從具體措施上看，“國五條”和國務院17 號文沒有超脫過去8次調控的常規(guī)框架，但卻有兩個非常大的變化：即調控的區(qū)域由“全國一刀切”向一線和二線重點城市轉變；調控標的從新房轉向二手房。這兩個變化反映了2012年以來我國房地產市場運行中出現(xiàn)的新趨勢，即大城市（特別是一、二線重點城市）房地產市場發(fā)展相對中小城市更快，而二手房價格上漲更快，新房在地位上則逐漸邊緣化。
　　大城市房價高，是我國城市化不平衡導致人口和資源在空間上的不均衡集聚的結果。近十多年來，我國40多個大城市發(fā)展的速度和質量要遠遠好于600多個中小城市。因區(qū)位優(yōu)勢（如沿�；蜓亟�而降低外貿運輸成本）和改革開放帶來的制度紅利，部分大城市獲得了內生性發(fā)展；其他大城市（特別是省會城市）的發(fā)展更多靠行政性資源傾斜配置，盡管屬于外生驅動但也享受了資源和人口集聚的紅利。在等級化的行政管理體制下，行政級別越大的城市（如首都、區(qū)域中心城市和省會城市等）獲得的資源越多，一線城市和省會城市資源和人口集聚程度最高，工業(yè)化帶動城市化和產業(yè)結構升級的內生路徑也就自然形成，因此成為國內生產效率最高、就業(yè)機會最多、生活福利最好的城市。作為兼具生產性服務業(yè)和生活性服務業(yè)的房地產業(yè)，必然要在價值上體現(xiàn)附著于其上的較高的單位產值。
　　大城市二手住房價格高漲，表面是住房公共服務配套供需緊張所致，深層原因則是投資模式的弊端長期積累所形成的。除政府主導外，我國經濟增長模式的另一個特征是投資依賴。在分稅制以及看重經濟規(guī)模和速度的政績考核體制下，地方政府做大投資規(guī)模和經濟總量的投資饑渴癥長期難以緩解，總是偏好地鐵、高鐵、高速公路、城市廣場、CBD、工業(yè)園區(qū)和機場等看得見的、經營類的公共設施投資，對于醫(yī)療、教育、社保等看不見的、非經營類公共服務設施投資則沒有激勵。因此，更具普惠性的公共服務設施的投資遠遠跟不上城市人口流入和房地產邊界擴展的速度。由于優(yōu)質的公共資源大多集聚在城市中心區(qū)，而新房供應則越來越遠離中心區(qū)，二手房相對于新房的優(yōu)勢隨之越來越突出。
　　當然，各大城市之間的發(fā)展也很不平衡，一線城市開發(fā)較早，二手房交易占比達到70%左右，其區(qū)位優(yōu)勢相對新房更加突出，近年來二手房價格上漲主要就集中在這些城市。2011年以來，一線城市二手房價格平均漲幅較新房要高出約5個百分點，比如去年北京市三環(huán)內二手房的價格上漲了30%。由于二線城市開發(fā)較晚，中心區(qū)還有可利用土地，二手房交易占比低于50%，區(qū)位優(yōu)勢較新房也并不十分突出，但隨著城市房地產邊界的擴張，這些城市未來二手房價格漲幅也會高于新房。
　　由于政府預算內收入只能滿足“吃飯財政”，所以項目投資需要的資本金只能從預算外解決，土地一級市場滿足了這一需求，不管是基建投資中政府投入的部分，還是招商引資的低地價或免地價。另外，我國政府投資的模式是供給型投資，而非需求導向型投資，很多項目為了投資而投資，方式是將要素價格扭曲，使原本不可行的項目變得可行，短期內會降低失業(yè)率和增加產出。但是，這種繁榮由于無法在長期內擠入消費來回收投資成本，遲早會被“清算”。這就是我們看到的，在分布廣泛和數(shù)量廣大的三四線城市，由于集聚能力不夠、產業(yè)基礎不扎實，出現(xiàn)了大量的空城和鬼城、空蕩蕩的大廣場、無人上座的體育館和出租率低的CBD。
　　在我國快速推進城市化的背景下，即便城市化推進的模式和經濟增長的模式無法改變，即使由于人口紅利結束和適齡購房人群減少，房地產向上的大周期已結束，而人口和資源向一、二線城市集聚的趨勢卻仍然不會改變，這些城市的房價恐怕還將繼續(xù)快速上漲。這樣的房地產分化格局不變，新型城鎮(zhèn)化的目標將漸行漸遠。
　　因此，本輪調控的功夫更多已在詩外，即為新型城鎮(zhèn)化和新的經濟增長模式提前布局和鋪路，最受關注“個人住房交易個人所得稅嚴格征收”這一政策措施可能意正在此。目前，一線城市和重點二線城市的二手房交易有兩個特點，一是二手住房基本集中在中心區(qū)；二是二手住房房齡較長，相對房屋原值增值較大。如嚴格按照20%征收住房交易個稅，這些區(qū)域的二手住房交易將大受抑制，其當然有利于緩解人口過度集中的趨勢，疏導人口向城市外圍遷徙。而其他二線城市和廣大的三線城市，二手房交易規(guī)模占比較小，而二手房房齡也較短，這一政策影響也就小多了。與此同時，我國公共財政近年來對民生的支持力度在逐年加大，寄希望于彌補對城市公共服務設施建設滯后的歷史欠賬。例如，今年政府工作報告指出 “特別是要增加保障改善民生之處”，2013年財政赤字從2011年的4000億增加到1.2萬億，主要投向正是社會公共服務設施�？梢钥隙ǖ氖恰Ｎ磥磉@方面的支出還會增加。在嚴控各級政府支出的背景下，此用意值得深度回味。