的救助申請(qǐng)啟動(dòng)，明年上半年，由全球流動(dòng)性過剩帶來的大宗商品價(jià)格上漲以及通脹將卷土重來，將再次成為新興市場國家的噩夢。由此可見香港特區(qū)政府在干預(yù)樓市背后的憂患意識(shí)和危機(jī)意識(shí)；那是一種以保護(hù)大多數(shù)百姓利益為己任的責(zé)任意識(shí)，政府依法管理社會(huì)公共事務(wù)的法治意識(shí)。