|
 |
|
2010年以來，各級(jí)政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，特別是2011年前三季度，中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，行政和經(jīng)濟(jì)手段并用，限購(gòu)政策向二、三線城市擴(kuò)展，有600多個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制。在北京，非北京市戶籍家庭以繳納社保方式申請(qǐng)?jiān)诰┵?gòu)房資格的，應(yīng)自提出申請(qǐng)的上一個(gè)月往前推算60個(gè)月連續(xù)在京繳納社會(huì)保險(xiǎn)，且提出申請(qǐng)之月須為正常參保狀態(tài)。資料照片 |
不動(dòng)產(chǎn)在市民生活中扮演著重要角色，房地產(chǎn)熱則將房屋推至民事法律糾紛的中心。為了在政策和利益間尋求突破，“借名買房”應(yīng)運(yùn)而生。所謂“借名買房”，是指實(shí)際出資人(借名人)借用他人名義購(gòu)買房屋，將房屋登記在他人名下，并約定由實(shí)際出資人享有房屋權(quán)益。但是，這種買房方式蘊(yùn)藏著風(fēng)險(xiǎn)，并且產(chǎn)生了許多糾紛。從北京市西城區(qū)人民法院近日調(diào)研中可發(fā)現(xiàn)，“借名購(gòu)房”暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)。
規(guī)避政策借名購(gòu)房
從西城區(qū)法院審理案件中看出，買房人選擇“借名購(gòu)房”，主要有三大原因：
一是借名人不具備購(gòu)房資格。保障房政策和限購(gòu)令的實(shí)施，使得有購(gòu)房需求的人因不符合購(gòu)房條件而無法購(gòu)房，如非北京戶口在京納稅不滿五年不得購(gòu)房，家庭年收入超過標(biāo)準(zhǔn)無法申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。
二是借名人無法辦理銀行貸款。由于房屋價(jià)格上漲和銀行貸款政策調(diào)整，一些人雖有購(gòu)房資格，卻因銀行貸款審批未過而無法購(gòu)房，如年齡較大、即將退休或有大額貸款尚未償還。
三是為享受低價(jià)購(gòu)房的優(yōu)惠條件。一些單位對(duì)內(nèi)部職工購(gòu)房有優(yōu)惠條件，如團(tuán)購(gòu)、集資建房、公有住房私有(房改房)，交易價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，使得有需求的人借用單位職工的名義低價(jià)購(gòu)房。
三類主要案例
近年來，各種原因的“借名買房”不斷增加，由此引發(fā)的民事糾紛也呈上升態(tài)勢(shì)，案件類型多樣，主要有三類。
【案例一】
李先生和閻女士結(jié)婚后承租了李先生單位的公房。2004年，李先生承租的上述公房遇拆遷，拆遷安置的其中一套房屋位于西城區(qū)，應(yīng)由李先生購(gòu)買，但因李先生年齡較大，無法辦理銀行貸款。夫妻二人商定后決定以兒子名義購(gòu)房并辦理貸款手續(xù)。2005年5月，北京某地產(chǎn)公司與小李先生簽訂《北京市西城區(qū)危舊房改造拆遷就地安置協(xié)議》，協(xié)議載明的購(gòu)房人為小李先生，承租人為李先生。后小李先生與銀行簽訂貸款協(xié)議，但房屋首付款及大部分貸款均由其父母支付。
2010年，小李先生將李先生和閻女士訴至法院要求父母騰房，被法院判決駁回。2011年小李先生再次將父母告上法庭，要求確定房屋歸其所有，再次被法院駁回。無奈之下，父母二人只得將兒子告上法院，要求確認(rèn)房屋歸夫妻二人所有，法院最終判決支持了老兩口的請(qǐng)求。
【案例二】
2003年4月，孫先生與李先生簽訂房屋買賣協(xié)議，約定由孫先生購(gòu)買李先生所有的房屋，同日孫先生支付定金。2003年4月李先生先后兩次收到孫先生給付的房款。因?yàn)閷O先生當(dāng)時(shí)是外地人，不能購(gòu)買此李先生單位上市的公房，為此經(jīng)孫先生的叔叔和嬸嬸協(xié)商，決定以叔叔的名義購(gòu)買，待孫先生有資格后再將房屋過戶至其名下。該房屋過戶所有手續(xù)和材料均是由孫先生親自辦理，取款憑證、收款收據(jù)、原產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)的過戶手續(xù)等均在孫先生處。
2003年5月，李先生與孫先生叔叔簽訂已購(gòu)公有住房首次上市房屋買賣合同，約定李先生將房屋出售給孫先生的叔叔，同年8月下發(fā)了房屋所有權(quán)證，登記產(chǎn)權(quán)人為孫先生的叔叔。
2006年孫先生叔叔去世，孫先生多次找到嬸嬸張女士辦理房屋過戶事宜，但遭到拒絕。2011年嬸嬸張女士起訴要求孫先生一家從房屋內(nèi)騰出，被法院判決駁回。張女士不服上訴，一中院認(rèn)為孫先生與其叔叔間存在借名買房關(guān)系，判決駁回上訴，維持原判。
【案例三】
王先生和程女士是夫妻，年近六十，因無法辦理銀行貸款，便以兒子名義簽訂了房屋買賣合同，購(gòu)買了一套住房。二老按約定支付了房屋首付款和相關(guān)稅費(fèi)后，辦理了房屋過戶，產(chǎn)權(quán)證上登記所有權(quán)人為其兒子小王先生，房屋貸款均由程女士以小王先生名義償還。后小王先生將房屋出售并簽訂買賣協(xié)議，買主將購(gòu)房款分次打入到王先生和程女士的銀行賬戶。
