不久前北京上演的“十面霾伏”，又一次把環(huán)保問題的嚴(yán)重性推到了風(fēng)口浪尖上。一時間，國外媒體再一次對中國的環(huán)境問題進(jìn)行了集中的大報道，并對中國經(jīng)濟(jì)的增長模式和可持續(xù)性提出了更多的討論。反觀國內(nèi)，從國務(wù)院和地方政府，到媒體和民眾，都也對環(huán)境問題發(fā)出了“忍無可忍”的聲音。
　　過去幾年，許多老百姓開始組織自主進(jìn)行空氣質(zhì)量監(jiān)測，監(jiān)測的結(jié)果是空氣凈化器的熱銷乃至脫銷。為了能喘上放心氣、喝上放心水、吃上放心菜，越來越多的大城市居民選擇遷居到城鎮(zhèn)郊區(qū)生活。
　　與此同時，根據(jù)環(huán)保部門統(tǒng)計，過去十年中國全國大中城市的空氣質(zhì)量持續(xù)提高，越來越多的城市環(huán)境質(zhì)量達(dá)標(biāo)甚至良好。
　　老百姓的切身感受和官方統(tǒng)計數(shù)字為什么會有這么大的差異？一個主要原因是源于統(tǒng)計口徑。中國對空氣質(zhì)量關(guān)注與PM10顆粒（可吸入顆粒物），和國際通用的PM2.5顆粒（可吸入肺顆粒物）的標(biāo)準(zhǔn)不同。體積較大的顆粒物的減少固然可喜，但看來對體積更小的污染物的忽視直接導(dǎo)致了居民切身感受到的環(huán)境質(zhì)量非但沒有改善，而且有惡化的危險。
　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)和親身感受的嚴(yán)重背離，引發(fā)作者想到另一個有“異曲同工”之妙的問題：全國的房價。國內(nèi)廣泛使用的房地產(chǎn)指數(shù)是中國指數(shù)研究院編制的中國百城房地產(chǎn)指數(shù)。根據(jù)中國指數(shù)研究院的網(wǎng)站，中國百城房地產(chǎn)指數(shù)的房價樣本范圍，包括各城市所有在售商品房項目（新房）。
　　這一曾在成熟國家被廣泛被采納的編制方法，在過去一段受到了國外學(xué)界的廣泛質(zhì)疑。在國內(nèi)高速變革的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下和城市化快速推動的進(jìn)程中，國內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)編制中的樣本選擇偏差，尤其值得關(guān)注。
　　以北京市的房價為例。北京在城市規(guī)劃上有從城中心到郊縣的“環(huán)”式規(guī)劃，從八十年代的二環(huán)路，現(xiàn)在已經(jīng)修到了近郊區(qū)縣的六環(huán)路。伴隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，新開工的房地產(chǎn)項目的選址也自然越來越遠(yuǎn)。在21世紀(jì)之初還算偏遠(yuǎn)的亞運(yùn)村，望京，亦莊等地，現(xiàn)在已經(jīng)成為炙手可熱的核心地區(qū)了。與此同時，在十多年前的新開工項目中占很高比例的三環(huán)內(nèi)的項目，現(xiàn)在已經(jīng)是鳳毛麟角了。
　　如果只是簡單采用新竣工項目的均價來編制房地產(chǎn)指數(shù)，就會不可避免地忽略一個重要事實：目前新竣工項目的地理組成已經(jīng)大大不同于十年前竣工項目的地理組成了。由于新竣工項目越來越遠(yuǎn)，而級差地租有導(dǎo)致了核心地區(qū)的房價永遠(yuǎn)會（遠(yuǎn)遠(yuǎn)）高于周邊地區(qū)。上述統(tǒng)計樣本上的偏差會直接導(dǎo)致目前的房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制低估了，甚至大大低估了房價在過去十多年間的漲幅。
　　用虛擬數(shù)據(jù)舉個簡單的例子。2000年北京三環(huán)內(nèi)新房房價平均為5000元／平米，三環(huán)環(huán)至五環(huán)之間平均為3000元／平米，五環(huán)之外之間房價平均為1000元／平米。到了2012年，三環(huán)內(nèi)新房房價為20000元／平米，三環(huán)到五環(huán)之間平均為30000元／平米，五環(huán)之外的房價平均為10000元／平米。
　　假設(shè)新房分布的地域不變，三環(huán)之內(nèi)占百分之五十，三環(huán)到五環(huán)之間占百分之四十，五環(huán)之外占百分之十，那么2000年北京的平均房價是3800元／平米（5000×0.5+3000×0.4+1000×0.1），2012年北京的房價是38000元／平米（50000×0.5+30000×0.4+10000×0.1）。十二年間，房價上漲了900％。
