隨著各地發(fā)布“國(guó)五條”實(shí)施細(xì)則滿一個(gè)月，全國(guó)樓市量跌滯漲效果已經(jīng)顯現(xiàn)。然而，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不愿輕易就范，為規(guī)避史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策，將新樓盤(pán)由精裝搖身一變成了毛坯，玩起了表面降價(jià)實(shí)際變相漲價(jià)的“數(shù)字游戲”。對(duì)此，專(zhuān)家認(rèn)為，調(diào)控政策的落實(shí)在短期內(nèi)確實(shí)起到了一定成效，但是一些開(kāi)發(fā)商仍然想方設(shè)法“玩貓膩”，鉆政策的空子。因此，在外敷調(diào)控這副“外用藥”的同時(shí)，也應(yīng)該內(nèi)打土地、財(cái)稅改革等“長(zhǎng)效針”，只有開(kāi)出外敷內(nèi)用、相輔相成的綜合處方，才是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的良藥。
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房?jī)r(jià)“假摔”忽悠政府和買(mǎi)家 |
在調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的北京，一些房產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)了購(gòu)房簽訂兩份合同，將毛坯和精裝拆分支付的“新招”。例如，新近開(kāi)盤(pán)的房山區(qū)某樓盤(pán)，相比于周?chē)科椒矫?萬(wàn)元的房?jī)r(jià)，該樓盤(pán)銷(xiāo)控表上1.6萬(wàn)元的單價(jià)極具吸引力。但是，如果購(gòu)房者認(rèn)為能撿到這樣的“便宜”那就想錯(cuò)了。因?yàn)檫@僅僅是毛坯房的價(jià)格，購(gòu)房者要買(mǎi)下此房，除了簽一份毛坯房合同外，還必須要再簽一份每套35萬(wàn)元的精裝修合同，兩份合同算下來(lái)，和周?chē)績(jī)r(jià)也相差無(wú)幾了，購(gòu)房者無(wú)疑又被開(kāi)發(fā)商“忽悠”了一把。
開(kāi)發(fā)商之所以在精裝修上做文章，就是希望通過(guò)“假降真漲”的貓膩來(lái)規(guī)避?chē)?yán)厲的“限漲令”，以便能順利取得預(yù)售證。但是，這種做法不僅造成了房?jī)r(jià)“假摔”的假象，而且無(wú)形中加大了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，將精裝修款從總房款中剝離出來(lái)，使得精裝修部分根本無(wú)法貸款，增加了購(gòu)房者的壓力，而購(gòu)房發(fā)票無(wú)法體現(xiàn)多繳納的精裝修款，使得未來(lái)房產(chǎn)二次轉(zhuǎn)手時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)被低估，購(gòu)房者繳納的稅費(fèi)反而更多。
盡管房?jī)r(jià)并未明顯下跌，但是不少地方樓市已經(jīng)有了降溫跡象。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，在4月29日到5月5日一周內(nèi)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，六成以上城市成交同比下跌，下跌城市數(shù)量從之前一周的6個(gè)城市迅速擴(kuò)充至26個(gè)。
對(duì)此，中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，5月份首周出現(xiàn)成交量高位回落，主要原因在于各地對(duì)于“國(guó)五條”調(diào)控政策執(zhí)行力度不一，主要的一線城市和部分二線城市都在限制新房預(yù)售價(jià)格上從重從嚴(yán)，導(dǎo)致了短期內(nèi)預(yù)售項(xiàng)目明顯減少。
不過(guò)，張大偉強(qiáng)調(diào)，本輪調(diào)控的難度依然不小。盡管政府希望能限制新房供應(yīng)價(jià)格，但從實(shí)際效果來(lái)看卻是限制了供應(yīng)，房企資金較為寬裕使得房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，短期內(nèi)即使調(diào)控加碼，房企全面選擇降價(jià)的可能性也不大。
對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為并不樂(lè)觀。中國(guó)社科院近期發(fā)布的2013年《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量和結(jié)構(gòu)矛盾積累多年，今年調(diào)控難度進(jìn)一步增大。受宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇影響，部分城市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)較大幅度攀升。
面對(duì)房?jī)r(jià)仍然可能繼續(xù)上漲的壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎陷入了越調(diào)越漲的怪圈。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，調(diào)控若不升級(jí)，房?jī)r(jià)可能將失控。但是調(diào)控政策確實(shí)也存在問(wèn)題：一是抑制需求，而增加有效供應(yīng)不足；二是過(guò)多使用了行政手段，而對(duì)經(jīng)濟(jì)手段重視不夠。宏觀調(diào)控本身很難掌握火候，市場(chǎng)冷時(shí)加柴，可一不小心火勢(shì)就會(huì)失控；市場(chǎng)熱時(shí)澆水，弄不好又會(huì)熄火。因此，應(yīng)進(jìn)一步完善住房制度，盡快形成保障房和商品房的供應(yīng)雙軌制，建立起調(diào)控市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰也認(rèn)為，一方面要嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸政策；另一方面要加快使已建成的保障房投入供應(yīng)，而相應(yīng)的考核、問(wèn)責(zé)等程序也要及時(shí)跟進(jìn)，發(fā)揮實(shí)效。
此外，中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟則認(rèn)為，必須遏制樓市作為“投資品屬性”的不斷膨脹。通過(guò)建立健康的資本市場(chǎng)，豐富人們投資渠道，從而為樓市合理“減壓”。
專(zhuān)家普遍認(rèn)為，要解決當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下的困局，不能一味地“限價(jià)”“限購(gòu)”，而應(yīng)該在加快“土地財(cái)政”改革、實(shí)施房產(chǎn)稅、拓寬百姓投資渠道等多方面采取措施，從而建立起房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，通過(guò)調(diào)控和市場(chǎng)兩只手協(xié)調(diào)配合才能奏效。