保障性住房進(jìn)入與退出機(jī)制包含三個相互聯(lián)系的環(huán)節(jié)：保障標(biāo)準(zhǔn)的界定環(huán)節(jié)、保障對象申請與審核環(huán)節(jié)和退出環(huán)節(jié)。本文立足于當(dāng)前中國的實(shí)際，結(jié)合保障性住房進(jìn)入與退出機(jī)制的國際經(jīng)驗，提出以剩余收入法為基礎(chǔ)確定保障性住房的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)，建立“居民經(jīng)濟(jì)狀況核對系統(tǒng)”對保障性住房申請保障進(jìn)行審核，加大對虛假信息申報和尋租現(xiàn)象的處罰力度，加強(qiáng)對受保家庭收入動態(tài)監(jiān)管，構(gòu)建各類型保障性住房有效銜接的退出機(jī)制。
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當(dāng)前保障性住房進(jìn)入與退出機(jī)制面臨的主要問題 |
（一）進(jìn)入機(jī)制存在的問題。目前我國保障性住房保障標(biāo)準(zhǔn)線主要有兩方面要求：對申請家庭收入標(biāo)準(zhǔn)的界定和對申請家庭現(xiàn)有居住面積的界定�？v觀各地方的界定標(biāo)準(zhǔn)，存在以下不足。
收入標(biāo)準(zhǔn)確定合理性不足。各地的收入線劃分標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一且又有各自的局限性，導(dǎo)致目前住房保障的收入線劃分不太合理，表現(xiàn)在無法綜合各種因素來確定合適的保障對象，從而可能出現(xiàn)
“應(yīng)保的未保、不應(yīng)保的卻被保了”的現(xiàn)象。
面積標(biāo)準(zhǔn)確定合理性不足。在設(shè)置保障性住房困難標(biāo)準(zhǔn)時，多數(shù)城市采用人均指標(biāo)，即城鎮(zhèn)人均建筑面積或人均使用面積低的一定比例作為保障標(biāo)準(zhǔn)，低于這個標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭可以納入住房保障。
戶籍限制。具有本地戶口是一些城市進(jìn)入住房保障的必要條件之一。雖有深圳、上海兩城市提出要將非戶籍人口納入到住房保障體系中來，但也只是停留在提議階段。
�。ǘ⿲徍撕凸芾碇写嬖诘膯栴}。受保障對象申報信息甄別難。由于基層監(jiān)管過程中存在工作量大、取證困難，缺乏有效的審核方式等問題，使得有些環(huán)節(jié)的審核往往容易流于形式，導(dǎo)致保障性住房保障中存在弄虛作假現(xiàn)象。
缺乏有效的懲處措施�，F(xiàn)行的保障性住房保障有關(guān)法規(guī)對虛報的個人和家庭的懲罰力度不夠，主要是以警告、責(zé)令退還、取消受保資格等一些相對較輕的處罰規(guī)定，這些規(guī)定無法震懾虛假情況的發(fā)生，存在尋租現(xiàn)象。
�。ㄈ┩顺霏h(huán)節(jié)中存在的問題。退出程序設(shè)計不合理，缺少一個合理的退出期限；退出期間缺乏詳細(xì)的退出措施用于平滑受保家庭因退出后產(chǎn)生的福利減少；退出后沒有相應(yīng)的配套制度，缺少與其他保障體系有效銜接。
分析比較不同國家在住房保障進(jìn)入與退出機(jī)制上的經(jīng)驗與教訓(xùn)，可以對我國住房保障的進(jìn)入與退出機(jī)制的建設(shè)有所借鑒。
注重中低收入住房保障的層次性。例如新加坡對購買組屋的低收入居民實(shí)行分級補(bǔ)貼的政策，購買房屋的面積越大可以獲得的補(bǔ)貼就越少。
詳細(xì)的收入限額。美國、英國對各類住房的購買者及租用者有嚴(yán)格的規(guī)定，從相關(guān)政策上明確了高、中、低收入者劃分的依據(jù)，每年公布一次高、中、低收入的劃分標(biāo)準(zhǔn)。
住房輪候分配體系。中國香港和新加坡都是按家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)等形成公共住房分配的輪侯排隊體系，不同收入和家庭結(jié)構(gòu)的居民參與各類住房發(fā)展計劃，在申請、入住、租賃、購買等方面形成嚴(yán)格的層級化和序列化，提高了公共住房的分配效率。
