近日決策層出臺了繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)市場調(diào)控的“新國五條”措施。該政策無疑向市場表明了決策層強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的決心，而政策的實(shí)施短期能一定程度上削弱市場對于房地產(chǎn)上漲的強(qiáng)烈預(yù)期，但鑒于此次調(diào)控政策力度仍較溫和，且當(dāng)前有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運(yùn)行的中長期機(jī)制仍難以短期建立，市場與政府的博弈也將持續(xù)。
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調(diào)控政策重在引導(dǎo)預(yù)期 |
今年以來，地產(chǎn)市場顯著升溫，市場對于房地產(chǎn)調(diào)控將要強(qiáng)化的預(yù)期越發(fā)濃厚。以2009-2010年的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)時(shí)房價(jià)已連續(xù)上漲9個(gè)月，因此監(jiān)管層于2009年12月出臺四措施遏制部分城市房價(jià)過快上漲。目前也已經(jīng)臨近調(diào)控的時(shí)間窗口，因此這次房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺并無意外。
從具體內(nèi)容來看，主要延續(xù)了2010年以來的調(diào)控手段，并沒有超出市場預(yù)期。如抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求方面，仍主要是限購，仍強(qiáng)調(diào)擴(kuò)大房地產(chǎn)供給以緩解供需矛盾，仍要對房價(jià)控制不力的地方政府問責(zé)等。雖然這些政策都是“老調(diào)重彈”，但是一些實(shí)施細(xì)則方面還是比以往更加嚴(yán)厲。
一方面，限購在程度和范圍上都有所升級。如“新國五條”要求已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市按統(tǒng)一要求完善限購措施，還要求省級政府對所轄房價(jià)上漲過快的地區(qū)也及時(shí)采取限購等措施。這不僅意味著那些目前雖實(shí)施限購，但標(biāo)準(zhǔn)較低的城市不得不提高和強(qiáng)化各類限購標(biāo)準(zhǔn)，而且今后還會有更多房價(jià)上漲較快的地區(qū)不得不也實(shí)施限購。
另一方面，“國五條”提出要擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，這與之前僅強(qiáng)調(diào)要“積極研究”或“適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅”相比無疑更進(jìn)了一步，也意味著繼兩年前上海、重慶開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，不久還將有更多的城市加入到房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍之內(nèi)，這些地區(qū)很可能包括去年以來傳聞納入試點(diǎn)的湖南、湖北、廣東等地的多個(gè)城市。房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容無疑凸顯了中央繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的決心，也消除了前期市場認(rèn)為房產(chǎn)稅推行受阻已擱淺的疑慮。
為了完善房產(chǎn)稅實(shí)施的制度環(huán)境，“國五條”還要求推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，這將督促相關(guān)部門在今年完成各省區(qū)市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的建設(shè)，從而為“十二五”期間逐漸將房產(chǎn)稅推廣至全國更廣大地區(qū)實(shí)施創(chuàng)造技術(shù)條件。
這次調(diào)控政策的出臺表明了政府堅(jiān)決抑制房地產(chǎn)過熱發(fā)展的決心，政策的實(shí)際效果逐步顯現(xiàn)。
第一，與2011年1月決策層強(qiáng)調(diào)各城市政府都要合理確定本地區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)不同的是，這次雖然再提房價(jià)控制目標(biāo)，但范圍縮小至省會城市及計(jì)劃單列市，這說明政府此次將重點(diǎn)控制熱點(diǎn)、中心城市的房價(jià)漲幅，廣大中小城市的房價(jià)不會受到過多控制。
第二，在抑制房地產(chǎn)投機(jī)需求方面，雖然限購的嚴(yán)厲程度加大，但限購措施的作用效果已經(jīng)出現(xiàn)了邊際遞減，那些近期房價(jià)上漲較快的地區(qū)主要就是限購政策執(zhí)行嚴(yán)厲的一線城市，主要原因在于限購進(jìn)一步強(qiáng)化了人們對于房地產(chǎn)稀缺的預(yù)期，迫使更多本來不想買房的人只要一具備購房資格后就會提前購房，由此增大了需求。
第三，“新國五條”雖然強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，但并沒有像之前的“國十一條”、“國十條”、“國五條”、“國八條”一樣提出具體的措施，這意味著住房信貸政策并沒有強(qiáng)化，這也低于市場普遍認(rèn)為二套房首付將提高至7成、房貸利率也提高至基準(zhǔn)利率1.3倍的預(yù)期，這也表明中央目前對于改善性住房的政策并沒有繼續(xù)收緊，對改善性住房需求仍持支持態(tài)度。
第四，2010年的多次調(diào)控措施都提到要強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，但是本次除了提到房產(chǎn)稅試點(diǎn)外，并沒有提出其他具體的稅收措施，而由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)的作用短期十分有限，若不采取其他見效快的差別化的稅收措施來提高投資或投機(jī)性購房的成本，則稅收方面短期也難以抑制地產(chǎn)投機(jī)。
此外，單一的房地產(chǎn)調(diào)控措施自身就具有較強(qiáng)的局限性，難以治本�！靶聡鍡l”雖然再次強(qiáng)調(diào)要增加普通商品住房及用地供應(yīng)，但在當(dāng)前土地和房地產(chǎn)開發(fā)制度沒有根本改革的情況下很難做到。原因在于當(dāng)前土地供給主要由政府壟斷，而政府必然會追求土地收入最大化，土地供給量自然也就難以真正滿足實(shí)際市場需求。而目前房地產(chǎn)開發(fā)由房產(chǎn)商壟斷的格局，也決定了他們在房價(jià)上漲期間有著更強(qiáng)的放緩房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程或捂盤惜售的動力，因此除非政府能引入多元化的土地及房產(chǎn)開發(fā)市場主體，比如大力推進(jìn)農(nóng)村集體土地入市等，否則房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的機(jī)制很難建立。
再如，“新國五條”強(qiáng)化了地方政府對于房價(jià)穩(wěn)定的問責(zé)機(jī)制，但是在當(dāng)前的諸多體制問題沒有解決之前，這樣的問責(zé)效果經(jīng)過近年來的檢驗(yàn)實(shí)際上很有限，這些體制問題包括以下幾點(diǎn)：當(dāng)前中央對于地方政府考核機(jī)制仍主要以GDP為主，這就使得地方仍樂意通過推動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的繁榮來促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展；當(dāng)前中央已經(jīng)提出大力發(fā)展新型城鎮(zhèn)化的政策方針，但在目前財(cái)稅體制沒有大的變化情況下，地方政府也只有通過依賴土地市場的繁榮才能更多支付城鎮(zhèn)化發(fā)展的成本，推進(jìn)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化較快發(fā)展。
因此，雖然“新國五條”出臺后會在一定程度上有利于緩和部分區(qū)域市場非理性購房需求，減緩房價(jià)上漲壓力，但考慮到當(dāng)前短期對于房地產(chǎn)市場有重要影響的信貸及交易稅收政策并沒有繼續(xù)收緊，有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的多種長效機(jī)制也難以很快建立，房價(jià)上漲的勢頭也將難以被根本抑制，決策層很可能不得不在未來幾個(gè)月后繼續(xù)出臺強(qiáng)化地產(chǎn)調(diào)控的措施。