有人做過(guò)統(tǒng)計(jì)，截至上周房地產(chǎn)調(diào)控“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，過(guò)去十年間，中央政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的各種大調(diào)控措施就相繼出臺(tái)過(guò)九個(gè)“批次”。實(shí)際上，如果加上從2002年底推出的有關(guān)房貸利率上調(diào)算起，調(diào)控次數(shù)還不止九次。一國(guó)對(duì)于一個(gè)行業(yè)如此長(zhǎng)期、頻繁制定調(diào)控政策，在近代經(jīng)濟(jì)史上并不多見(jiàn)。這一方面顯現(xiàn)出政府對(duì)關(guān)乎民生產(chǎn)業(yè)的重視，另一方面也反映出政策對(duì)于現(xiàn)實(shí)的無(wú)奈。新華社就發(fā)文感慨：十年九調(diào)，房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲。
　　從純粹的技術(shù)角度看，十年來(lái)的調(diào)控政策幾乎始終建立在一塊基石之上，這就是購(gòu)房需求。無(wú)論是提高房貸利率，還是“限購(gòu)”、“限貸”甚至“限價(jià)”，從傳導(dǎo)機(jī)制上講，都是要削弱房地產(chǎn)需求，以此來(lái)達(dá)到限制房?jī)r(jià)的目的。依據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，這是非�？煽康倪壿�。然而嚴(yán)酷的現(xiàn)實(shí)一次次告訴我們：這個(gè)邏輯并不可靠。
　　記得五年前，我和一些熱愛(ài)金融學(xué)的年輕學(xué)者們一起從金融學(xué)的角度多次公開(kāi)討論房地產(chǎn)的特殊屬性，即資產(chǎn)屬性。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)于市場(chǎng)主流購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)是資產(chǎn)而非商品，因而其價(jià)格形成機(jī)制自有其自身規(guī)律。今天，我愿再次重復(fù)這個(gè)已用十年實(shí)踐證明是正確的結(jié)論：經(jīng)濟(jì)學(xué)供求原理對(duì)于商品價(jià)格是對(duì)的，但對(duì)資產(chǎn)價(jià)格來(lái)說(shuō)是大錯(cuò)而特錯(cuò)的。因此，今后在制定房?jī)r(jià)調(diào)控政策時(shí)，再不能用供求均衡原理來(lái)支撐了。
　　但這里也有爭(zhēng)議：房地產(chǎn)原本就是商品，怎么就成了資產(chǎn)呢？或者，既然商業(yè)地產(chǎn)可以作為商品，為什么在定價(jià)時(shí)就不該遵循供求原理呢？其實(shí)，這是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)一個(gè)怪相，即有些東西既可作為商品，也可當(dāng)成資產(chǎn)。當(dāng)你試圖享用其效用時(shí)，其商品屬性的一面就顯現(xiàn)出來(lái)；而當(dāng)你把它作為保值、增值對(duì)象時(shí)，其資產(chǎn)屬性就在沖你微笑。問(wèn)題是，當(dāng)一件東西同時(shí)具有兩種屬性時(shí)，誰(shuí)在其價(jià)格形成機(jī)制中發(fā)揮作用呢？那就要看市場(chǎng)上那個(gè)最高出價(jià)是由哪種屬性決定的了。
　　有人買(mǎi)房是為了住，對(duì)他們來(lái)說(shuō)房屋就是商品；但有人買(mǎi)房是為了日后升值拋售，房子對(duì)這些人來(lái)說(shuō)就是資產(chǎn)。那具有雙重屬性的房子的價(jià)格到底由誰(shuí)說(shuō)了算呢？很不幸，是后者，就是把房子當(dāng)資產(chǎn)來(lái)投資的人。因?yàn)轭A(yù)期升值，所以這些人愿出更高的價(jià)格。這么一來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上最高價(jià)格也就由這部分人決定了，因此輿論將這些人稱(chēng)為“炒客”，或更有傾向性的“投機(jī)者”。但從價(jià)格機(jī)制的角度看，實(shí)際上這是房屋的資產(chǎn)屬性發(fā)揮了作用，這也就是為什么以商品屬性為邏輯基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論在房?jī)r(jià)調(diào)控上失效的原因。
