考察上世紀(jì)70年代以來(lái)國(guó)外發(fā)生的重大金融危機(jī)，無(wú)一例外都與房地產(chǎn)泡沫有關(guān)。目前看，我國(guó)很多城市房?jī)r(jià)之高，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通家庭的承受能力。無(wú)論是用房?jī)r(jià)收入比還是住房租售比指標(biāo)看，顯然都已超過(guò)了國(guó)際公認(rèn)的合理范圍。因此，當(dāng)務(wù)之急是要切實(shí)采取有效手段抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，引導(dǎo)房?jī)r(jià)逐步回落，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定。

　　近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終是全民繞不過(guò)去的話題與焦點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2012年6月以來(lái)，我國(guó)百城新建住宅均價(jià)已連續(xù)第11個(gè)月環(huán)比上漲。特別是部分一線城市，房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通民眾的購(gòu)買力，呈現(xiàn)出虛擬化的運(yùn)行特征，蘊(yùn)涵了較大的金融風(fēng)險(xiǎn)�？疾煲蚍康禺a(chǎn)泡沫破滅引發(fā)金融危機(jī)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，不難發(fā)現(xiàn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)治理，抑制房地產(chǎn)泡沫，是確保我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定的必要前提。

房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)與金融危機(jī)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)

　　考察20世紀(jì)70年代以來(lái)的金融危機(jī)，無(wú)一例外，均與房地產(chǎn)泡沫破滅密切相關(guān)。無(wú)論是1973年-1975年英國(guó)倫敦辦公樓市場(chǎng)投機(jī)泡沫還是1990年以來(lái)的日本房地產(chǎn)泡沫破滅，均引發(fā)了銀行體系的金融危機(jī)，進(jìn)而影響到宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。
　　1.上世紀(jì)美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破滅的影響
　　1982年-1992年期間，美國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)需求也隨之大幅增加。在此期間，美國(guó)金融自由化進(jìn)程加快,也在一定程度上推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。為刺激經(jīng)濟(jì)，美國(guó)政府?dāng)U大內(nèi)需，并實(shí)行減稅，與此同時(shí)由于石油價(jià)格上漲帶動(dòng)物價(jià)上漲，促使房地產(chǎn)價(jià)格急劇上漲。在此過(guò)程中，金融機(jī)構(gòu)大量介入房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域，房地產(chǎn)貸款大幅增加。
　　但隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂，房?jī)r(jià)大幅下跌，金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)不良貸款大幅增加。由于金融自由化使得金融部門抵御風(fēng)險(xiǎn)能力大大降低。面對(duì)日益增長(zhǎng)的壞賬，金融機(jī)構(gòu)不得不收縮信貸規(guī)模，提高信貸標(biāo)準(zhǔn)，減少房地產(chǎn)貸款，最終形成信用危機(jī)。
　　這次美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)金融穩(wěn)定影響巨大。很多商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)倒閉，呆賬和壞賬大量增加。1998、1989和1990年分別倒閉的221、207和169家銀行中很大一部分是由于房地產(chǎn)為主的不良貸款急劇增加所造成。從1981年到1989年，儲(chǔ)蓄和貸款協(xié)會(huì)共倒閉998家，虧損額高達(dá)2000億美元。1991年第一季度，美國(guó)前八大銀行呆賬總額為18億美元，比上年同期增加37.8%。其中作為美國(guó)最大商業(yè)銀行的花旗銀行其呆賬增加7.52億美元，使其呆賬總額達(dá)到70億美元。
　　2.日本房地產(chǎn)泡沫破滅存在深遠(yuǎn)影響
　　20世紀(jì)80年代，日本出現(xiàn)了明顯的房地產(chǎn)泡沫。80年代后半期,受“廣場(chǎng)協(xié)議”影響,日元急劇升值。原先對(duì)日元的較弱預(yù)期被較強(qiáng)預(yù)期所替代。隨后，企業(yè)、居民、金融機(jī)構(gòu)、政府等各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體對(duì)經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行的樂(lè)觀預(yù)期逐漸得到強(qiáng)化。大型企業(yè)融資渠道在1980年左右得到極大拓寬，大型企業(yè)直接融資需求大幅增加，而銀行對(duì)“大企業(yè)金融脫媒”則抱有強(qiáng)烈的危機(jī)感。但是，銀行從事證券業(yè)務(wù)只得到階段性許可，積極發(fā)放以房地產(chǎn)做擔(dān)保的中小企業(yè)貸款以及房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)貸款成為銀行的必然選擇。