不料小王先生竟然以不當(dāng)?shù)美麨橛蓪⒏改冈V至法院，要求父母返還收取的房屋價(jià)款三百余萬元。王先生和程女士來法院應(yīng)訴時(shí)，提交了與其子簽訂的協(xié)議，協(xié)議中約定：房屋由二老出資，所有權(quán)歸二老所有。后經(jīng)法院調(diào)解，小王先生與父母達(dá)成和解，撤回了起訴。
暗藏六大風(fēng)險(xiǎn)
從調(diào)研中可以看到，“借名買房”主要暗藏下列六類涉訴風(fēng)險(xiǎn)：
一是無書面協(xié)議，一方否認(rèn)曾約定借名買房。借名買房的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，登記人因房屋價(jià)格上漲等因素否認(rèn)借名買房。
二是違反政策、法規(guī)規(guī)定，借名買房協(xié)議可能被認(rèn)定無效。借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，雖簽訂書面協(xié)議，但因規(guī)避政策，協(xié)議存在被法院認(rèn)定無效之可能，借名人無法實(shí)現(xiàn)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的目的。
三是登記人拒絕辦理房屋過戶手續(xù)。在房屋滿足過戶條件時(shí)，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動(dòng)權(quán)掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風(fēng)險(xiǎn)。
四是借名人被要求騰退房屋。購(gòu)買房屋后，借名人往往實(shí)際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋登記在他人名下，而我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)采登記主義，借名人面臨被起訴騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
五是房屋因登記人涉訴而被查封或處分。借名買房系借名人和登記人之間的約定，根據(jù)公示公信原則，房屋所有權(quán)證載明登記人為所有權(quán)人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財(cái)產(chǎn)面臨被查封或處分的危險(xiǎn)。如：登記人離婚，其配偶主張?jiān)摲课葑鳛榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)應(yīng)分割；登記人負(fù)有債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)保全而致該房屋被查封。
六是登記人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人。由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權(quán)人。二者簽訂買賣協(xié)議，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能依不當(dāng)?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償。
法律不支持“借名買經(jīng)適房”
針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，法官建議加大宣傳力度，讓普通老百姓知曉借名買房暗藏著“賠了房子又折錢”的風(fēng)險(xiǎn)，不要存有規(guī)避政策、鉆法律漏洞的僥幸心理，尤其是沒有購(gòu)房資格的人借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房之類的保障性住房。
對(duì)于不違反國(guó)家政策、法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的借名買房，如辦理貸款困難，法官建議雙方簽訂書面協(xié)議，以“白紙黑字”的形式固定借名買房行為，如果有條件可以對(duì)協(xié)議進(jìn)行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關(guān)系還是借名買房。
但是需要強(qiáng)調(diào)的是，違反政策借名購(gòu)買經(jīng)適房的，即使有書面協(xié)議或進(jìn)行公證，都可能導(dǎo)致協(xié)議因違反強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定無效。
而特別需要提醒實(shí)際出資人的是，一定要留存出資的相關(guān)證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等，以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對(duì)借名買房不予認(rèn)可時(shí)，出資人可以以此為依據(jù)向登記人主張債權(quán)、減少損失。