昨天我們分析了歷史上調(diào)節(jié)股指的努力最終均歸于失敗的原因在于資產(chǎn)市場的需求供給無法預(yù)測。
如同在股票市場進(jìn)行的調(diào)控一樣，這些年來房地產(chǎn)調(diào)控也不斷地采取各種手段抑制需求增加供應(yīng)，其效果和A股調(diào)控如出一轍。就拿抑制需求最狠的一招——限購來說，該政策推出時(shí)大多數(shù)人認(rèn)為它是最有殺傷力的抑需求政策，但隨后市場上出現(xiàn)的各種“剛需”、“軟需”之旺盛遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)期。再比如，2011年政府判斷供需失衡是房價(jià)上漲的重要原因，于是從供給角度發(fā)力，推出了一個(gè)龐大的保障房計(jì)劃（2011年7月27日本專欄文章《中國需要一個(gè)龐大的保障房計(jì)劃嗎》對此進(jìn)行了分析），然而從今天許多三四線城市出現(xiàn)住房嚴(yán)重過剩的情況看，當(dāng)初對住房需求的判斷，對供需格局的判斷存在嚴(yán)重失誤。決策者錯(cuò)把資產(chǎn)市場群體性盲目行為視為真實(shí)的需求，匆忙推出在世界各大法治國家都無法成功的大型保障房計(jì)劃，結(jié)果自然是制造的問題比解決的問題還要多。出現(xiàn)這種結(jié)局，不是因?yàn)楣賳T們不聰明，而是因?yàn)樗麄冞^于自信。一言以蔽之，他們沒有從根本上理解對資產(chǎn)的需求和對普通商品需求之間存在本質(zhì)區(qū)別，是在用分析普通商品市場的方法來分析資產(chǎn)市場。因此，調(diào)控效果之差，一開始就注定了。
從政策工具看，除了直接行政性的限購、限貸，房地產(chǎn)調(diào)控用得最多的就是稅收工具。稅收工具從表面上看，是經(jīng)濟(jì)手段，更符合市場原則。但中國的稅種增減、稅率調(diào)整基本無需經(jīng)過立法程序，只需政府指令，從這個(gè)意義上看，它與其它行政手段無異。
更主要的是，在運(yùn)用稅收手段時(shí)，我們犯了在股市犯過的同樣錯(cuò)誤。在股市調(diào)控中，常常在上漲時(shí)提高印花稅，如同給齒輪中摻入一些沙子，在下跌時(shí)降低印花稅，如同給齒輪中加入潤滑油，這種通過調(diào)節(jié)交易便利程度來影響股價(jià)的做法，根本沒有收到任何作用。如果預(yù)期股價(jià)上漲，百分之零點(diǎn)幾的交易成本增加阻擋不了人們對股票的強(qiáng)勁需求，反之也無法刺激人們?nèi)胧�，這是股市菜鳥都懂的道理。我們在房價(jià)調(diào)控中也拷貝了這種“摻沙子”和“加潤滑油”的思路。
根據(jù)財(cái)政學(xué)的一般原理，間接稅較為容易轉(zhuǎn)嫁，其轉(zhuǎn)嫁程度取決于需求彈性，如果不能改變?nèi)藗兊念A(yù)期，需求剛性化，那么間接稅將大部分轉(zhuǎn)嫁給買方，過去十年，房價(jià)越調(diào)越漲，“摻沙子”幫倒忙即是其中重要原因之一。同樣值得注意的是，直接稅相對間接稅來說轉(zhuǎn)嫁難度大一些，但如果不改變預(yù)期，資產(chǎn)需求剛性化，這時(shí)候直接稅也能夠相當(dāng)大程度上轉(zhuǎn)嫁給買方。最新一輪調(diào)控細(xì)則要求對所有二手房交易征收20%所得稅，如果市場需求仍然缺乏彈性，所得稅這種直接稅也有可能被轉(zhuǎn)嫁，這實(shí)在是一個(gè)值得關(guān)注的問題。再比如，擬議中的房產(chǎn)稅也是一種直接稅，從理論上是較難轉(zhuǎn)嫁的，但如果不充分考慮該稅推出時(shí)的市場環(huán)境，不科學(xué)設(shè)計(jì)稅率結(jié)構(gòu)，仍然可能會部分轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致住房租金上漲。
