針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，為防止房價(jià)持續(xù)上漲，有效管理市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，今年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了包括穩(wěn)定房價(jià)、抑制投資需求、強(qiáng)化供給在內(nèi)的五條措施（簡稱“國五條”）。為落實(shí)國五條，2月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，提出了六條細(xì)則。國五條和國辦六條細(xì)則的出臺(tái)，在社會(huì)上引起很大反響，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響正在顯現(xiàn)出來。
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近期房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)“國五條”的主要反應(yīng) |
房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)最強(qiáng)烈的主要集中在二手房所得稅征收、二套房差別化信貸政策以及擴(kuò)大限購范圍等幾個(gè)方面。
——對(duì)按20％征收住房交易收益?zhèn)�人所得稅的反應(yīng)強(qiáng)烈
由于此項(xiàng)措施將加大住房交易成本，在地方具體實(shí)施細(xì)則尚未出臺(tái)的“空窗期”內(nèi)，引發(fā)了部分城市二手房交易量激增的“末班車”效應(yīng)。以北京市為例，3月中旬北京市二手房周交易量達(dá)到1．3萬套，周環(huán)比上漲35．1％，而新建商品房成交量則并未出現(xiàn)明顯變化。隨著地方二手房個(gè)稅政策的出臺(tái)和實(shí)施，住房投資收益將受到擠壓，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁等現(xiàn)象也會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)出來。
對(duì)于國辦六條細(xì)則提出的住房交易個(gè)稅規(guī)定，各方的擔(dān)心主要集中在三個(gè)方面：一是擔(dān)心誤傷剛性需求和改善型需求。人們擔(dān)心在住房供需緊張的城市，稅收負(fù)擔(dān)可能轉(zhuǎn)嫁給購房者，會(huì)使剛性需求和改善性需求家庭面臨更高房價(jià)的困擾。同時(shí)，政策不僅壓縮了投資、投機(jī)者盈利空間，而且也容易導(dǎo)致改善型需求者的購房能力下降。二是擔(dān)心會(huì)抑制二手房的供應(yīng)量。征稅必然增加二手房交易成本，部分業(yè)主出售存量房的積極性會(huì)下降。三是擔(dān)心“陰陽合同”等現(xiàn)象會(huì)加劇。由于住房交易個(gè)稅的稅基是前后兩次交易的價(jià)差，部分業(yè)主會(huì)通過“陰陽合同”來避稅，將削弱政策對(duì)投資、投機(jī)的遏制效果。
——市場(chǎng)對(duì)二套房信貸政策從緊的預(yù)期增強(qiáng)
國辦六條細(xì)則要求，對(duì)于房價(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。從國家統(tǒng)計(jì)局3月18日公布的住房市場(chǎng)情況看，2月份70個(gè)大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比上漲的城市有66個(gè)，占比達(dá)到94．3％。其中，北京、廣州環(huán)比上漲3．1％，漲幅居首；上海和深圳的環(huán)比漲幅緊隨其后，分別為2．3％和2．2％。部分城市住房價(jià)格上漲壓力加大，增強(qiáng)了市場(chǎng)對(duì)二套房信貸從緊的預(yù)期。目前，一些銀行開始等待本地二套房貸的具體實(shí)施辦法，以至于出現(xiàn)了“惜貸”現(xiàn)象。一旦二套房信貸從緊，將影響居民家庭二套住房的購買能力。按照貸款利率6．55％，貸款80萬元，30年等額本息還款測(cè)算，假如二套房貸款利率提高到1．2倍利率（目前是1．1倍利率），其還款壓力比首套85折優(yōu)惠利率高出26．6％，可見提高二套房利率對(duì)于還款壓力的影響較大。因此，在現(xiàn)在二套房“既認(rèn)房、又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)下，改善性需求將被進(jìn)一步抑制。
——更嚴(yán)格的限購政策將使交易量有所下降
國辦六條細(xì)則明確要求，限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，此前一些城市的限購范圍僅限于核心城區(qū)，這意味著限購區(qū)域范圍將有所擴(kuò)大。同時(shí)，除了省會(huì)城市、直轄市、計(jì)劃單列市以外，其他供需矛盾突出、房價(jià)上漲壓力較大的城市也將面臨限購政策。另外，從嚴(yán)調(diào)整的限購措施將打破一些城市的住房供求格局，住房市場(chǎng)將面臨新一輪的調(diào)整和平衡過程。在地方細(xì)則出臺(tái)和實(shí)際作用發(fā)揮之前，買房者持幣觀望的心態(tài)將會(huì)增強(qiáng)，導(dǎo)致在未來一段時(shí)間交易量有所下降。
