2011年以來，學界和業(yè)界不少人認為，我國房地產發(fā)展黃金期已經結束。事實上，房地產規(guī)模、房價和利潤的超常規(guī)增長可能漸告尾聲，而并非房地產行業(yè)步入衰退期。其中，新型城鎮(zhèn)化將給房地產行業(yè)發(fā)展帶來新的機遇，房地產發(fā)展最大“剛需”有望被喚醒。
　　工業(yè)化需要城鎮(zhèn)化作為依托，工業(yè)化帶來的生產效率提升需要城鎮(zhèn)化的規(guī)模效應與范圍效應，以消化“潮水般”的工業(yè)生產供給。但是，我國過去城鎮(zhèn)化走的并非是一條與工業(yè)化良性循環(huán)和相互推進的路子，卻扮演著降低工業(yè)化成本的工具，最突出的問題就是最大限度地利用人口紅利帶來的低成本進城農民工和低成本農地征收。
　　人口和土地是工業(yè)化初始最主要的投入要素，人為壓低農民工和農地要素價格帶來三個嚴重后果：一是占人口規(guī)模最大、本應當擔當內需主力的農業(yè)剩余勞動力，其消費長期不振，經濟增長重擔不得不在依賴投資的路子上越陷越深；二是農民工無法市民化(享受城市教育和醫(yī)療等社會保障)，導致勞動者技能投資不足和勞動力素質長期低下，出口增長的效益被迫依靠低成本下的規(guī)模取勝；三是長期低成本投入帶來的坐享紅利扼殺了企業(yè)創(chuàng)新的積極性，簡單的規(guī)模增長壓縮了產業(yè)結構升級和全要素生產率提升空間。
　　追求投資高增長和規(guī)模效應的弊端顯露無遺，各類要素價格不斷上漲，并驅使要素市場呈現資產化驅動下的投機傾向，這在房地產領域表現得更為明顯。房地產快速發(fā)展和房價上漲不僅能夠直接推動投資規(guī)模化增長，而且通過土地出讓金增長撬動銀行信貸的杠桿，為工業(yè)化、基建投資和招商引資創(chuàng)造條件，從而實現數倍的投資增長，這是本世紀以來房地產價格飛速上漲的主要原因。投資和工業(yè)化的規(guī)模化擴張導致城市的地域范圍呈現“攤大餅”式的外延擴張，城市公共基礎設施供應難以跟上城市范圍擴展的速度，土地城市化和工業(yè)基建投資泡沫化的現象嚴重。此外，金融生態(tài)和環(huán)境生態(tài)已經無法承壓，地方各類融資平臺成為引爆金融風險的最大隱患。
　　筆者認為，新型城鎮(zhèn)化將給房地產行業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。首先，“人”的城市化由于實現了農村剩余勞動力的市民化，使其真正能夠在城市長久“安頓下來”。一方面，為農村剩余勞動力在教育、醫(yī)療、失業(yè)、救濟、養(yǎng)老等公共服務供給方面提供保障，消除農民在消費方面的顧慮，首先釋放的將是農民在城市的購房需求；另一方面，“人”的城市化保證了農村剩余勞動力在公平交易下的土地權益，提升了農民的購房能力。農村剩余勞動力購房需求的釋放將啟動我國最大住房“剛需”，創(chuàng)造我國住房市場大發(fā)展的第二波高潮，這也是穩(wěn)定我國住房市場的最強力量。
　　第二，大中小城市合理布局的城鎮(zhèn)化緩解了人口、資源向大城市集中的趨勢，有利于分流大城市多年來居高不下的購房需求，大城市房價上漲的壓力將會緩解，這也會解除長期高房價對大城市集聚和輻射能力的桎梏，加快大城市產業(yè)結構優(yōu)化進程，從而驅動房地產市場發(fā)展進入高級化階段。由于中小城市在產業(yè)分工上與區(qū)域中心城市相得益彰，中小城市通過接受大城市輸出的制造產業(yè)和關聯服務業(yè)，而獲得大城市的輻射和擴散效應，中小城市人口將快速增加，也將會衍生出大量的新增住房需求。
　　第三，緊湊和立體的城鎮(zhèn)化將通過現代信息技術、智能技術、建筑藝術等實現有限公共服務設施的共享，改變公共服務設施供給跟不上城市擴張速度的現狀，這將緩解各大城市中心區(qū)房價上漲壓力，“城市病”也將得到緩解，同時也為城市房地產發(fā)展騰挪出更多空間。同時，緊湊和立體的城鎮(zhèn)化將會大大減少城市在公共服務設施上的投資規(guī)模，有利于解決地方政府對于土地財政的依賴，并由此降低地方政府推高地價的內生激勵，房價也將由此會出現臺階式回落，更多中低收入購房人群的購房支付能力將大大提升。
　　第四，工業(yè)化、農業(yè)現代化協同推進的城鎮(zhèn)化將徹底解決過去城鎮(zhèn)化與工業(yè)化發(fā)展“兩張皮”的問題，形成有效需求支撐下的房地產有效供給，有望解決目前二三線、三四線城市房地產脫離城市工商業(yè)而過度發(fā)展的問題，實現房地產泡沫的軟著陸。
　　第五，節(jié)約資源和保護環(huán)境的城鎮(zhèn)化將真正創(chuàng)造我國房地產發(fā)展的新模式，改變房地產企業(yè)過去“跑馬圈地”的經營模式。改變千篇一律的建筑風格，增加保護生態(tài)和環(huán)境的綠色節(jié)能建筑、保護多樣性建筑，提升信息化、智能化在居住區(qū)的應用等，這些都將為房地產行業(yè)發(fā)展帶來革命性變化。