嚴(yán)格的審核和監(jiān)管。依法簽訂住房保障合同,合同期滿要求續(xù)保的必須要經(jīng)過重新審核，只有符合條件者方準(zhǔn)予續(xù)簽。嚴(yán)格審核住房保障的準(zhǔn)入和退出對象,當(dāng)住房保障對象收入水平超過當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時,將讓其按期騰退保障性住房或停發(fā)住房租金補(bǔ)貼。住房保障及管理情況適時向公眾公示,接受社會監(jiān)督。
嚴(yán)厲的懲罰制度。為了確保住房能夠分配給最需要的家庭，中國香港、新加坡對于騙取住房保障資格的家庭懲罰十分嚴(yán)格，這些措施對想要以不正當(dāng)手段取得保障性住房的群體形成威懾。
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保障性住房進(jìn)入與退出機(jī)制的構(gòu)建 |
�。ㄒ唬┮允Ｓ嗍杖敕榛A(chǔ)確定保障性住房的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)。剩余收入法強(qiáng)調(diào)收入、住房成本、非住房必需品成本之間的相互作用，剩余收入法的計算公式為：住房可支付水平＝收入－非住房必需品－個人稅。其基本含義是，如果收入減去住房支出不小于標(biāo)準(zhǔn)的非住房支出，則不存在住房支付能力問題。
�。ǘ┙⒕用窠�(jīng)濟(jì)狀況核對系統(tǒng)，堅持信息公開，加大懲罰力度。首先，建立有效的審核辦法——居民經(jīng)濟(jì)狀況核對系統(tǒng)。上海建立的居民經(jīng)濟(jì)狀況核對系統(tǒng)，根據(jù)居民家庭收入的不同類型，與稅務(wù)、房地產(chǎn)、社會保險、公積金、車輛、工商、金融等部門協(xié)商收入核對的具體程序和辦法，建立分層次、多類別、高效率、運(yùn)轉(zhuǎn)靈活的居民家庭收入核對運(yùn)行機(jī)制。
其次，加強(qiáng)監(jiān)管防止尋租。將保障性住房政策實(shí)施、核查過程、信訪和舉報落實(shí)等情況都納入監(jiān)督范圍，會同財政、審計部門住房保障資金審核發(fā)放和日常監(jiān)管等情況進(jìn)行不定期的監(jiān)督檢查，逐步完善各級監(jiān)督體系，加強(qiáng)對保障性住房分配全過程監(jiān)督，明確各層面各環(huán)節(jié)部門及工作人員責(zé)任追究。
再次，信息公開,接受大眾監(jiān)督。信息公開，實(shí)行陽光操作。將保障性住房的政策（包括保障范圍、保障對象、申請、審批、配租以及退出等配套政策和操作規(guī)程等全過程），過印發(fā)宣傳資料、媒體、網(wǎng)絡(luò)等方式向居民廣泛宣傳，全面提高工作透明度，增強(qiáng)廣大居民對此項政策的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)，真正做到公開、公平、公正。完善監(jiān)督制度，接受大眾監(jiān)督，采用有獎舉報等方式鼓勵民眾大膽揭露住房保障中的違規(guī)操作。
最后，加大對虛假信息申報處罰力度。實(shí)行更為嚴(yán)厲的虛報處罰措施，提高違法者的違法成本，在事后處罰的同時實(shí)現(xiàn)事前震懾，讓騙保者知道冒風(fēng)險得付出大的代價，虛報信息者自然而然就會減少了。
（三）建立家庭收入動態(tài)監(jiān)控制度。有效的家庭收入動態(tài)監(jiān)控制度包括：一是個人信用檔案。檔案記錄個人基本資料、經(jīng)濟(jì)信用資料、個人社會信息及特別記錄，將信用檔案電子化，實(shí)行全國聯(lián)網(wǎng)，信息共享。二是保障性住房檔案管理。管理部門可以建立一戶一檔的保障性住房電子信息庫，將受保家庭的申請、審核、實(shí)施保障及年度復(fù)核等有關(guān)材料記錄在案。同時將保障性住房電子檔案網(wǎng)絡(luò)化，完善保障性住房信息披露制度。