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進(jìn)一步完善“國五條”調(diào)控細(xì)則需要關(guān)注的問題 |
避免誤傷剛需和改善性需求、確保相關(guān)住房政策實(shí)施效果等是需要關(guān)注的問題。
——應(yīng)盡量避免誤傷剛需和改善性需求
現(xiàn)階段，重點(diǎn)支持首套、自住、中小戶型置業(yè)需求已經(jīng)成為共識(shí)，但對(duì)于如何促進(jìn)改善性需求合理釋放尚無明確措施。例如，大部分改善住房條件的家庭都必須賣掉以前的小房子，而新的二手房交易個(gè)稅政策和二套房信貸政策實(shí)質(zhì)上是限制了這類改善性消費(fèi)行為，也正是因?yàn)檫@種針對(duì)改善性需求的支持政策不夠明確，在一定程度上導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌。
——應(yīng)充分考慮我國住房制度改革的特殊性
在我國住房存量中，有相當(dāng)大一部分是住房制度改革中出售給個(gè)人的公房（即“房改房”）。當(dāng)時(shí)出售公房的價(jià)格相對(duì)較低，實(shí)際上是對(duì)以往“重積累、輕消費(fèi)”階段廣大職工長期低工資給予的一種補(bǔ)償。這類住房如果按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格出售，成交價(jià)差會(huì)較大，個(gè)稅會(huì)較高。但這是制度轉(zhuǎn)換和歷史原因形成的，并非是投機(jī)造成的結(jié)果。如果按照新的個(gè)人所得稅率征收，將導(dǎo)致對(duì)原有老職工利益的沖擊，不僅有失公平，也容易引發(fā)新的利益矛盾，應(yīng)在實(shí)施細(xì)則制定中給予考慮。
——應(yīng)確保相關(guān)住房政策實(shí)施效果
住建、稅務(wù)、銀行、公安、社保等部門要建立分工明確、協(xié)調(diào)有力、信息順暢的住房監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制，確保購房資格審查、稅收征管、差別信貸等政策的實(shí)施效果，彌補(bǔ)隱瞞真實(shí)信息、違規(guī)補(bǔ)交社保、制定陰陽合同等政策漏洞。
建立全國統(tǒng)一、規(guī)范的個(gè)人住房信息統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，避免各自為戰(zhàn)、兼容性較差等問題。
——地方應(yīng)盡快細(xì)化“國五條”相關(guān)政策，縮短政策真空期造成的市場(chǎng)波動(dòng)
國五條及國辦六條細(xì)則在信貸、稅收、限購、土地、房價(jià)控制目標(biāo)等方面都給出了基本原則，而地方政府應(yīng)盡快根據(jù)自身住房市場(chǎng)運(yùn)行狀況和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展條件細(xì)化方案，給市場(chǎng)供求雙方以明確的心理預(yù)期，引導(dǎo)合理住房需求順利入市，避免不必要的市場(chǎng)波動(dòng)。
——有條件地支持改善型需求，制定差別化的稅收和信貸政策
建議各地根據(jù)實(shí)際情況，制定唯一住房交易的個(gè)人所得稅免征年限。達(dá)到這個(gè)年限的唯一住房，可免征個(gè)人所得稅；未達(dá)到免征年限的唯一住房，可采取差別化的個(gè)稅稅率，其原則是持有時(shí)間越長，個(gè)稅稅率越低。要進(jìn)一步完善“認(rèn)房又認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定辦法，只要是購買家庭唯一住房，其信貸政策可與首套房相同，但對(duì)于購買大戶型的家庭仍可采取相應(yīng)較高的利率和稅率。
——針對(duì)已購公房交易應(yīng)區(qū)別對(duì)待，制定適宜的稅收政策
應(yīng)適當(dāng)降低已購公房交易時(shí)的稅收負(fù)擔(dān)。例如可考慮按成交總價(jià)款的2％—3％征收。
——加快住房信息化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)
要加大城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，建立全國統(tǒng)一、規(guī)范的個(gè)人住房信息統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，避免各自為戰(zhàn)、兼容性較差的問題。要做到產(chǎn)權(quán)情況實(shí)時(shí)更新，為后續(xù)實(shí)現(xiàn)全國住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，提高科學(xué)決策和監(jiān)管水平做好充分準(zhǔn)備。