筆者對當(dāng)前國內(nèi)住房市場形勢有以下幾點(diǎn)判斷。
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頂在天花板上的房價(jià)沒有多少調(diào)整 |
首先，從2012年5月起，全國樓市開始回暖，交易增加房價(jià)反彈，特別是一線城市，在年底幾個(gè)月銷售旺盛、價(jià)格飚升，年初政府希望讓房價(jià)回歸理性的目標(biāo)被打到原形。同時(shí)，不少三四線城市房地產(chǎn)泡沫開始破滅（比如溫州、鄂爾多斯等），不僅這些城市巨大住房庫存如何消化面臨著巨大的不確定，而且溫州等地房地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)能夠延續(xù)多遠(yuǎn)同樣是面臨著巨大的不確定。
其次，兩年多來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，盡管聲勢浩大，但是不僅住房市場的性質(zhì)沒有改變，而且頂在天花板上的房價(jià)也沒有多少調(diào)整（溫州等房地產(chǎn)泡沫破滅地方除外），反之，2012年下半年還在上升。在這種情況下，表面上看是住房消費(fèi)者進(jìn)入市場（或一些人所制造虛假概念“剛需”），但實(shí)際上，無論是購買第一套住房者還是購買第二套者（如果沒有事中及事后限制購買一套住房同樣可投機(jī)），基本上都是投機(jī)炒作者進(jìn)入市場。即“剛需”也在投機(jī)投資。因?yàn)�，住房投資投機(jī)者對住房價(jià)格敏感，只要有利可圖，他們就會(huì)千方百計(jì)進(jìn)入市場（比如北京不少人都在破解各種限制進(jìn)入市場，住房公積金也成了不少人投機(jī)賺錢的工具）。也就是說，如果住房市場性質(zhì)不改變，住房仍然是一種賺錢工具，那么這些市場還會(huì)出現(xiàn)短期繁榮，但三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)很快就漫延過來。
第三，一線城市的土地市場又開始火爆，去年11月底以來，全國各地特別是一線城市又掀起新一輪“地王潮”，北京、上海等12個(gè)重點(diǎn)城市不斷刷新土地年度總價(jià)。不僅全國前十名以上的房地產(chǎn)開發(fā)商銷售額大增或創(chuàng)歷史紀(jì)錄，而且許多大房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛從三四線城市，甚至于二線城市撤回到一線城市。房地產(chǎn)的流向突然逆轉(zhuǎn)。
第四，正因?yàn)榻?jīng)過兩年來宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場沒有改變市場性質(zhì)，因此，當(dāng)前全國的住房市場走向基本上是由預(yù)期來決定。無論是2012年上半年穩(wěn)增長政策出臺(tái)，還是最近市場炒作瘋狂的“城鎮(zhèn)化”，都成了決定國內(nèi)住房市場價(jià)格走向的重要因素。因?yàn)椋?012年上半年“穩(wěn)增長”，市場把它理解為貨幣政策全面放松，或貨幣政策又要回到2009年的狀態(tài)。這自然會(huì)讓整個(gè)住房市場預(yù)期突然逆轉(zhuǎn)，正在調(diào)整中的住房市場也隨著這種預(yù)期逆轉(zhuǎn)開始全面回暖。而“城鎮(zhèn)化”則被市場理解為更多的人進(jìn)入城市需要更多的住房，住房需求會(huì)快速增長；或理解為城市空間的擴(kuò)張，城市需要建造更多的住房來滿足這種住房市場需求。而住房需求快速增加房價(jià)也就要上漲了。但很少有人理解城鎮(zhèn)化的核心是什么？有質(zhì)量的城鎮(zhèn)又是什么？
對于這樣一個(gè)看上去繁榮的住房市場，實(shí)際上高房價(jià)早就把中國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)推到了巨大火山口�，F(xiàn)在政府應(yīng)對的政策是希望增加土地供給，建造更多的住房來遏制房價(jià)；加大保障性住房建設(shè)來解決中低收入民眾的住房問題，以緩解由住房問題引發(fā)的社會(huì)危機(jī)；穩(wěn)定現(xiàn)在的房價(jià)，以保證今年的經(jīng)濟(jì)增長得以持續(xù)；以城鎮(zhèn)化的老路，再造中國經(jīng)濟(jì)的輝煌等。但實(shí)際上，如果不對住房市場進(jìn)行重大制度改革，不對當(dāng)前巨大房地產(chǎn)泡沫作一個(gè)了斷并堅(jiān)決擠出，中國住房市場不通過有效的經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行周期性調(diào)整，那么，走出當(dāng)前住房市場困境是不可能的。
無論是增加住房供給還是大造保障性住房，對于當(dāng)前這個(gè)以投資投機(jī)為主導(dǎo)市場只能給出反向預(yù)期。因?yàn)�，從國�?nèi)外的經(jīng)驗(yàn)來看，任何一個(gè)國家的保障性住房建設(shè)都有一個(gè)相當(dāng)長的發(fā)展過程，政府希望通過大造保障性住房來解決中低收入民眾住房條件不僅政府財(cái)力有限也是杯水車薪，而且在保障性住房法律制度不健全的情況下，所導(dǎo)致的問題可能比少造保障性住房所面臨的問題會(huì)更多。
在這種情況下，增加住房供給對住房市場的調(diào)控同樣是南轅北轍。因?yàn)閷ψ》客顿Y投機(jī)者來說，他們對住房投機(jī)需求是從零到無限大。即只要市場預(yù)期住房價(jià)格還會(huì)上漲，又有很好的金融市場條件，那投資投機(jī)者對住房需求可能是無限大。他們可購買一套、二套，甚至于一百套住房等。而當(dāng)前政府職能部門又重新啟動(dòng)“改善性住房需求”（這個(gè)概念是2009年住房價(jià)格炒作上天的核心），讓市場以為政府根本就不想改變當(dāng)前住房市場現(xiàn)狀，反之會(huì)進(jìn)一步把這種現(xiàn)狀推到極致。
所以，面對當(dāng)前國內(nèi)住房市場的形勢，新政府首先要對住房市場有一個(gè)清楚明確的預(yù)期，政府有決心擠出當(dāng)前的房地產(chǎn)泡沫，有決心改變當(dāng)前住房市場性質(zhì)，有能力對住房市場投機(jī)投資需求進(jìn)行全面遏制，并堅(jiān)決去除住房消費(fèi)市場賺錢效應(yīng)（出臺(tái)嚴(yán)厲的事前、事中、事后信貸與稅收限制政策）。其次，對于當(dāng)前住房市場形勢不僅要判斷準(zhǔn)確，要堅(jiān)決去除房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控工具的功能，給市場以清楚明確的信息。在這點(diǎn)上不可猶豫不決，而是信息清楚明確及政策堅(jiān)決。
“城鎮(zhèn)化”被市場理解為更多的人進(jìn)入城市需要更多的住房，住房需求會(huì)快速增長；或理解為城市空間的擴(kuò)張，城市需要建造更多的住房來滿足這種住房市場需求。但很少有人理解城鎮(zhèn)化的核心是什么？有質(zhì)量的城鎮(zhèn)又是什么？