長達十年的房地產(chǎn)調(diào)控周期之所以出現(xiàn)反復(fù)，顯性原因在于調(diào)控目標(biāo)與手段不匹配；進一步原因是既得利益者的阻礙；深層次原因則在于經(jīng)濟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型進展緩慢和好的市場經(jīng)濟秩序缺位�？梢姡绮痪o密結(jié)合經(jīng)濟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以修正市場與相關(guān)部門調(diào)控的雙失靈，房地產(chǎn)調(diào)控是難以掙脫困局的。
在今日中國諸多棘手經(jīng)濟難題中，“收入差距擴大”和“房價高企難下”無疑是最具符號意義的兩大命題。前天溫總理的政府工作報告，再鮮明不過地體現(xiàn)了這一點。
上述兩大命題均可歸結(jié)為中國經(jīng)濟高速增長的福利效應(yīng)低下或曰未能形成有效覆蓋。可是誰都明白：如果這些問題遲遲得不到解決，不僅嚴(yán)重影響中國經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展，更有可能觸發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟與社會風(fēng)險。
沒人能否定近十年來中國在做大經(jīng)濟與財富蛋糕方面的能力。例如，2003年中國的國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）折合成美元是1.4萬億美元，而到2012年已變成8.3萬億美元，差不多相當(dāng)于十年前的六倍；在財政收入方面，2003年是2.17萬億元，2012年是11.72萬億元，幾乎也是十年前的六倍。但在人均可支配收入方面，成績卻有待提高，2003年，中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8472元，2013年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24565元，十年間只增長了兩倍。農(nóng)民人均可支配收入情況則更差�？梢哉f，這十年間收入分配格局向政府和企業(yè)尤其少數(shù)富人的傾斜趨勢一直在擴大，可供普通民眾分配的最終財富不多，民眾消費能力與消費欲望始終難有實質(zhì)性改觀。偏偏民眾消費產(chǎn)品還高度市場化，尤其是作為重要消費對象的住房，價格高度市場化，形成了民眾實際購買力與居高難下的房價之間的巨大落差。以指標(biāo)城市為例：從2003年12月至2012年12月，京、滬、穗三大城市房價分別上漲了365%、341%和261%。而這期間，國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策一個接一個，看起來招招見血，卻始終未能根本扭轉(zhuǎn)房價居高難下的局面。
為什么在推動經(jīng)濟增長方面早已被證明為最具動員力的政府，卻在房地產(chǎn)調(diào)控方面遲遲未能展現(xiàn)應(yīng)有的高水準(zhǔn)？其中原因，值得深思。
筆者認(rèn)為：本輪長達十年的房地產(chǎn)調(diào)控周期之所以出現(xiàn)反復(fù)，顯性原因在于調(diào)控目標(biāo)與手段不匹配；進一步原因是既得利益者阻礙有效調(diào)控政策的出臺；深層次原因則由于經(jīng)濟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型進展緩慢和好的市場經(jīng)濟秩序缺位，致使各地經(jīng)濟深度依賴房地產(chǎn)業(yè)�？梢姡康禺a(chǎn)調(diào)控如不緊密結(jié)合經(jīng)濟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以修正市場與相關(guān)部門調(diào)控的雙失靈，是難以掙脫困局的。
