自2003年7月國務(wù)院首次推出房地產(chǎn)調(diào)控，到近日再次推出新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，在不到10年的時(shí)間里，中國已經(jīng)歷了9輪調(diào)控，政策密度接近一年一調(diào)，但正如人們所看到的那樣，調(diào)控的效果未如理想，10年內(nèi)全國各地房價(jià)普遍上漲了3-5倍。
　　房地產(chǎn)要不要調(diào)控？如何調(diào)控？現(xiàn)行調(diào)控政策為何不見效果？10年來，社會(huì)各界圍繞這些問題進(jìn)行了海量討論，觀點(diǎn)也是千奇百怪，令人眼花繚亂。但是，站在今天這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，進(jìn)行一次較長時(shí)間跨度的分析，仍然是必要的，它能提供單次政策分析完全不同的視角。
　　筆者認(rèn)為，“10年9調(diào)”難以收效的根本原因在于政府對(duì)房地產(chǎn)市場的性質(zhì)出現(xiàn)了根本性的認(rèn)識(shí)偏差。和普通商品市場不同，房地產(chǎn)市場屬于資產(chǎn)市場，資產(chǎn)市場有幾個(gè)重要特征：一是受貨幣因素驅(qū)動(dòng)明顯，二是預(yù)期在其中扮演關(guān)鍵角色，三是存在極為強(qiáng)烈的群體效應(yīng)，群體性博弈為道德風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生提供了條件。10年來我們未能充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場的這些特點(diǎn)，一直在用調(diào)控普通商品市場的思路來調(diào)控資產(chǎn)市場。
　　股票市場和房地產(chǎn)市場是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)最主要的兩類資產(chǎn)市場，可以說，我們?cè)诜康禺a(chǎn)調(diào)控上的犯錯(cuò)與此前A股市場上錯(cuò)誤如出一轍。中國A股市場發(fā)展已有20余年，在前期很長一段時(shí)間內(nèi)行政色彩極其濃重，結(jié)果就是A股異化成一個(gè)政策市場。完善制度，嚴(yán)明法紀(jì)，政府不擾亂市場運(yùn)行，不進(jìn)行股指調(diào)節(jié)，這是世界各國對(duì)資產(chǎn)市場的基本態(tài)度。但恰恰相反，我們?cè)谕晟浦贫群蛧?yán)明法紀(jì)方面長期嚴(yán)重滯后，而在調(diào)控資產(chǎn)價(jià)格上著了迷，既憂其漲又憂其跌，既調(diào)其漲又調(diào)其跌。政府試圖平抑市場波動(dòng)，讓股市理性運(yùn)行，但事與愿違，播下的是龍種收獲的是跳蚤，中國股市成為世界上波動(dòng)最大、最不理性的股市之一。為什么政府的良好愿望不斷落空呢？因?yàn)楣墒兴�具有的資產(chǎn)市場特征，注定任何行政力量與它搏斗都會(huì)無功而返，相反只會(huì)擾亂市場自身運(yùn)行機(jī)制。
　　行政手段調(diào)控資產(chǎn)市場，要想成功必須具備三個(gè)前提：政府知道何為合理的資產(chǎn)價(jià)格、政府有將其引向合理價(jià)格的真實(shí)意愿、有可靠的手段實(shí)現(xiàn)其意愿。顯然，政府調(diào)控股市不具備這三個(gè)條件。同樣，政府以行政之手介入房地產(chǎn)市場，也不具備上述三個(gè)前提。
　　首先，政府根本不知道何為合理房價(jià)。某段時(shí)間內(nèi)房價(jià)上漲較快或下跌較多，政府如何判斷這種上漲和下跌是否合理呢？政府無從知道何為合理房價(jià)，從9輪調(diào)控的基調(diào)就可以清晰地看出。除2008年調(diào)控是以刺激房價(jià)上漲為目標(biāo)，2012年調(diào)控時(shí)政府曾宣示要促進(jìn)“房價(jià)合理回歸”外，其余幾次調(diào)控的目標(biāo)或明確或隱含地定位于“防止房價(jià)過快上漲”。顯然，這些基調(diào)是相互矛盾的。如果說前幾輪防止過快上漲的目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)，那么金融危機(jī)就是糾正房價(jià)的最佳機(jī)會(huì)，為什么又要對(duì)房價(jià)下跌表示擔(dān)心呢？