　　回顧以控制需求為邏輯基石的調(diào)控政策，不論“限購(gòu)”、“限貸”，看似一個(gè)比一個(gè)嚴(yán)厲，但都未觸及資產(chǎn)價(jià)值的本質(zhì)，最多只能是造成一種市場(chǎng)上“流動(dòng)性缺失”現(xiàn)象，逼著受困于流動(dòng)性的人以低價(jià)出售房子，就好像以前的典當(dāng)一樣。實(shí)際上參與典當(dāng)者都知道，典當(dāng)物之所以?xún)r(jià)廉不是不值錢(qián)，而是缺錢(qián)所致。一旦市場(chǎng)上的人不缺錢(qián)了，誰(shuí)還典當(dāng)呢？?jī)r(jià)格又從何打下去呢？
　　新近出臺(tái)的“房產(chǎn)所得稅新政”，也沒(méi)有威脅到房產(chǎn)價(jià)值，只是把價(jià)值這塊蛋糕重新分割而已。固然市場(chǎng)會(huì)再次因此而受到?jīng)_擊，但市場(chǎng)一旦稍微冷靜就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這并沒(méi)有破壞房子繼續(xù)升值預(yù)期，甚至類(lèi)似于“陰陽(yáng)合同”之類(lèi)的鉆空子手法很快就會(huì)在二手房市場(chǎng)活躍起來(lái)。
　　所以，現(xiàn)在擺在政策制定者面前的問(wèn)題，是回過(guò)頭來(lái)從問(wèn)題的最根本出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行梳理：抑制房?jī)r(jià)的目的到底是什么？?jī)H是抑制房?jī)r(jià)本身呢，還是解決老百姓住房難的民生問(wèn)題？
　　如果是前者，那就不必在需求上做文章了，而要從房產(chǎn)價(jià)值上動(dòng)腦筋，即用何種辦法抑制房產(chǎn)價(jià)值升值預(yù)期。坦率地說(shuō)，這是件難事，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價(jià)值往往是經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期的函數(shù)，因此只有另外一條路可走，就是房產(chǎn)稅。說(shuō)到底，就是要讓預(yù)期升值的標(biāo)的物不斷“失血”，無(wú)論從哪種資產(chǎn)定價(jià)理論出發(fā)，這種資產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值都要比不失血的資產(chǎn)來(lái)得低。因此，房產(chǎn)稅觸及的是房產(chǎn)價(jià)值這個(gè)核心，而非流動(dòng)性缺失。所以，從理論上講是有效的，至少邏輯上是正確的。
　　如果是后者，那就應(yīng)建立能保證老百姓住上房的市場(chǎng)機(jī)制和社會(huì)制度安排，也就是常說(shuō)的“經(jīng)適房”和“廉租房”。不否認(rèn)這兩種手段在實(shí)踐中都存在著問(wèn)題，但根源不是邏輯上出錯(cuò)誤，而是執(zhí)行人出了問(wèn)題。我們不能因噎廢食，甚至受某些故意為之的別有用心之人的蠱惑而放棄這兩種手段。實(shí)際上，在房?jī)r(jià)遲遲得不到解決的情況下，經(jīng)適房與廉租房的意義只能說(shuō)更大了。
　　回顧十年來(lái)的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，在實(shí)事求是的科學(xué)原則下，我更傾向于探討問(wèn)題的本質(zhì)，而本質(zhì)中的本質(zhì)其實(shí)就是行為的邏輯基礎(chǔ)，當(dāng)我們的行為符合科學(xué)的邏輯時(shí)，就有效，反之，則無(wú)效或失效。尤其是當(dāng)實(shí)踐已證明過(guò)去的行為邏輯有問(wèn)題時(shí)，我們的功課就要從邏輯的修正上做起，這才是科學(xué)的發(fā)展觀和方法論。