當(dāng)前，黨中央、國務(wù)院對下一步城鎮(zhèn)化發(fā)展提出了明確的規(guī)劃與要求，中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程正在進(jìn)入一個新的發(fā)展階段，新階段城鎮(zhèn)化帶來的投資空間。橫向比較：城鎮(zhèn)化率離發(fā)達(dá)國家尚有30％缺口。中國的城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)不及發(fā)達(dá)國家，甚至不及金磚國家中的其他幾個國家。
2012年中國的城鎮(zhèn)化水平首次超過50％，達(dá)到51．27％，但是依舊遠(yuǎn)低于一般的發(fā)達(dá)國家的水平（77．7％）。即便同樣的“金磚”國家，中國的城鎮(zhèn)化率也是低于巴西和俄羅斯等國。可見，中國還有巨大的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間。
內(nèi)部結(jié)構(gòu)看：人口城鎮(zhèn)化、土地城鎮(zhèn)化都將帶來巨大投資機(jī)會。中國“純城鎮(zhèn)化率”僅三成，發(fā)展空間巨大。在國家統(tǒng)計(jì)局的人口城鎮(zhèn)化的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，還包含了大量在城市工作的流動人口，即在外務(wù)工6個月以上的流動人口。當(dāng)前，中國大約有1．6億戶籍不在城市的農(nóng)民工被計(jì)入城鎮(zhèn)人口中，剔除這部分流動人口，其中真正的“純城鎮(zhèn)化率”，也即非農(nóng)戶籍的人口占比僅三成，常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率高出戶籍人口口徑城鎮(zhèn)化率15個百分點(diǎn)。也即隨著未來戶籍制度的改革，中國的真切城鎮(zhèn)化之路依舊漫長。
自2003年以來，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化
20個百分點(diǎn)。從2001年開始，中國的土地城鎮(zhèn)化增速均快于人口城鎮(zhèn)化速度（除2009年外），也即城鎮(zhèn)建成區(qū)
快速增長，但是集聚的人口則明顯滯后。按國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，衡量土地城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化關(guān)系的城鎮(zhèn)用地增長彈性系數(shù)，合理的區(qū)間在1—1．12之間，但是我們以1995年為定基年的“兩化”增速來看，2003年是個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在1995—2010年的15年間，城鎮(zhèn)化速度一直比較平緩，但是從定基圖上我們看到土地城鎮(zhèn)化的加速度很快。
2003年建成區(qū)面積、城鎮(zhèn)人口分別是1995年的1．47倍、1．49倍，但是截至2010年，兩者分別為2．08和1．9，也就是說在2003—2010年7年間土地城鎮(zhèn)用地增長彈性系數(shù)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到了1．2。
城鎮(zhèn)化產(chǎn)生多方位的資金需求。無論是今后的土地城鎮(zhèn)化還是人口城鎮(zhèn)化，最終都將會帶來投資以及資金的需求，土地城鎮(zhèn)化帶來的是直接的投資需求，但是鑒于之前幾年遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于人口城鎮(zhèn)化的速度，在土地沒有自有流轉(zhuǎn)和政府調(diào)控的背景下，預(yù)測未來幾年的土地城鎮(zhèn)化空間將收窄；但是即便是最保守的按照常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率，我們的城鎮(zhèn)化空間亦有20％—30％，人口的城鎮(zhèn)化最先帶來的是消費(fèi)需求的增加。
2020年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資資金需求預(yù)期達(dá)到30萬億元。國家發(fā)改委專家相偉測算認(rèn)為，到2020年，中國城鎮(zhèn)化所產(chǎn)生的資金需求，社會保障和市政公共設(shè)施支出共計(jì)將超過30萬億元。其中，社會保障支出到2020年大約需要支付15萬億—20萬億元，若要不斷提高較低的社會保障水平，支出總額可能會不斷膨脹；而市政公共設(shè)施資金需求，僅僅是由于城鎮(zhèn)人口增加的新增市政建設(shè)，包括公共交通、市容環(huán)衛(wèi)、污水處理、綠化、水熱供應(yīng)、道路橋梁等的資金需求大約有16萬億元。我們按照歷史的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，新增基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資伴隨著城鎮(zhèn)化的提高而不斷提升，總結(jié)下來兩者的相關(guān)性在1995—2011年間達(dá)到了0．9，倘若繼續(xù)保持往年的穩(wěn)定關(guān)系，同時假設(shè)城鎮(zhèn)化率繼續(xù)保持每年1個點(diǎn)的增長，那么我們看到在2015年的時候，城鎮(zhèn)化率達(dá)到55％，同時產(chǎn)生的基建資金需求為11．2萬億元，再過5年，即2020年城鎮(zhèn)化率達(dá)到60％，此時自2012—2020年共產(chǎn)生27．8萬億元的基建投資需求。
僅軌道交通2011—2015年資金需求8000億—10000億元。目前已經(jīng)有28座城市的軌道交通規(guī)劃通過國務(wù)院審批，33個城市完成了軌道交通規(guī)劃。如果按照地鐵建設(shè)每公里的造價平均4億—5億元計(jì)算，那么僅在2011—2015年，規(guī)劃的2411公里的新增里程地鐵中，所需的資金需求達(dá)到8000億—10000億元；在之后的5年，2016—2020年，不考慮價格因素，至少有13736億元的融資需求。
到2020年，至少有20億平方米的城市道路、14．2萬標(biāo)臺的城市公交車輛需要投資。在城市基本公共設(shè)施方面我們做了一個測算：假設(shè)2020年的人均城市道路面積以及公共交通車輛和公園綠地等公共設(shè)施與當(dāng)前（2010年）水平相當(dāng)，同時以每年1％左右的城鎮(zhèn)化保守速度計(jì)算，2020年的城鎮(zhèn)化率為60％。我們看到即使國家的計(jì)劃生育政策不變，在2020年人口總量達(dá)13．96億時，不考慮原有城市基礎(chǔ)設(shè)施的翻新改造，新增城鎮(zhèn)人口意味著19．4億平方米的城市道路需要建成、14．2萬標(biāo)臺的城市公交車輛需要政府購買以及16．4億平方米的公園綠地需要政府投資建成。