在新的政治周期開啟之際，城鎮(zhèn)化已成為下屆政府的執(zhí)政關(guān)鍵詞，被寄予厚望。而就在中央對城鎮(zhèn)化還沒有具體開展“頂層設(shè)計(jì)”，一些學(xué)者和業(yè)界人士所談?wù)摰臄U(kuò)大內(nèi)需、提高勞動生產(chǎn)率的功效還無從顯示之時(shí)，城鎮(zhèn)化卻已先在房地產(chǎn)市場顯露了其威力。即便中央政府一再強(qiáng)調(diào)要“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”，但在城鎮(zhèn)化的藍(lán)圖刺激下，各地的樓價(jià)已經(jīng)像打了雞血似的高度興奮起來。股市上各種與地產(chǎn)相關(guān)的概念股被熱烈追捧，地產(chǎn)商成為最有收益的群體之一。
　　有人不免要問，城鎮(zhèn)化支撐房價(jià)，難道還有疑問嗎？有，當(dāng)然有。那些認(rèn)為城鎮(zhèn)化可以為支撐房價(jià)的學(xué)者或?qū)＜�，�?nèi)心一般都認(rèn)定城鎮(zhèn)化可以為住房需求提供強(qiáng)大的支撐。但我想說的是，在現(xiàn)有歷史條件下的中國特色的城鎮(zhèn)化，尚不足以為住房提供真實(shí)居住需求。
　　誠然，我國城鎮(zhèn)化以常住人口計(jì)，才剛剛邁過50％的關(guān)口，離發(fā)達(dá)國家動輒70％以上的人口生活在城市，尚有很大提升空間。因此有學(xué)者就估計(jì)未來若干年，我國城鎮(zhèn)化率每年仍可提高一個(gè)百分點(diǎn)以上，再加上城鎮(zhèn)原有居民的改善性需求，未來每年新增的真實(shí)住宅需求將在8億平方米左右!可是，這些專家學(xué)者在分析這一問題時(shí)，我認(rèn)為可能混淆了“需要”和“需求”的區(qū)別。在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，“需求”是指在一定的時(shí)期，在一既定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購買的商品數(shù)量。而“需要”只相當(dāng)于對物品的偏好，并沒有考慮支付能力等因素。一個(gè)沒有支付能力的購買意愿并不構(gòu)成需求。經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)分析工具是需求與供給理論，而非需要與供給理論。只能意愿卻無力支付的東西，不屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)研究范疇。
　　因此，如果城鎮(zhèn)化不能提高居民收入，那么即便大量的居民涌進(jìn)城鎮(zhèn)，由于缺少支付能力，就難以形成對城鎮(zhèn)住房的有效需求。而我國過去的城鎮(zhèn)化模式恰好是沒能帶來（足夠的）收入增長的城鎮(zhèn)化。我國城鎮(zhèn)化的主導(dǎo)模式是外向型的，在沿海等利于出口的地區(qū)，大量工廠（包括很多外資企業(yè)）吸引了大量農(nóng)村勞動力。但是，由于我國傳統(tǒng)上農(nóng)村勞動力存在大量過剩，源源不斷的勞動力決定了即便城鎮(zhèn)現(xiàn)代部門從農(nóng)村傳統(tǒng)部門大量吸收勞動力，而其支付的工資水平卻仍維持在低位。而這些農(nóng)民工所獲得的收入，完全不足以形成對住房的真實(shí)有效需求。
　　更別說，在統(tǒng)計(jì)上，城鎮(zhèn)化率是按常住人口來統(tǒng)計(jì)的。而所謂常住人口，是指實(shí)際經(jīng)常居住在某地區(qū)一定時(shí)間（半年及以上）的人口。因此，盡管由于常年居住在城鎮(zhèn)，統(tǒng)計(jì)上農(nóng)民工成了城鎮(zhèn)居民，但受限于其支付能力，無法形成對住房的真實(shí)有效需求。
　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)也顯示，目前真正擁有城鎮(zhèn)戶籍的人口的比例僅占約35％，而城鎮(zhèn)常住人口與戶籍人口之間的裂口的主體即農(nóng)民工。另據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，農(nóng)民工在城鎮(zhèn)的住房，52%為用人單位提供的集體宿舍，47%為租住“城中村”、城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊區(qū)的農(nóng)民住房，自購住房比重不足1%！
　　歷史上，中國城鎮(zhèn)住房面積的大幅提高，并不是外來務(wù)工人員帶來的，而是那些有能力購買多套住房的群體，在滿足自住需求之外，看到皇皇大軍涌入城鎮(zhèn)，因此想當(dāng)然地認(rèn)為，多投資購買一些住房，可以在未來以更高的價(jià)格出售給需要居住的人，形成了各種“房叔”和“房嫂”，動輒擁有數(shù)套，甚至幾十套房產(chǎn)。
　　有人可能辯解說，之前城鎮(zhèn)化沒能帶來住房的真實(shí)需求，不代表未來不能帶來住房的真實(shí)需求。中央在表態(tài)大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化的時(shí)候，不也宣示要努力促進(jìn)農(nóng)民工的市民化嗎？不錯，促進(jìn)農(nóng)民工的市民化確實(shí)已被列為城鎮(zhèn)化的目標(biāo)之一，只是，一個(gè)政策目標(biāo)的完成情況要看這個(gè)目標(biāo)的難度系數(shù)和地方政府的執(zhí)行意愿，而從這一點(diǎn)來說，要達(dá)成這個(gè)目標(biāo)，路程將是十分漫長的。君不見，盡管京滬穗等地在最后關(guān)頭出臺了異地高考的方案，但參加這個(gè)異地高考的難度，不亞于去歐美留學(xué)！一葉知秋，異地高考方案尚且如此難產(chǎn)，何況農(nóng)民工上樓？
　　即便我們毫不懷疑各地方政府的誠意，也要看看達(dá)成這個(gè)目標(biāo)的手段的可靠性。要讓農(nóng)民工上樓，必經(jīng)提高他們的收入水平（或降低房價(jià)）。這有兩個(gè)途徑，一是提高勞動生產(chǎn)率，因?yàn)樵凇岸�元�?jīng)濟(jì)”模式逐漸消退之后，勞動生產(chǎn)率決定了勞動力工資。但提高勞動生產(chǎn)率最主要途徑是教育，而目前農(nóng)二代在城市受教育的環(huán)境如何，那些民工子弟學(xué)校在師資、設(shè)備上備受歧視的遭遇，上文說過的異地高考之難，都已足夠說明問題了。二是通過收入分配改革提高低收入者的相對收入，這難度更高，收入分配改革方案醞釀了八年，至今依然還只聞樓梯響。
　　從理論上說，在信用貨幣經(jīng)濟(jì)條件下，城鎮(zhèn)化的最終目的表現(xiàn)在兩個(gè)方面：為了保證居民消費(fèi)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化升級，為了實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素優(yōu)化組合、提高勞動生產(chǎn)率。有了這兩條，城鎮(zhèn)化才能發(fā)揮出“擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力”的最大功效。反之，就難有勞動者收入的提高，而這樣的城鎮(zhèn)化是不足以為城鎮(zhèn)住房需求提供支撐的。