　　然而現(xiàn)實是，到了2012年，新房的地域分布發(fā)生了重大的變化。2012年五環(huán)外的新房占據(jù)了新房總量的百分之五十，三環(huán)到五環(huán)之間占據(jù)了百分之四十，三環(huán)之內(nèi)只占百分之十。按照這種地域分布，也就是國內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)的計算方法，2012年的北京房價就是２２０００元／平米（50000×0.1+30000×0.4+10000×0.5），幾乎只是前一種方法的一半左右。按照這種方法，十二年間，房價僅上漲了340%。
　　由此可見，國內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)因為忽略了樣本在時間序列上的重大變化，統(tǒng)計出來的中國百城房地產(chǎn)指數(shù)，嚴(yán)重地低估了房地產(chǎn)市場價格的上漲幅度。
　　值得指出的是，即使是國內(nèi)的二手房指數(shù)，也面臨類似的問題。同樣根據(jù)中國指數(shù)研究院的網(wǎng)站。二手房指數(shù)的樣本選取，是基于“當(dāng)?shù)刂饕�城區(qū)成交較為活躍的代表性樓盤”。隨著新開工項目和城市人口居住地越來越向周邊推進(jìn)，二手房指數(shù)的樣本選取偏差也越來越大，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性也越來越差，由此引發(fā)的政策誤導(dǎo)性越來越強(qiáng)。
　　這種測量方法上的偏差，從方法論上講是缺乏科學(xué)性的，從政策意義上來講是會帶有很大的誤導(dǎo)效應(yīng)的。這也可以解釋為什么城鎮(zhèn)居民對房價高企的怨聲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以解釋的范圍，為什么中國的房地產(chǎn)痛苦指數(shù)大大超過發(fā)達(dá)國家甚至主要發(fā)展中國家，并且一時看不到調(diào)整的跡象和動力。
　　過去兩年的房地產(chǎn)調(diào)控過程中，不乏聽到地方政府限制某些高價樓盤銷售，以保證房地產(chǎn)價格指數(shù)不會上升的做法。且不論這種做法背后的政治經(jīng)濟(jì)考慮，單是這種做法本身，就暴露了以新房銷售價格和規(guī)模編制房地產(chǎn)指數(shù)方法在中國目前特定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和房地產(chǎn)調(diào)控政策下的局限性。
　　綜觀國際房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，越來越多的學(xué)者認(rèn)同采用同等房屋重復(fù)銷售的方法，也就是通過記錄和統(tǒng)計二手房價格連續(xù)變化的方式，來更準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場的變動。作者在耶魯大學(xué)的導(dǎo)師羅伯特席勒教授根據(jù)房地產(chǎn)市場重復(fù)銷售方法的跟蹤美國房地產(chǎn)市場的CaseShiller房地產(chǎn)指數(shù)，更是在2007-2008美國房地產(chǎn)危機(jī)后，成為發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)里得到最廣泛應(yīng)用的房地產(chǎn)指數(shù)。
　　PM2.5和房地產(chǎn)指數(shù)，看似風(fēng)馬牛不相及，其實涉及的都是一個統(tǒng)計口徑問題。從某種意義上說，政策制定和實施是也一門測量科學(xué)。統(tǒng)計標(biāo)的和方法的確定，直接決定了統(tǒng)計結(jié)果和經(jīng)濟(jì)政策的選擇。錯誤的統(tǒng)計選擇，往往會導(dǎo)致錯誤的數(shù)據(jù)解讀和政策誤判。
　　統(tǒng)計口徑的選擇上的偏差，倘若只是科學(xué)方法上的缺失，倒還容易糾正。更讓人擔(dān)心的是統(tǒng)計口徑的選擇和數(shù)據(jù)提供中系統(tǒng)性的利益驅(qū)動。
　　在2007-2008全球金融危機(jī)前的信用評級機(jī)構(gòu)，提供的就是這種蓄意帶有偏差的數(shù)據(jù)。通過對大量和房地產(chǎn)有關(guān)的債券提供過分正面的信用評級信用評級機(jī)構(gòu)在短期內(nèi)蒙蔽了大量投資者并獲得了高額的收入。但在金融危機(jī)中不得不正面自己不但摧毀了自己在過去幾十年間累積的聲譽(yù)，而且?guī)缀醮輾Я巳�球�?jīng)濟(jì)和金融體系的現(xiàn)實。
　　因為不相信信用機(jī)構(gòu)的評級，而大規(guī)模沽空和房地產(chǎn)相關(guān)的CDO和CDS產(chǎn)品并創(chuàng)下對沖基金史上的天量收益而著名的約翰保爾森在事后曾謙虛地反思：“我不過是那個有勇氣喊出‘國王什么衣服也沒有穿’的小孩”。誠實，很多時候，比智慧更有價值。