“治大國若烹小鮮”，中國古人的這一政治智慧，用在資產(chǎn)市場上恐怕是再恰當(dāng)不過的了。資產(chǎn)市場的本質(zhì)決定它天然地較普通商品波動更大，但在較大的波動中，它終究會自己為自己找到一個(gè)“合理價(jià)位”。出于良好動機(jī)，試圖平抑其波動的任何努力都不會成功，只會添亂，我相信這是一條鐵的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。這經(jīng)驗(yàn)已在過往股市上得到了驗(yàn)證，過去數(shù)年房地產(chǎn)調(diào)控的結(jié)果同樣驗(yàn)證了這一規(guī)律的強(qiáng)大力量。
用行政之手不斷翻滾資產(chǎn)市場這只“小鮮”不僅無效，還極易引發(fā)嚴(yán)重的道德風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致政府在資產(chǎn)市場上越陷越深。因?yàn)樾姓忠坏┙槿耄袌鰰硇缘卣J(rèn)為政府是在簽發(fā)免費(fèi)的“下跌期權(quán)”，比如，早期股市投資者總習(xí)慣性地認(rèn)為股市大幅下跌后果很嚴(yán)重，政府不敢讓股價(jià)下跌太多，近年在房地產(chǎn)市場上，許多人又認(rèn)為房價(jià)下跌后果很嚴(yán)重，政府不敢讓房價(jià)下跌太多，一旦出現(xiàn)下跌，政府會出手“救市”。人們觀念中的“下跌期權(quán)”事后又屢屢兌現(xiàn)，正是這種免費(fèi)的“下跌期權(quán)”破壞了市場自身的道德紀(jì)律，加大了市場的波動，行政干預(yù)是市場屢屢出現(xiàn)泡沫，或泡沫膨脹的重要力量。最新這輪調(diào)控細(xì)則中，出現(xiàn)了“對存在住房供過于求等情況的城市，也應(yīng)指導(dǎo)其采取有效措施保持市場穩(wěn)定”的字句，市場參與者見此肯定又會浮想聯(lián)翩了。
對于資產(chǎn)市場的基本態(tài)度，應(yīng)該是用十二分力氣來建章立制和鐵腕執(zhí)法，用極其認(rèn)真的態(tài)度維持幣值穩(wěn)定，而對其價(jià)格，則應(yīng)該充分尊重市場的自發(fā)力量，但過往很長時(shí)間我們奉行的治理哲學(xué)卻與此完全相反。
治大國若烹小鮮，不是什么也不管，不是說我們要奉行市場原教旨主義，恰恰相反，對社會上一些人出于私利而鼓吹市場原教旨主義的行為要提高警惕。建章立制是完全必要的。通過充分辯論，確立一套科學(xué)合理又符合中國國情的房地產(chǎn)稅制和遺產(chǎn)稅制，建立一套消除或抑制資產(chǎn)市場過度投機(jī)的機(jī)制，將住房定位于投機(jī)投資受限的商品。之所以住房市場應(yīng)該是一個(gè)受限的市場，是因?yàn)樗哂型獠啃裕倪^度波動會對整體經(jīng)濟(jì)造成過大的沖擊。有一個(gè)合理的基礎(chǔ)制度，住房市場的波動就不會太離譜，漲多了自然會跌，跌多了也自然會漲，市場會為自己找到一個(gè)合理的價(jià)格，不需政府代為操心。
建章立制和鐵腕執(zhí)法顯然會遇到很多阻力，即使有再大的難度，有再大的利益集團(tuán)阻礙，也要知難而上，因?yàn)檫@是徹底消除房地產(chǎn)市場亂象的唯一途徑，任何繞道走的態(tài)度都是不負(fù)責(zé)任的。從股市經(jīng)驗(yàn)看，近些年逐步確立了市場化的思路，在基礎(chǔ)制度建設(shè)上取得了一定的成效，市場面貌有所改善，但由于最核心的嚴(yán)格執(zhí)法和集體訴訟制度尚未建立，所以，市場化還未達(dá)到人們期待的效果，政府注意力仍然在一定程度上被股指所牽引。股市基礎(chǔ)制度還需要質(zhì)的突破，房地產(chǎn)市場就更是如此。
此外，貨幣價(jià)值是全社會經(jīng)濟(jì)活動的度量衡，度量衡一亂，則經(jīng)濟(jì)運(yùn)行必出問題，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中問題最可能出在資產(chǎn)市場上。只要幣值穩(wěn)定無法實(shí)現(xiàn)，任何控制資產(chǎn)市場投機(jī)的行為，都是抱薪救火，只會以失敗告終。考慮到即便以最大的誠心和最大努力來建章立制，也需要時(shí)間和過程，所以保持幣值穩(wěn)定在特定時(shí)間內(nèi)就顯得更為重要。