縱觀中國樓市，不難發(fā)現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象非常嚴重，即一線城市和少數(shù)重點二線城市的樓市，面對調(diào)控政策的強大壓力，表現(xiàn)極為頑強。去年四季度以來，隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，這些城市的樓市更呈現(xiàn)出價升量增、一派火熱的景象；而其他一些二三線城市的樓市則呈現(xiàn)出不同程度的疲弱狀態(tài)，不僅成交量迅速萎縮，而且價格也顯著下跌，個別地方更出現(xiàn)了“空城”、“鬼城”等可怕景象。
“冰火兩重天”成因
我國樓市兩極分化并非偶然，它和不同城市的聚集能力、土地供應(yīng)能力以及所屬樓市的投資性能等因素都有著極為重要的關(guān)系。
市場經(jīng)濟的形成與發(fā)展所帶來的一個社會現(xiàn)象是，勞動者及其家屬可以在一定程度上自由遷徙。從我國改革開放30多年來的實踐來看，主要表現(xiàn)在，一方面大量農(nóng)業(yè)人員從農(nóng)村流向城市，其過程就是轟轟烈烈的城市化運動，這項運動仍在繼續(xù)；另一方面一部分城市人口為了追求更美好的工作和生活從原來居住的城市向其他城市流動。
我國城市數(shù)量眾多，每個城市的情況又都各不相同。為了社會經(jīng)濟管理的需要，國家有關(guān)部門根據(jù)城市規(guī)模的大小以及其政治、經(jīng)濟和文化發(fā)展水平等要素，將其劃分為一線城市、二線城市和三線城市�？傮w而言，一線城市的發(fā)達程度要高于二線城市，二線城市的發(fā)達程度要高于三線城市。很顯然，越發(fā)達的城市對社會公眾的吸引能力和承載能力就越強。因此，一線城市和重點二線城市有著其他二三線城市所難以比擬的人口聚集能力。人口聚集以后首先需要滿足居住需求，其中一部分有資金實力的人為了解決這一問題選擇了自己買房。這就形成了所謂的樓市剛需。從這一角度來看，一線城市和少數(shù)重點二線城市的住房需求能力是要大大強于其他二三線城市的。
隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及樓市的日益興旺，我國居民住房除了作為生活必需品之外，還成了越來越重要的投資品。也就是說，房產(chǎn)具備了投資性能。投資品有兩點非常被投資者所看重：一是流動性；二是增值性。從這兩方面來看，一線城市和少數(shù)重點二線城市的住房都要優(yōu)于其他二三線城市。這是因為一線城市和少數(shù)重點二線城市經(jīng)濟發(fā)展水平高，居民的收入水平、投資意識和投資能力以及社會福利保障水平都強于其他二三線城市，再加上人員流動性更加頻繁、房產(chǎn)更加稀缺，因此，其房產(chǎn)無論是流動性能還是增值能力都非其他二三線城市可比。正是這個原因，這些城市的樓市除了要滿足日益增長的剛性需求之外，還要滿足來自全國各地的投資、投機性需求。供求失衡之下，價格長期走強也就成了必然現(xiàn)象。
從我國樓市的發(fā)展歷史來看，是一線城市和少數(shù)重點二線城市率先啟動了這一輪“牛市”行情的。經(jīng)過10年來的快速發(fā)展，目前這些城市可供開發(fā)的土地已經(jīng)非常有限。因此，土地價格不斷上漲，進而推動房價不斷邁上新臺階也就勢在必然。相比之下，其他二三線城市是近幾年來才讓房地產(chǎn)行業(yè)走上快車道的，因此，其可供開發(fā)的土地相對說來就要富裕得多。為了后發(fā)制人、最大限度地享受我國樓市眼前的“盛宴”，這些城市當(dāng)中有些激進者便想“一口吃下一個胖子”，在很短的時間內(nèi)就造就出一座座規(guī)模宏大的新城來，結(jié)果使得樓市供應(yīng)遠遠超過了實際的需求，市場進入冬季也就不可避免。
