近日，北京樓市調(diào)控出現(xiàn)了新動(dòng)向。為緩解北京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲壓力，北京市升級(jí)住房限價(jià)令，即經(jīng)北京住建委審批的商品房預(yù)售證，需要提交市長(zhǎng)辦公室，并由分管副市長(zhǎng)審批后才發(fā)放；副市長(zhǎng)審批要點(diǎn)有兩方面，一是該樓盤(pán)預(yù)售價(jià)格，一是前一期項(xiàng)目成交價(jià)格以及周邊樓盤(pán)價(jià)格情況；若預(yù)售價(jià)格超出紅線(xiàn)，商品房預(yù)售證將不能通過(guò)審批。
　　與此同時(shí)，北京市政府?dāng)M在土地出讓前確定其入市價(jià)格，通過(guò)土地出讓、稅收政策優(yōu)惠等措施，保證商品房?jī)r(jià)格處于中低價(jià)位。這些情況表明，在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期尚未根本逆轉(zhuǎn)的背景下，如何采取有效措施確保調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，以北京為代表的一線(xiàn)城市政府正在尋求樓市調(diào)控的新思路。
　　當(dāng)前一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)確實(shí)面臨一定失控風(fēng)險(xiǎn)。去年以來(lái)，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)率先回溫，并在今年初迎來(lái)小高潮，住房成交價(jià)格再上新臺(tái)階。以北京為例，三環(huán)以?xún)?nèi)商品房掛盤(pán)價(jià)格大多在5萬(wàn)元/平米，與上年同期相比單價(jià)差不多提高了1萬(wàn)元。
　　時(shí)下我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利能力下降，A股市場(chǎng)低迷，黃金價(jià)格大幅下降，而我國(guó)M2余額已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)億元大關(guān)。相比較各類(lèi)投資品和工具而言，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，投資回報(bào)較高，社會(huì)各路資金追逐房?jī)r(jià)動(dòng)能十分充足。且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)一致性看好，據(jù)美聯(lián)中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日，上海、廣州和長(zhǎng)沙三地已經(jīng)誕生3個(gè)年內(nèi)地王，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)北京豐臺(tái)區(qū)地塊或成為第4個(gè)地王項(xiàng)目。因此，北京市政府及時(shí)升級(jí)住房限價(jià)令，清晰表明政府立場(chǎng)，有利于向社會(huì)傳遞信號(hào)，引導(dǎo)社會(huì)房?jī)r(jià)預(yù)期，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。
　　一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)失控主要是供不應(yīng)求所致。目前看，北京市住宅供應(yīng)受到兩方面制約。一是二手房供應(yīng)受?chē)?guó)五條政策影響較大。住房轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個(gè)人所得稅政策，有可能會(huì)影響到北京二手房入市規(guī)模。從總量看，北京存量住房規(guī)模較大，但擁有二套及以上房子的人較多，絕大部分人并不符合免稅的條件。由于稅率較高，促使房主由出售轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，減少了二手房市場(chǎng)的供應(yīng)。二是新房供應(yīng)不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京新建住宅庫(kù)存包含(期房住宅現(xiàn)房住宅)合計(jì)套數(shù)為6萬(wàn)余套，處于歷史低位。2013年1~4月，北京市完成住宅投資同比下降6.6%，可能會(huì)影響到未來(lái)市場(chǎng)的供應(yīng)。北京市商品房限價(jià)令政策成效如何，還需時(shí)間和市場(chǎng)檢驗(yàn)。但限價(jià)令政策實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率受到擠壓，有可能會(huì)影響到未來(lái)開(kāi)發(fā)的積極性。
　　一線(xiàn)城市住房市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)尋求新思路。一線(xiàn)城市住房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，除了城市本身的區(qū)位、人文、環(huán)境等因素推動(dòng)外，主要還是旺盛的社會(huì)需求下資金驅(qū)動(dòng)的結(jié)果。北京的住房供應(yīng)面對(duì)的是一個(gè)開(kāi)放的市場(chǎng)，需要滿(mǎn)足來(lái)自北京、全國(guó)甚至是國(guó)際上的需求。
　　由于北京服務(wù)業(yè)比重在70%以上，中等以下收入人群多，中等收入人群比重大，高收入群體人數(shù)也不少，注定了北京住房供應(yīng)必須要分割為三元體系：一是保障性住房體系，主要滿(mǎn)足中低收入人群需求。保障性住房建設(shè)，需要采取有力政策措施鼓勵(lì)社會(huì)資金參與建設(shè)，且以長(zhǎng)期租賃為主，在租賃價(jià)格和出售價(jià)格上進(jìn)行政策性補(bǔ)貼。二是商品房市場(chǎng)體系，主要滿(mǎn)足中等以上收入人群需求。商品房市場(chǎng)要采取稅收政策，放開(kāi)行政管制，允許自由價(jià)格交易，但要根據(jù)交易價(jià)格征收高昂的交易稅和所得稅。與此同時(shí)，要采取積極穩(wěn)妥措施鼓勵(lì)、刺激、促使存量房入市，而征收房產(chǎn)稅可以說(shuō)是一個(gè)比較好的選擇。三是限價(jià)房體系，主要滿(mǎn)足夾心層的住房需求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北京市社會(huì)結(jié)構(gòu)將日益呈現(xiàn)出“橄欖型”，中等收入人群比重將加大。這部分人群對(duì)北京市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)意義重大。
　　據(jù)報(bào)道，北京市政府正在研究“限價(jià)序列管理”，這表明北京樓市調(diào)控機(jī)制正由二元向三元轉(zhuǎn)變，即由此前“商品房+保障房”的二元調(diào)控模式，向“滿(mǎn)足中低收入群體的保障房+滿(mǎn)足夾心層住房需求的限價(jià)房序列+滿(mǎn)足中高收入群體的商品房”三元調(diào)控機(jī)制轉(zhuǎn)變。對(duì)此，市場(chǎng)與老百姓均應(yīng)以積極心態(tài)來(lái)面對(duì)。