房地產(chǎn)市場(chǎng)2013年開(kāi)局放量，加上“房叔”、“房嬸”、“房姐”消息不斷，讓房地產(chǎn)問(wèn)題再度成為熱議話題。房?jī)r(jià)久居高位無(wú)法回落，問(wèn)題癥結(jié)與解決的根本途徑在哪里？ 房?jī)r(jià)超過(guò)普通民眾承受范圍而整體偏高是一個(gè)不爭(zhēng)事實(shí)。但房?jī)r(jià)本身只是表象，背后是眾多因素作用于供需，問(wèn)題求解也依然需要從這一基本邏輯事實(shí)出發(fā)。
　　應(yīng)該承認(rèn)，供需變化與失衡的背后，多種因素交織，有自然的原因，也有政策方面的原因�！白匀弧狈矫娴脑�因是指城市化和居民生活改善推升了需求，而供給方面因城市土地稀缺且在短時(shí)期內(nèi)無(wú)法二次周轉(zhuǎn)利用、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)抬升土地與人工等開(kāi)發(fā)與制造成本等。政策方面的原因則體現(xiàn)在財(cái)政、稅收、金融等各個(gè)層面。
　　在筆者看來(lái)，房地產(chǎn)政策的沿襲演變則還有著認(rèn)識(shí)方面的深刻原因，其主要涉及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的屬性定位問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)政府職責(zé)中被過(guò)多賦予促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的職能，房地產(chǎn)市場(chǎng)一度被認(rèn)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，房屋產(chǎn)品被籠統(tǒng)地認(rèn)為是可以與其他眾多產(chǎn)品一道進(jìn)行不限制交易的一般商品，按照這一定位，政府職責(zé)是促進(jìn)成交，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮活躍并最終促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的繁榮活躍，也就理所當(dāng)然地成為政府的經(jīng)濟(jì)功能之一，由此才有涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)政策、財(cái)政政策、貨幣金融政策。相應(yīng)政策同時(shí)作用于供給與需求兩端以促進(jìn)“繁榮”，這階段性地加劇了市場(chǎng)失衡局面，使得不斷推高的房?jī)r(jià)成為少部分既得利益者更多攫取社會(huì)財(cái)富的砝碼，而廣大的普通民眾卻不可承受之重。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)正本清源，需要重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不同類別成品之間的不同屬性，大量的討論之后人們?cè)谶@一問(wèn)題上看法逐漸清晰。目前一般的觀察是，房地產(chǎn)分為商業(yè)地產(chǎn)和住房?jī)深惒煌�功能產(chǎn)品，而后者又可分為商品房與保障性住房?jī)深�。�?duì)于不同功能屬性的產(chǎn)品，應(yīng)該適用不同的政策：對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，則仍舊可以將其作為一般的普通商品可以在市場(chǎng)中自由流通。保障性住房具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，則需要由政府建設(shè)提供，商品住房則屬于具有基本安居屬性的“特殊商品”，一方面由于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)方式取得因而產(chǎn)權(quán)歸屬清晰，具有一定的“可流通商品”屬性，另一方面，其所具有的安居功能涉及全社會(huì)資源與成果分配，需要進(jìn)行必要的流動(dòng)性限制，該類商品因此可以被賦予一定程度的“保值與增值”也即是“有限投資功能”，而不應(yīng)該具有非限定性的“無(wú)限投資功能”，尤其是不應(yīng)該具有“投機(jī)功能”。房地產(chǎn)市場(chǎng)分門(mén)別類之后，政策思路就會(huì)豁然開(kāi)朗。
　　依據(jù)上述認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方向應(yīng)當(dāng)是明確的，即一方面一如既往、并且更大力度地采取措施擴(kuò)大商品房以及政府安居房等各類住房的有效供給，另一方面區(qū)別對(duì)待合理需求與不合理需求，采取措施抑制“不合理需求”。而依據(jù)資源供需與收入差距事實(shí)，“投機(jī)”與“非限制性投資需求”應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為屬于“不合理需求”，受到必要的抑制。由此將作為基本安居功能的居民住房完全“去投機(jī)功能化”與“限制投資功能化”，讓房屋回歸至基本安居屬性，則應(yīng)該就是當(dāng)前市場(chǎng)的政策繼續(xù)著力的目標(biāo)。
　　如果這一目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)種種亂象也將逐步消除，比如，如果去除了附著于居住產(chǎn)品中的投機(jī)與無(wú)限投資功能，當(dāng)前人們熱議的“房叔”、“房姐”們動(dòng)輒幾十套、甚至上百套地購(gòu)置房產(chǎn)也就不可能。而承認(rèn)一般商品房“一定程度”的保值增值功能之下，“抑需求”方面的具體政策，諸如房產(chǎn)稅以及按戶籍、按住房面積、按套數(shù)進(jìn)行的限購(gòu)政策等也就順理成章了。