從上述三個方面的因素我們不難發(fā)現(xiàn)，一線城市和少數(shù)重點二線城市一方面剛性需求和投資、投機性需要不斷增長。另一方面土地供應(yīng)卻越來越緊張，其結(jié)果必然是在供求關(guān)系作用下，房價呈現(xiàn)出極強的抗調(diào)控能力，一有合適時機就不可抑制土地上漲。而其他一些二三線城市則相反，剛性需求增長有限，投資、投機性需求嚴重缺乏，而樓市供應(yīng)卻一時間數(shù)量驚人，遠遠超過了市場需求。供求失衡之下，市場成交萎縮、價格下跌也就成了必然。
化“冰”滅“火”對策
對于目前一線城市和少數(shù)重點二線城市的樓市“火爆”景象，有不少人仍然持贊賞的態(tài)度。這說明要解決樓市兩極分化問題，首先需要糾正人們在思想上對于我國樓市現(xiàn)狀及未來發(fā)展所存在的一些錯誤認識。
長期以來，人們總是把房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)來看待，其結(jié)果一方面確實帶動了我國經(jīng)濟的高速發(fā)展。但是另一方面也使房地產(chǎn)行業(yè)偏離了正常的運行軌道，具體表現(xiàn)在社會資源過于集中于這一行業(yè)，結(jié)果導(dǎo)致在該行業(yè)得到畸形發(fā)展的同時而其他一些行業(yè)則受到不同程度的擠壓。
與此同時，還有一個惡果是大量住房被長期空置。這些住房有些是掌握在樓市投資、投機者手中，他們目的是待價而沽；有些則是因為賣不出去而滯留在開發(fā)商手里，這些開發(fā)商因為不顧市場需求而盲目開發(fā)，最終只得自食其果。這兩類空置房雖然性質(zhì)不同，但其客觀后果都是一樣的，即造成大量社會資源的閑置浪費。
面對上述這種不良局面，現(xiàn)在是時候徹底改變我們發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的思想觀念了。只有不正確的思想觀念徹底扭轉(zhuǎn)過來，房地產(chǎn)行業(yè)才有可能回歸到正常的軌道上來。
就當(dāng)前而言，最需要做的事情是，針對一線城市和少數(shù)重點二線城市的樓市之“火”而其他一些二三線城市的樓市之“冰”，采取差異化的調(diào)控政策，在買房資格、銀行信貸和樓市稅費等方面加以區(qū)別對待，堅決有保有壓，使前者明顯降溫、使后者逐漸回暖。如此，我國樓市才有可能在整體供求關(guān)系上趨向于均衡。
要徹底解決我國樓市兩極分化問題，依靠現(xiàn)有的調(diào)控政策是遠遠不夠的，它需要的是相關(guān)制度的根本性變革，如改革農(nóng)村土地制度、全面開征房產(chǎn)稅、實行房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)制度、徹底轉(zhuǎn)換政府工作職能、推行“以人為本”的城鎮(zhèn)化建設(shè)等。因為只有進行農(nóng)村土地制度改革才能徹底解決住房用地因壟斷經(jīng)營而價格高企的問題；只有全面開征房產(chǎn)稅才能把很大一部分空置住房從投資、投機者手中擠壓出來，使其進入市場增加供應(yīng)；只有實行房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)制度，才能使一些不合理甚至不合法的住房占用情況暴露于光天化日之下，使其能夠得到徹底改正；只有徹底轉(zhuǎn)換政府工作職能，房地產(chǎn)行業(yè)種種不該由其承擔(dān)的重擔(dān)才有可能被卸下，該行業(yè)才有可能回復(fù)到其正常的運行軌道當(dāng)中；只有推行“以人為本”的城鎮(zhèn)化建設(shè)，才不會盲目搞房地產(chǎn)大躍進，才能使樓市的發(fā)展步伐適應(yīng)而不是超越社會經(jīng)濟發(fā)展的節(jié)奏。
制度的變革需要勇氣，更需要智慧，當(dāng)然也需要時間。樓市的扭曲現(xiàn)象再也不能繼續(xù)下去了。希望有關(guān)部門及眾多關(guān)心我國樓市發(fā)展的人士群策群力，共同推動上述各項制度的變革。如此，我國房地產(chǎn)行業(yè)走上正常的運行軌道才有可能變成現(xiàn)實。