如果說防止過快上漲的目標(biāo)能實(shí)現(xiàn)，為何此前需要“七連調(diào)”呢？如果說房價(jià)收入比、房價(jià)租金比等指標(biāo)可作判斷標(biāo)準(zhǔn)的話，那么2008年推出刺激房價(jià)上漲的政策就變得難以理解了。2012年提出促進(jìn)房價(jià)合理回歸，但合理的房價(jià)是多少呢？誰也無法回答。在2012年最嚴(yán)厲的調(diào)控組合拳中，包括限購、地方房價(jià)目標(biāo)制問責(zé)等內(nèi)容，而事實(shí)情況是，各地確定的房價(jià)目標(biāo)都是漲幅不低于某一相對(duì)百分比或絕對(duì)百分比。這種與中央政府“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”定位明顯矛盾的做法，卻未見中央政府予以糾正，是中央政府不知道何為合理房價(jià)，還是中央政府根本就沒有貫徹“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”的真實(shí)意愿呢？
　　從調(diào)控手段上看，數(shù)輪調(diào)控都是以行政政策為主。因?yàn)樾姓�手段沒有法律強(qiáng)制力（即便是法律手段，在中國社會(huì)環(huán)境下執(zhí)法也存在極大的彈性），并且都帶有權(quán)宜色彩。因?yàn)�，地方政府天然地具有抵制任何緊縮性行政命令的本能動(dòng)機(jī)，結(jié)果必然會(huì)形成中央要控制，地方虛與委蛇的局面。從過往看，任何緊縮性經(jīng)濟(jì)政策在地方都會(huì)打折扣，而任何擴(kuò)張性政策都會(huì)被地方放大，數(shù)輪博弈下來，其結(jié)果自然是一路不斷調(diào)控，房價(jià)一路上漲。在中國的權(quán)力分配格局下，中央政府行政性的調(diào)控措施根本得不到有效貫徹，何況在很多時(shí)候，調(diào)控政策的意圖本身就是含糊不清或者說是前后矛盾的。
　　從調(diào)控的切入點(diǎn)來看，要么就是抑需求，要么就是促供給，要么是兩者并舉。和其他普遍商品一樣，住房最終價(jià)格無非由供給和需求決定，所以這種思路極易為人們所接受，對(duì)其進(jìn)行質(zhì)疑看上去非常不可思議。但問題的關(guān)鍵恰恰在此。普遍商品的供求看得見摸得著，相對(duì)較為容易預(yù)測，糧食、衣服、日用品一旦價(jià)格出現(xiàn)不合意的上漲，增加供應(yīng)之后很快就能回到正常。而股票、房地產(chǎn)這種資產(chǎn)，與普通商品存在本質(zhì)的區(qū)別，預(yù)測其供給和需求超出了世界上任何聰明的政府官員的能力范圍，否則官員們只需坐在家中投資即可成為世界首富。
　　對(duì)資產(chǎn)的需求就像魔瓶里的魔鬼一樣變幻莫測。當(dāng)年A股在5000點(diǎn)時(shí)，對(duì)股票的需求像魔鬼出瓶一樣勢不可當(dāng)。億萬民眾排山倒海般地爭搶估值已達(dá)荒唐水平的股票，再多的股票供給一推出瞬間被爭搶一空，而1700點(diǎn)時(shí)股票估值極其低廉，魔鬼卻又像近日北方天空中的灰霾，經(jīng)北風(fēng)一吹消失得無影無蹤。但是，我們對(duì)市場缺乏足夠的敬畏，我們總是過度自信，認(rèn)為自己能預(yù)測到供給和需求。因此，我們?cè)谡J(rèn)為股票過快上漲時(shí)通過制造交易不便（印花稅、行政性限制買入等）來抑制需求以及通過增加股票供應(yīng)來抑制股價(jià)，在認(rèn)為股價(jià)跌得過多時(shí)，通過增加交易便利（降低印花稅、放寬各路資金入市條件等）來刺激需求以及通過行政性暫停IPO來抑制供給。這種思路看上去完美無缺，但實(shí)際效果卻常令人哭笑不得。例如，提高印花稅后股價(jià)短暫回調(diào)便以更快速度上漲，各種救市措施往往也只能刺激股價(jià)“一日游”。具有諷刺意味的是，老練的投資者總選擇政策利空時(shí)買入，而有提振股價(jià)的消息公布時(shí)出貨。準(zhǔn)確判斷資產(chǎn)市場上的需求和供給，如同判斷魔鬼的行蹤一樣，是不可能的任務(wù)，這是因?yàn)轭A(yù)期因素在資產(chǎn)市場運(yùn)行中扮演了關(guān)鍵角色，任何政策不能實(shí)質(zhì)性改變?nèi)藗冾A(yù)期，不但收不到任何效果，只會(huì)制造負(fù)效果。