　　而寬松的貨幣政策在促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格急劇上升中也發(fā)揮了不可忽視的作用。1986年，日本地價(jià)與物價(jià)指數(shù)之比為25.2，1990年該比例上升至68.2，短短三四年時(shí)間上漲了將近3倍。在地價(jià)上漲最高峰值時(shí)，日本土地價(jià)值約為美國(guó)地價(jià)總額的4倍多。
　　1990年以來(lái)，為減少房地產(chǎn)泡沫，日本銀行大幅度提高利率，并實(shí)行緊縮貨幣政策，房地產(chǎn)泡沫隨之破裂，對(duì)日本金融穩(wěn)定產(chǎn)生嚴(yán)重影響。由于房地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系密切，據(jù)日本銀行和大藏省統(tǒng)計(jì)，金融機(jī)構(gòu)在泡沫經(jīng)濟(jì)中以直接或間接方式投入到房地產(chǎn)業(yè)的貸款高達(dá)152兆日元，不良債權(quán)占79兆日元。
　　其中情況最為嚴(yán)重的是運(yùn)營(yíng)銀行資金從事附帶的不動(dòng)產(chǎn)資金貸款的“住宅專門金融機(jī)構(gòu)”。土地價(jià)格的大幅下跌，抵押貸款違約率居高不下，金融機(jī)構(gòu)巨額壞賬成為影響金融穩(wěn)定的一個(gè)重要因素，并危及整個(gè)金融體系的流動(dòng)性和安全性，極大地破壞了銀行信用制度，金融系統(tǒng)中存在的“債務(wù)鏈”被逐級(jí)放大。
　　3.歐洲債務(wù)危機(jī)也有房地產(chǎn)泡沫破滅的影子
　　歐洲債務(wù)危機(jī)的形成與發(fā)酵，也有歐洲部分國(guó)家房地產(chǎn)泡沫破滅的影子。2000年以前，歐洲各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格較為穩(wěn)定。但21世紀(jì)初，歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象，部分歐洲國(guó)家的房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，價(jià)格水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)前兩輪周期中的峰值，與長(zhǎng)期趨勢(shì)的偏離程度也達(dá)到20世紀(jì)70年代以來(lái)的歷史最高水平。
　　尤其是歐洲債務(wù)危機(jī)中處于旋風(fēng)中心的幾個(gè)國(guó)家，如愛(ài)爾蘭、西班牙和英國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格以接近或超過(guò)兩位數(shù)的速度快速上升，年均增速分別達(dá)到10.3%、9.7%和9.2%。1996年第四季度到2005年，西班牙房?jī)r(jià)上漲1.3倍；1998年到2005年，意大利房?jī)r(jià)上漲54%。
　　雖然在2007年前，歐洲各國(guó)房地產(chǎn)波動(dòng)還未造成金融體系的動(dòng)蕩，但房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)金融穩(wěn)定的威脅大為增加。在一些房?jī)r(jià)高漲的國(guó)家，如愛(ài)爾蘭和西班牙，由于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款在金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)組合中的比重過(guò)高，房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)所需的資金，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款和住房抵押貸款都有部分來(lái)自銀行體系，從而房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)很容易轉(zhuǎn)化為銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，給金融穩(wěn)定帶來(lái)潛在的威脅。
　　以深陷歐債危機(jī)的西班牙和愛(ài)爾蘭為例，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)已經(jīng)埋下了未來(lái)危機(jī)爆發(fā)的種子。截至2005年12月，西班牙房地產(chǎn)抵押貸款占儲(chǔ)蓄銀行和建筑資金融資合作社資產(chǎn)的很大一部分，分別達(dá)到29.4%和30.3%，商業(yè)銀行比例較低，只有14.2%。同時(shí)，房地產(chǎn)部門占生產(chǎn)部門貸款的比例顯著上升，1998年房地產(chǎn)部門貸款占生產(chǎn)部門貸款的21.5%，2005年這一比率上升到42.9%，其中建筑部門為16.7%，房地產(chǎn)服務(wù)部門為26.2%。
　　綜合來(lái)看，房地產(chǎn)貸款（住房抵押貸款和房地產(chǎn)部門貸款）占商業(yè)銀行資產(chǎn)的23.7%，占儲(chǔ)蓄銀行的44.9%，占建筑資金融資合作社資產(chǎn)的43.5%。截至2005年12月末，愛(ài)爾蘭的住房抵押貸款占銀行貸款的37%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占17%，建筑部門貸款占5%。如果把房地產(chǎn)類貸款占整個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款的比重稱為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露程度，那么愛(ài)爾蘭的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露程度從2000年的37%上升到2005年的50%多，這一比率比起亞洲金融危機(jī)前一些國(guó)家的信貸風(fēng)險(xiǎn)暴露程度還高。

