1994年美國(guó)實(shí)施的“向機(jī)會(huì)遷居”（MovingToOpportunity，MTO），是由美國(guó)住房和城市發(fā)展部（HUD）設(shè)計(jì)的解決低收入家庭住房問(wèn)題的一項(xiàng)社會(huì)實(shí)驗(yàn)，通過(guò)給居住在貧困社區(qū)的貧窮家庭發(fā)放租房補(bǔ)貼券，鼓勵(lì)這些家庭向非貧困社區(qū)搬遷。
目前，美國(guó)有超過(guò)130萬(wàn)個(gè)家庭依靠這一項(xiàng)目支付房租。當(dāng)家庭找到合適的住房時(shí)，使用HUD發(fā)放的租房補(bǔ)貼券，只需用其總收入的10%支付租金，而公共住房機(jī)構(gòu)將支付余下的住房租金。為維持這一項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，美國(guó)財(cái)政用于此項(xiàng)目的財(cái)政補(bǔ)貼不斷增加，2013年計(jì)劃投入190億美元用于支持這一項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)。
在項(xiàng)目實(shí)施初期，參與此實(shí)驗(yàn)的家庭都居住在極度貧困社區(qū)，大多數(shù)家庭戶(hù)主是婦女，2/3的家庭是非裔美國(guó)人，1/3的家庭是西班牙裔人；此外，這些家庭中有75%的戶(hù)主在領(lǐng)取福利金，40%多的戶(hù)主未完成高中學(xué)業(yè)，而且大多數(shù)有2~3個(gè)小孩。為準(zhǔn)確評(píng)估租房補(bǔ)貼對(duì)貧困家庭的影響，這些家庭分別被隨機(jī)分配到兩組，一組家庭獲得租房補(bǔ)貼券，另一組作為對(duì)比，不能獲得補(bǔ)貼券。
在項(xiàng)目實(shí)施5~7年后的中期評(píng)估發(fā)現(xiàn)，獲得租房補(bǔ)貼券的家庭，其生活狀況比沒(méi)有獲得的家庭有顯著提高。例如，對(duì)生活居住安全感以及住房和鄰里的滿(mǎn)意度都有顯著提高。同時(shí)，對(duì)于減少青少年犯罪行為方面，MTO的效果也較明顯，獲得房租補(bǔ)貼家庭的子女犯罪率比沒(méi)有獲得的家庭低6%~11%。
在項(xiàng)目實(shí)施10~15年后的長(zhǎng)期評(píng)估發(fā)現(xiàn)，獲得租房補(bǔ)貼券的貧窮家庭更愿意搬遷到貧困比例較低社區(qū)居住，這在很大程度上可以降低貧困居民聚居導(dǎo)致貧民窟形成的可能性。獲得補(bǔ)貼券的家庭遷往的社區(qū)平均貧困率為11%，而沒(méi)獲得補(bǔ)貼券家庭所居住的社區(qū)，貧困率高達(dá)40%。
筆者認(rèn)為，美國(guó)MTO項(xiàng)目顯著的效果，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和解決貧困城市家庭住房問(wèn)題有一定的借鑒意義。
一些家庭（貧窮家庭或者年輕的家庭）在收入較低情況下買(mǎi)不起房，我認(rèn)為應(yīng)使用租房補(bǔ)貼券鼓勵(lì)他們租房。這對(duì)我國(guó)樓市發(fā)展至少有以下幾個(gè)方面的好處：
首先，鼓勵(lì)使用租房補(bǔ)貼券可以將住房市場(chǎng)的存量房釋放出來(lái)，作為現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的補(bǔ)充。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上有大量的存量房可供釋放，根據(jù)2011年中國(guó)家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù)，我國(guó)有18.65%的城鎮(zhèn)家庭有兩套或兩套以上的住房，而其中有67.54%的家庭未出租其房屋。如果政府使用租房補(bǔ)貼券，鼓勵(lì)年輕或貧窮家庭租房而非購(gòu)置住房，那么不但能緩解這部分家庭的購(gòu)房壓力，同時(shí)有助于租房市場(chǎng)的發(fā)展。
其次，向家庭提供租房補(bǔ)貼券，有利于促進(jìn)勞動(dòng)力的流動(dòng)，使得勞動(dòng)力資源得到有效配置。家庭受住房的約束較大，影響家庭成員在勞動(dòng)力市場(chǎng)上的流動(dòng)。工作初期購(gòu)房能力不強(qiáng)，也不一定能從事最為適合的工作，在這種情況下購(gòu)房，不僅加重了整個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，也增加了更換工作的成本，影響了整個(gè)勞動(dòng)力市場(chǎng)資源配置的效率。從這個(gè)角度來(lái)看，我認(rèn)為發(fā)展租房市場(chǎng)、使用租房補(bǔ)貼券的辦法能夠緩解這一問(wèn)題，家庭成員更換工作所受約束會(huì)減少，住房導(dǎo)致的勞動(dòng)力流動(dòng)性不足的問(wèn)題能得到有效解決。
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租房補(bǔ)貼券在我國(guó)實(shí)施的可行性 |
目前我國(guó)主要以保障房建設(shè)來(lái)解決低收入家庭的住房問(wèn)題。2011年開(kāi)工建設(shè)保障性住房和棚戶(hù)區(qū)改造房1000萬(wàn)套，計(jì)劃投資1.3萬(wàn)億元，而其中5000億元由中央和地方政府共同承擔(dān)，8000億元由社會(huì)機(jī)構(gòu)和企業(yè)承擔(dān)。根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)，收入位于25%分位數(shù)以下的城鎮(zhèn)家庭，年平均收入約為8800元，全國(guó)大約有5250萬(wàn)的城鎮(zhèn)家庭位于這個(gè)水平以下，這部分家庭的住房負(fù)擔(dān)較大，房貸余額和收入比為1.49，而全國(guó)城鎮(zhèn)的平均水平為0.53。
如果將保障房投資的10%（減少的保障性住房數(shù)量為100萬(wàn)套）進(jìn)行租房補(bǔ)貼，平均每戶(hù)貧困家庭補(bǔ)貼1500元/月，那么將解決720萬(wàn)家庭的租房問(wèn)題。同時(shí)，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶(hù)均住房數(shù)量為1.23套，其中67.54%有二套房的家庭住房未出租，住房空置率約15.5%（0.23×67.54%），據(jù)此推算我國(guó)城鎮(zhèn)二套房空置的數(shù)量約為3260萬(wàn)套，完全可以滿(mǎn)足720萬(wàn)家庭的租房需求。
相比于大規(guī)模修建保障性住房，通過(guò)租房補(bǔ)貼來(lái)幫助低收入家庭解決住房問(wèn)題成本更低，地方政府實(shí)施的靈活性更大，這種間接的調(diào)控和補(bǔ)貼手段或許是一個(gè)不錯(cuò)的思路。