對(duì)時(shí)下政府限購商品房，學(xué)界褒貶不一，地方官員也頗有微詞。今年經(jīng)濟(jì)增速降低，不少人把原因歸咎于房地產(chǎn)限購，這樣說不是沒一點(diǎn)道理，作為地方的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)不濟(jì)當(dāng)然經(jīng)濟(jì)會(huì)受拖累。
　　這里要討論的，是政府為何要限購商品房？原因其實(shí)路人皆知，政府旨在控房?jī)r(jià)。前幾年房?jī)r(jià)高企，有人買不起房怨聲載道，于是千夫所指，紛紛批評(píng)開發(fā)商暴利，要求政府打壓房?jī)r(jià)。而開發(fā)商回應(yīng)，由于地價(jià)高房?jī)r(jià)才會(huì)高，是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，地價(jià)不降房?jī)r(jià)降不了。所以開發(fā)商要求政府首先降地價(jià)。
　　是這樣么？我不贊成開發(fā)商的觀點(diǎn)。曾說過多次，房?jī)r(jià)與地價(jià)之間，絕非地價(jià)推高房?jī)r(jià)；恰恰相反，是房?jī)r(jià)拉高了地價(jià)。倘若市場(chǎng)房?jī)r(jià)不高，地價(jià)不可能高得了。說來簡(jiǎn)單，開發(fā)商不蠢，如果房子賣不起價(jià)他們?cè)鯐?huì)高價(jià)從政府手里買地？君不見，2008年下半年受美國次貸危機(jī)影響國內(nèi)房?jī)r(jià)下跌，地價(jià)立即下跌；而2009年房?jī)r(jià)回升，地價(jià)這才跟著漲起來。
　　困難就在這里，地價(jià)不降開發(fā)商房?jī)r(jià)不降。那么地價(jià)有可能降嗎？我看很難。兩個(gè)原因：一個(gè)是現(xiàn)行財(cái)政體制下地方只留存增值稅25%、所得稅僅 40%。分稅制前，地方財(cái)政收入占比是70%，今天僅為50%；而地方財(cái)政支出占比卻從原來的70%上升為85%，這樣地方財(cái)政自是入不敷出。巧婦難為無米之炊，地方政府只好靠賣地彌補(bǔ)。有數(shù)據(jù)說，土地出讓金目前已占到地方本級(jí)財(cái)收的69%。
　　另一個(gè)原因是地方政府既然要賣地籌錢，地價(jià)當(dāng)然越高越好。由于市場(chǎng)房?jī)r(jià)高，地價(jià)高開發(fā)商也接受。想想看，土地能賣高價(jià)政府怎會(huì)賣低價(jià)？再說現(xiàn)在土地出讓都是招拍掛，若開發(fā)商愿出高價(jià)而地方政府卻堅(jiān)持低價(jià)賣，別人會(huì)怎么看？是不是會(huì)懷疑主事的官員在從中漁利？考慮到這一點(diǎn)，除非真有貓膩，不然地方官員是不敢低價(jià)出讓土地的。
　　寫到這里，讀者應(yīng)明白國務(wù)院為何要對(duì)商品房實(shí)行限購了。一方面，房?jī)r(jià)居高不下有人要求政府控房?jī)r(jià)；另一方面，地方政府不降地價(jià)而開發(fā)商不肯降房?jī)r(jià)。沒辦法，國務(wù)院只好下猛藥，抑制購房需求。早幾年中央政府其實(shí)也曾出臺(tái)政策調(diào)房?jī)r(jià)，如 2005年頒發(fā)“國八條”，2008年底又頒發(fā)“國十條”，可惜那些措施皆和風(fēng)細(xì)雨，調(diào)控作用不大。
　　經(jīng)濟(jì)學(xué)說，市場(chǎng)價(jià)格由供求決定。是的，商品房漲價(jià)，原因無他，一定是供不應(yīng)求。所以抑制房?jī)r(jià)無非用兩招：一是增加土地供應(yīng)，讓開發(fā)商多建房；二是抑制購房需求，讓消費(fèi)者少買房。如何選擇？由于政府要守18億畝耕地紅線，土地不可能敞開建房。而短期內(nèi)房供短缺不改變，那么就只能壓需求。這樣看，國務(wù)院下令限購其實(shí)也是無奈之舉。
　　不必懷疑，房屋限購對(duì)控價(jià)肯定有幫助，這兩年各地房?jī)r(jià)相繼回落是明證。不過對(duì)“限購”效果得辯證地看，在抑制房?jī)r(jià)的同時(shí)，它也可能會(huì)抑制經(jīng)濟(jì)。目前歐美經(jīng)濟(jì)疲軟，中國出口受阻，經(jīng)濟(jì)要保持 7%的增長(zhǎng)必須擴(kuò)內(nèi)需（重點(diǎn)是擴(kuò)消費(fèi)），而國內(nèi)居民的大宗消費(fèi)是購房，購房被限制，對(duì)擴(kuò)消費(fèi)豈不是作繭自縛？
　　這是令人棘手的問題。一方面房?jī)r(jià)要控制，另一方面經(jīng)濟(jì)要發(fā)展。故當(dāng)務(wù)之急是要另辟蹊徑，找到一個(gè)兩全其美的辦法，既能控房?jī)r(jià)又不傷害經(jīng)濟(jì)。這樣的辦法有嗎？這些日子思來想去，我想到的就是將住房與買房分開處理。所謂“居者有其屋”，是說人人能住房，而非人人能買房。就連今天歐美發(fā)達(dá)國家，也非人人都是買房住的。
　　最近看到一份資料，說德國人平均到42歲才買房；而法國人買房的只占 59%；美國人高一些，買房的占 70%�？梢�，發(fā)達(dá)國家也有不少人租房住。事實(shí)上，政府要照顧窮人住房，提供廉租房好了，而不必將房?jī)r(jià)壓低到讓人人都買得起。這既不現(xiàn)實(shí)，也沒必要。顧名知義，商品房就是商品。是商品，價(jià)格就得隨行就市。退一步講，即便今天房?jī)r(jià)降 30%，窮人也未必買得起。
　　再想多一層。若限購政策不松動(dòng)，長(zhǎng)此以往房?jī)r(jià)一旦大跌（比如跌 50%），拖累的怕不單是經(jīng)濟(jì)，一大批有房戶可能會(huì)變成無房戶。舉個(gè)例，某家庭買了一套價(jià)格 100萬的房子，自己首付25萬，從銀行貸款75萬。結(jié)果房?jī)r(jià)跌了一半，原來100萬元的房子現(xiàn)在就值50萬，你說這個(gè)家庭怎么還貸款？就算凈身出門，用房子抵貸款還欠銀行25萬對(duì)不對(duì)？
　　我不主張政府打壓房?jī)r(jià)，當(dāng)然不是指房?jī)r(jià)可無限度上漲。對(duì)政府來講，我認(rèn)為上策是穩(wěn)房?jī)r(jià)。對(duì)此我有專文分析，恕不重復(fù)，這里要說的是怎樣穩(wěn)房?jī)r(jià)。曾與欽州市委張曉欽書記討論，他認(rèn)為可借鑒新加坡的做法，用差別交易稅抑制炒房，即買房后持有時(shí)間越短，征收交易稅就越高。
　　我覺得此法很妙，妙就妙在鼓勵(lì)租房限制炒房。設(shè)想一下，假如交易稅這樣設(shè)計(jì)，凡買房后當(dāng)年賣出的，交易稅征收其差價(jià)的 95%，第二年賣出的征收 85%，第三年賣出的征收75%，第四年賣出的征收65%……如此一來，將來還會(huì)有人對(duì)炒房樂此不疲么？就算急病亂投醫(yī)，政府不妨用這個(gè)辦法試試。