采取積極穩(wěn)妥措施，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸

　　針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的判斷，可謂是仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。糾結(jié)于事實(shí)的判斷與否，并不會(huì)減少我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛藏的金融風(fēng)險(xiǎn)。目前看，很多城市的房?jī)r(jià)之高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通家庭的承受能力。無(wú)論是用房?jī)r(jià)收入比還是住房租售比指標(biāo)看，顯然已經(jīng)超過(guò)了國(guó)際公認(rèn)的合理范圍。因此，當(dāng)務(wù)之急是要切實(shí)采取有效手段抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，引導(dǎo)房?jī)r(jià)逐步回落，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定。
　　一是要建立科學(xué)合理的地方政府債務(wù)形成機(jī)制�，F(xiàn)在土地出讓收入已經(jīng)成為地方政府預(yù)算資金的主要來(lái)源。地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)上漲促進(jìn)地價(jià)上升，是一個(gè)相互支撐的循環(huán)。只有建立起科學(xué)合理的地方政府債務(wù)形成機(jī)制，切斷地方政府在土地一級(jí)市場(chǎng)的利益，才能減少地價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)的推升作用。
　　二是更多運(yùn)用差異化的房地產(chǎn)稅收政策。提高房屋持有成本，增加房屋流轉(zhuǎn)費(fèi)用，抑制投資投機(jī)性住房需求，是國(guó)際上房地產(chǎn)治理的基本途徑。比如“國(guó)五條”20%的個(gè)稅政策，本身就是一個(gè)老政策，但市場(chǎng)的誤讀導(dǎo)致二手房掛牌價(jià)格大幅飆升應(yīng)該屬于市場(chǎng)的非理性反應(yīng)。政府保證中低收入人群的住房需求，應(yīng)該更多運(yùn)用差異化的稅收政策，來(lái)增加中高收入人群的住房成本，這也是調(diào)節(jié)收入分配差距的重要手段。
　　三是更多運(yùn)用差異化的金融政策。金融政策關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)融資。沒(méi)有金融的支持和資金的推動(dòng)，房?jī)r(jià)沒(méi)有可能大幅上漲。差異化的金融政策應(yīng)體現(xiàn)在個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款之上，差異的標(biāo)準(zhǔn)除了套數(shù)外，還應(yīng)體現(xiàn)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。能夠買得起的高房?jī)r(jià)人群，不應(yīng)享受金融機(jī)構(gòu)提供的相對(duì)優(yōu)惠的利率和首付款比例。
　　應(yīng)該看到，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越大，需要采取積極穩(wěn)妥措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸。