在25日召開的建設(shè)工作會議上，住建部盡管再次敲定了堅持限購政策不放松，但也明確表態(tài)支持合理的改善性住房需求。在2010年實施限購以來，對于改善性住房需求做出明確支持的表態(tài)，這還是第一次。受此影響，地產(chǎn)股在25日大漲4%，再次印證了“房地產(chǎn)市場最大的不確定性是政策這一結(jié)論”。業(yè)界普遍判斷，2013年調(diào)控的基本邏輯是：繼續(xù)保持對于主要城市限購高壓，同時積極支持改善性需求入市來消化產(chǎn)能和緩解地方政府財政壓力。因此，2013年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的主基調(diào)是“穩(wěn)”，不會出臺新的調(diào)控政策。
　　但是，值得注意的是，2012年11月，70個大中城市中有28個城市的房價已經(jīng)超過年初的水平，而今年1月份只有2個城市的房價超過年初水平。在具有風(fēng)向標意義的一線和主要二線城市，近期房價上漲的幅度更大。業(yè)界對于當(dāng)前樓市暖冬將延續(xù)到2013年達成一致，再考慮到2013年的樓市大環(huán)境，我們認為2013年主要城市房價上漲的動力很足，不排除部分城市房價快速上漲。未來在政策走向上強調(diào)“穩(wěn)”的同時，極有可能會出臺抑制房價上漲的新政策——房產(chǎn)稅試點在主要城市進行擴容。
　　首先，限購政策的作用效果在邊際遞減。限購、限貸政策執(zhí)行兩年有余，市場似乎產(chǎn)生“抗藥性”，近期房價上漲主要發(fā)生在限購政策執(zhí)行嚴厲的一、二線城市。在限購執(zhí)行最為嚴厲的一線城市，房價則上漲得更快；另一方面，2013年，結(jié)構(gòu)性減稅的力度將比2012年更大，而經(jīng)濟增速放緩、房地產(chǎn)調(diào)控、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級背景下財政收入增長前景也不樂觀，此外2013年銀行信貸對于地方政府的敞口更加謹慎，債券融資盡管在未來會出現(xiàn)趨勢性增長，但難以在短期內(nèi)如銀行信貸那樣放量供應(yīng)。在支出方面，2013年地方債務(wù)償還、基建投資和保障房建設(shè)等資金投入量非常大。因此，我們預(yù)計2013年地方政府財政壓力將比2012年更重，放松限購、限貸的“小動作”也將更多。
　　其次，2013年將有更多熱錢入境追逐風(fēng)險資產(chǎn)。2013年全球經(jīng)濟形勢不會比2012年好，主要經(jīng)濟體量化寬松的勢頭有增無減。歐洲主權(quán)債務(wù)危機在2013年沒有最差只有更差；美國財政懸崖風(fēng)險問題，不管最后以增稅方式來解決還是以削減開支方式來解決，都將嚴重打擊美國投資和消費的信心；近期日本央行認為自己量化寬松的尺度太謹慎。中國經(jīng)濟在2012年三季度出現(xiàn)企穩(wěn)回升的跡象，而國際研究和評級機構(gòu)已經(jīng)普遍將2013年中國GDP增速的預(yù)測值調(diào)到8%以上。可以預(yù)見，以各種形式入境來追逐風(fēng)險資產(chǎn)的熱錢將會在2013年增加。2011年，因看空中國樓市而大肆拋售物業(yè)的美國黑石集團在近期重新殺回中國，以23億元的價格收購了上海的一個商業(yè)項目，同時還發(fā)起約20億美元的房地產(chǎn)基金，用于未來收購包括中國在內(nèi)亞洲的房地產(chǎn)項目。
　　再次，2013年我國物價和貨幣政策形勢也有利于房價上漲。2013年盡管確立了穩(wěn)貨幣和寬財政的政策組合，但中央經(jīng)濟工作會議明確指出“要適當(dāng)擴大社會融資總規(guī)模，保持貸款適度增加”，有關(guān)貨幣政策和基建投資的聲明立場較為積極。預(yù)計2013年貨幣供應(yīng)量將比2012年增加，中金公司預(yù)測2013年新增貸款將比2012年的8.3萬億元有明顯的增長，將達到9 萬億元左右，這對于已經(jīng)回升的CPI和見底的PPI不是一個好消息。同時，2013年全球主要央行零利率抑制了中國央行的加息空間，明年真實匯率還將繼續(xù)上升。CPI和匯率上升而利率卻無法通過上升來調(diào)節(jié)，追逐風(fēng)險資產(chǎn)的貨幣環(huán)境在2013年將越來越明朗。
　　最后，管理層對于房價上漲的容忍度將被迫提高。由于2013年全球經(jīng)濟形勢不會比2012年好，預(yù)計西方國家針對中國的貿(mào)易保護和制裁更加嚴峻，我國今年11月份單月的出口增速降至不到3%（增速環(huán)比下降了近10個百分點）也顯示了西方圣誕訂單結(jié)束后的低潮；其次，11月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)盡管企穩(wěn)但難掩微觀層面的慘淡，工業(yè)毫無起色，說明近幾個月的經(jīng)濟企穩(wěn)回升依賴的仍舊是政府投資（基建和制造業(yè)）和房地產(chǎn)回升雙重拉動的傳統(tǒng)模式，特別是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強的房地產(chǎn)和汽車等下游產(chǎn)業(yè)今年下半年以來持續(xù)好轉(zhuǎn)，對于11月宏觀數(shù)據(jù)的改觀起到了至關(guān)重要的作用。近期，盡管樓市暖冬的趨勢明顯，但回暖主要集中在一線和主要二線城市，大多數(shù)二、三、四線城市樓市仍舊處于去庫存的煎熬之中。而新一輪旨在推動新型城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的投資，在區(qū)域上主要向二、三、四線城市傾斜，這些區(qū)域產(chǎn)能消化的壓力和土地依賴的程度更大。因此，管理層對地方政府主要收入來源之一——土地出讓收入的控制在兩難之間會策略性放松，對房價上漲的容忍度將被迫提高。
　　在當(dāng)前形勢下，房產(chǎn)稅擴容是多重戰(zhàn)略考慮的結(jié)果。首先，房產(chǎn)稅試點擴容將在主要的一、二線城市進行，體現(xiàn)了2013年房地產(chǎn)市場在區(qū)域上分化，需要采取分類指導(dǎo)的調(diào)控原則，有利于抑制主要城市投資投機需求對于整體房價上漲的帶動和預(yù)期的影響，也不會沖擊到二、三、四線城市，為穩(wěn)中求進戰(zhàn)略騰挪出空間；其次，房產(chǎn)稅試點擴容，對于構(gòu)建滿足新型城鎮(zhèn)化公共服務(wù)所需的公共財政體系在破題方面具有重大意義，因為只有本地的人口和其居住消費與地方政府的收入發(fā)生強相關(guān)時，地方政府才會有動力為他們提供公共服務(wù)，新型城鎮(zhèn)化才有可能，而房產(chǎn)稅則是可行的選擇；再次，房產(chǎn)稅試點擴容是結(jié)構(gòu)性減稅的重點內(nèi)容，結(jié)構(gòu)性減稅貫徹有增有減的原則，增稅主要針對財產(chǎn)稅；最后，在地方政府整體收入出現(xiàn)下滑的背景下，房產(chǎn)稅有望成為重要緩沖，這也是地方政府從土地依賴向形成穩(wěn)定收入來源轉(zhuǎn)變的必經(jīng)過程。