梳理十年來的房地產(chǎn)調(diào)控軌跡，盡管以房價漲落為相關(guān)部門調(diào)控目標(biāo)的做法看起來很美，例如，從當(dāng)初以限制房價過快上漲為目標(biāo)到讓房價回歸合理價位的目標(biāo)，政策出發(fā)點即便不算最優(yōu)也是次優(yōu)。但問題關(guān)鍵在于調(diào)控目標(biāo)與運用手段一直不匹配。換句話說，房價調(diào)控能否與市場與民眾預(yù)期相一致，前提應(yīng)是在正本清源基礎(chǔ)上拿出有效對策，以有效的市場手段與行政手段相結(jié)合，理順房地產(chǎn)市場秩序，然而在實際操作中，相關(guān)部門采取的手段往往停留在對房地產(chǎn)價值鏈終端環(huán)節(jié)的修修補補上。而不在房地產(chǎn)價值鏈的上游環(huán)節(jié)動手術(shù)，有關(guān)部門始終在盤根錯節(jié)的房地產(chǎn)價值鏈中扮演著重要角色，遲遲不能告別“土地財政”、“土地經(jīng)濟”局面，那么，所有針對二級市場的所謂殺手锏，最終都有可能將調(diào)控成本轉(zhuǎn)嫁到剛性需求的市場主體身上，就會形成某種意義上的助推房價上漲的格局。
另一方面，在每次民眾熱盼政府出臺有效調(diào)控政策之前，有關(guān)參與主體都會圍繞相關(guān)政策展開博弈。而既得利益者的空前游說，無不釋放出在市場失靈的情況下試圖綁架或影響政府政策乃至希望政府干預(yù)最終失靈的危險信號！
隨著信息產(chǎn)生和傳遞渠道的多樣化且甄別成本日漸提升，近年來，有關(guān)市場參與主體針對中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控大打輿論牌、悲情牌乃至經(jīng)濟崩盤牌，看起來似乎心系經(jīng)濟增長和市場穩(wěn)定，真實用意其實異常明顯：無非因為房地產(chǎn)調(diào)控已或正在觸動其根本利益，妨礙了其低成本的財富攫取路徑。
眾所周知，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)失靈許久。市場不僅無法有效率地合理配置住房，而且滋生出嚴(yán)重的經(jīng)濟和社會問題，成為影響財富合理分配、經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展和社會穩(wěn)定和諧的重大障礙。在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌階段，由于法治建設(shè)滯后，從而在向新體制過渡的過程中滋生了阻礙市場經(jīng)濟健康發(fā)展的最大敵人——利益集團。這在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)得尤為突出。對房地產(chǎn)利益集團來說，公平競爭是一種負(fù)擔(dān)，不如游說政府來得更快更為有效，于是我們看到，這些年來，他們通過各種渠道試圖游說政府建立起各種反對干預(yù)的制度。這顯然是十分危險的傾向。
特別令人擔(dān)憂的是，在投資房產(chǎn)可迅速催生億萬富豪的市場環(huán)境下，剛性需求被投機需求擠壓，非理性的市場炒作取代了正常的市場交易。少部分富人掌握著一線城市核心區(qū)域的相當(dāng)一部分房產(chǎn)，社會財富迅速向這些人集中，業(yè)已拉大的貧富差距經(jīng)由畸形的房地產(chǎn)市場的推波助瀾而再次被拉大。更危險的信號是，部分既得利益者在攫取巨額財富后正利用政府對房地產(chǎn)泡沫可能破滅的顧忌直接或間接地綁架政府決策。
可見，今天的中國想要建立好的市場經(jīng)濟，并在經(jīng)濟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型中提高民生福祉，營造健康的制度執(zhí)行環(huán)境，既離不開有效的政府干預(yù)，更離不開好的市場秩序的構(gòu)建與完善。筆者認(rèn)為，業(yè)已進入調(diào)控關(guān)鍵時期的房地產(chǎn)市場，亟須提高政策執(zhí)行力尤其是調(diào)控政策投放的有效性。只有真正把京、滬、穗、深等指標(biāo)城市高企的房價降下來，并切斷盤踞其間的錯綜復(fù)雜的利益鏈，才有可能切實提高政策執(zhí)行效果。為此筆者還想提議，政府在整頓房地產(chǎn)市場秩序的同時，盡快從房地產(chǎn)價值鏈中解脫出來，在注意挖掘和提升傳統(tǒng)工業(yè)增長潛力和利潤空間的同時，深耕戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)競爭力的打造，充分重視服務(wù)業(yè)特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)在實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型中的重要作用，以求逐步擺脫經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的深度依賴。