在我國住房供應(yīng)模式中，租賃市場一直在被忽視的狀態(tài)下自生發(fā)展，其中又以舊住宅區(qū)、集體宿舍和城中村等低租金租賃市場最為突出。但事實上，在高房價背景下，所有未能實現(xiàn)的住房需求統(tǒng)統(tǒng)被拋給了租賃市場。更值得注意的是，隨著房價的不斷上漲，城漂族和剛畢業(yè)大學(xué)生也成了低租金租賃市場的需求主力。
　　與此同時，因為舊城和城中村改造、城市更新，低租金租賃市場正在各大城市慢慢萎縮。這些年來，土地已成地方政府彌補(bǔ)收支缺口的重要工具，項目投資的啟動資金或股權(quán)，也是撬動銀行貸款的杠桿。隨著城市“攤大餅”式的擴(kuò)張讓新增土地利用幾近枯竭，地方政府對于土地溢價收益的追逐正在向存量轉(zhuǎn)變，這在一線城市和主要二線城市表現(xiàn)非常顯著。事實上，盡管存量土地利用涉及拆遷補(bǔ)償和安置，周期較長，但利用存量土地獲得的溢價收益比新增土地還多，釋放中心區(qū)優(yōu)質(zhì)土地資源（舊改一般在城市中心區(qū)內(nèi)）和新增的剛性需求將帶來數(shù)倍的溢價收益。
　　今年以來，至少有包括上海、深圳、廣州、天津、成都、南昌、蘭州、昆明、合肥等多個一線及省會級城市，以及常州、平湖、晉江等眾多二三四線城市，披露了新的大規(guī)模舊城改造計劃。例如，戶籍人口剛過360萬的常州市，一口氣推出了48項、623公頃用地面積的大型舊改項目，這一規(guī)模與2011年常州市的經(jīng)營性用地出讓計劃總量相當(dāng)。城市大規(guī)模的舊改，造成低租金租賃市場不斷萎縮，不僅會直接拉動低租金市場租金水平的上升，而且會通過片區(qū)升級帶動整個片區(qū)租金水平的上升。
　　城市拆遷和舊改常常催生出眾多標(biāo)志性建筑，讓區(qū)域面貌煥然一新，甚至脫胎換骨。因此，城市租賃市場整體租金水平將會因為舊改大規(guī)模開展而臺階式上升。在2009年之前，我國城市住宅租金水平較為穩(wěn)定。根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)，從1998年到2009年，以上年基數(shù)為100計算，房屋租賃價格總指數(shù)分別為1998年的102.40，1999年的98.50，2000年的102.40，其中較高的是2001年的102.80，2007年的102.60和2010年的105.0（2011年起停止發(fā)布該指數(shù)），在100以下的為1999年的98.50，2009年的99.40。2010年以來，我國城市住宅租金水平較快上漲。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計，2010年北京、深圳和廣州住宅租金漲幅分別為15.56%、10.9%和13%；2011年北京、深圳、上海新建商品住房價格分別下跌了6%、2.9%和5.4%，但住宅租金卻分別上漲了13%、9.3%和7.6%。2012年上半年，北京、上海、深圳和廣州的住宅租金價格同比分別上漲了8.9%、6.75%、6.8%和8.3%。
　　盡管房租與實體經(jīng)濟(jì)和承租者的收入密切相關(guān)，不可能火箭式躥升，但目前由于經(jīng)濟(jì)、社會和行政資源主要集中在一、二線等大城市，大城市在工作機(jī)會、就業(yè)前景等方面的溢價收益依然吸引著大批求職者趨之若鶩。出于對自身發(fā)展前景的憧憬，再考慮到頻繁搬家的各種成本，中低收入者的租金談判空間不大，被迫接受租金上漲是普遍現(xiàn)象。因此，城市拆遷和舊改將會造成低租金租賃市場的租金水平長期看漲，這也會帶動整個城市租金水平的不斷上升。
　　城市整體租金水平的走勢取決于房地產(chǎn)投資價值的變動。目前，我國大城市的租售比一直在1∶500以上，根據(jù)2010年上海二手房指數(shù)辦公室的抽樣調(diào)查結(jié)果，除老工房的租售比比較合理外，大部分物業(yè)的比值在1∶500至1∶700之間，靠出租要40年到60年才能收回成本，這還不算其中的物業(yè)、維護(hù)費(fèi)用以及折舊。換句話說，市場對于房價上漲所獲得的收益預(yù)期遠(yuǎn)強(qiáng)于租金收益的預(yù)期，擁有多套住宅的投資者大多看重的并不是租金收益，而是房價上漲的收益。雖然，相對于租賃市場的需求，投入租賃市場的住宅供給并不足。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計，北京大約有500萬套存量房，而且這個數(shù)字還在持續(xù)增加。眼下真正流入二手房市場的不足10%。如按保守的20%空置率計，至少約有10萬套房屋可作為潛在的租賃房源。但現(xiàn)實問題是，目前北京租賃市場普通住宅供需比已達(dá)1：4左右；公寓房租賃房源較多，供需比在3：1左右，這是租金或?qū)⒊掷m(xù)上升的市場基礎(chǔ)。
　　當(dāng)然，隨著房地產(chǎn)市場“狂飆”式增長周期的結(jié)束，加上經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)換，房產(chǎn)稅也將漸進(jìn)發(fā)揮效應(yīng)，存量房將會大量進(jìn)入租賃市場。同時，未來保障性住房供應(yīng)模式也將由經(jīng)濟(jì)適用住房為主向公共租賃住房為主轉(zhuǎn)變。屆時，大城市整體租金水平將會下降，但這畢竟還是遠(yuǎn)景。