雖然與2011年1月26日國務(wù)院出臺的“新國八條”相比，“國五條”還算溫和一些，但是其對普通老百姓的殺傷力明顯存在。2011年“新國八條”出臺前，我國購房需求中投機(jī)性需求較為嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計，2009年年底，我國城市人均住宅建筑面積約30平方米，農(nóng)村人居住房面積33．6平方米。也就是說老百姓真正的剛性需求與改善性需求已經(jīng)很小了，不會超過5％。
2010年我國住房均價已達(dá)5032元，其中70個大中城市房價與上年相比平均上漲10％，“新國八條”出臺后，2012年全國城鎮(zhèn)平均房價才上升為5791元，年均僅僅上漲了7．5％，低于往年增速。同樣，北上廣深等一二線城市價格的增速放緩甚至回落。
2012年，廣州、深圳、北京、上海四地商品房銷售價格分布為14044元／平方米、18900元／平方米、20700元／平方米、22595元／平方米，因此，“新國八條”出臺的確給房地產(chǎn)商、銀行以及投機(jī)性需求以精確打擊。
但是，在政府保障房建設(shè)的不足以及“非飽和”供地政策的制約下，城市居民對一二線城市住房的剛性需求與改善性需求依然強(qiáng)勁。比如北京市的剛性需求與改善性需求就十分明顯。很顯然，這種由于結(jié)構(gòu)性因素出現(xiàn)的需求通過“國五條”去打壓是不合理的。主要理由有三個：第一，這些一二線城市所出臺的細(xì)則已經(jīng)難以打擊投機(jī)性需求和已經(jīng)擁有多套住房的房改房
（即福利分房），所以只能傷及有剛性需求與改善性需求的普通百姓。以北京為例，每年進(jìn)入的50萬人口就是一項很大的需求，再加上外地煤老板等新貴階層源源不斷進(jìn)來買房。北京市房價從2003年到2012年一手房均價漲了365％。同樣，廣州、深圳、上海也漲了261％、233％和341％之多。
第二，地方政府實施細(xì)則往往會出臺包含既得利益者的規(guī)定，化解了“國五條”的威力。盡管與全國其他城市相比，北京推出了號稱“全國最嚴(yán)”的實施細(xì)則，但是細(xì)細(xì)琢磨可以發(fā)現(xiàn)，其實“國五條”被多數(shù)地方政府的細(xì)則架空了。
第三，一二線城市的剛性需求與改善性需求被迫從優(yōu)質(zhì)的二手房轉(zhuǎn)向了一手期房，其實推高了新房的價格。本來很多剛性需求和改善性需求都希望能夠購買交通、教育等資源配備比較好的二手房，但是“國五條”出來就限制二手房供給了，那么這些剛性需求和改善性需求只好選擇了房價更高一些的一手房，一些剛性需求也成了犧牲品。這樣就等于推高了期房價格。
從整體上來說，由于“買漲不買跌”心理的作用，“國五條”推出之后客觀上提高了一二線城市的期房價格，而三四線城市的房價因為資金被抽走反而冷卻下來了。因此，“國五條”對三四線城市的誤傷會使他們本來開始回溫的房市重新趨冷。三四線城市本來就因為資金供應(yīng)、居民消費能力不足等原因，房地產(chǎn)業(yè)一直難以像一二線城市一樣風(fēng)生水起。長期以來，每次房地產(chǎn)調(diào)控最后受影響的往往是三四線城市。
究竟采取何種政策既可以使原有的“新國八條”調(diào)控力度不變，同時又能使一二線城市房價在未來很快降下來？
第一，改革價高者得的競價方式，實現(xiàn)居住或經(jīng)營規(guī)劃最優(yōu)者得的競標(biāo)方式。土地一般分為居住用地、商業(yè)經(jīng)營用地和公益性用地三種，以往高價競得的競價方式主要針對商業(yè)經(jīng)營的需要設(shè)計而成，而對于居住和公益性用地明顯無效。所以國土資源部雖然對公益性用地設(shè)計了劃撥方式，但對居住用地則簡單地劃入商業(yè)經(jīng)營用地范疇，所以房價在價高者得的方式推動下不斷攀升。未來為了抑制博價沖動，可以將參與競價的居住用地與商業(yè)經(jīng)營用地分開來，居住用地采用競標(biāo)方式，商業(yè)經(jīng)營用地完全采用價高者得的競價方式。具體一點，就是居住用地按照開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計來投標(biāo)，誰設(shè)計得最節(jié)約用地、最環(huán)保宜居就把土地交于誰開發(fā)，同時限制價格在中等水平以下；而誰在居住用地中設(shè)計的商業(yè)用途多誰就更難中標(biāo)，即使中標(biāo)價格也更高。而商業(yè)經(jīng)營用地可以繼續(xù)采取現(xiàn)行競價方式，由價高者更易中標(biāo)。
第二，通過制定政策遏制北上廣等一二線城市房價的盲目上漲，嚴(yán)格打擊炒房行為，增加低保收入群體和進(jìn)城務(wù)工人員的保障房建設(shè)。一二線城市房價上漲主要原因是供地不足和保障房建設(shè)不足，所以地方政府要采取兩條腿走路。一條腿就是增加土地供應(yīng)，積極解決符合城市發(fā)展需要的剛性需求；另一條腿就是利用商業(yè)經(jīng)營用地出讓金收入大力補(bǔ)貼保障房建設(shè)，重點解決40％的低收入家庭
（含城市低保家庭與進(jìn)城務(wù)工人員家庭），并根據(jù)收入動態(tài)調(diào)整，禁止轉(zhuǎn)租。
第三，通過全國住房信息聯(lián)網(wǎng)、土地出讓金預(yù)收制度與房產(chǎn)稅改革等措施，促進(jìn)三四線城市逐漸恢復(fù)發(fā)展。通過全國住房信息聯(lián)網(wǎng)控制購房總數(shù)（如不超過三套等）以及在一二線城市購房超過1套的購房需求，鼓勵居民去三四線城市購房。地方政府應(yīng)該將土地出讓金預(yù)收70年改為購房后每年征收，即土地出讓時，受讓人只需繳納一個較低比例的價款，其余價款在合理評估資產(chǎn)價值和預(yù)測土地未來收益的基礎(chǔ)上在剩余年期內(nèi)貼現(xiàn)收取，讓各屆政府班子都能夠享有土地出讓帶來的收入和未來土地增值帶來的效益，即通過代際轉(zhuǎn)移保持土地資源的價值量實現(xiàn)代際共享與均衡發(fā)展。鼓勵三四線城市開發(fā)商積極開發(fā)建設(shè)小面積小戶型住房，以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦褪杖�、低購買力的住房剛性需求。
第四，鼓勵更多的一二線城市改善性需求轉(zhuǎn)移到三四線城市購買住房，免收契稅和房產(chǎn)稅。目前，我國房價泡沫主要集中在一二線城市，但是將改善性需求轉(zhuǎn)移到三四線城市之后，則這種泡沫就基本消失了。因此可以鼓勵更多的一二線城市的改善性需求到三四線城市去買房，這樣既解決了三四線城市房地產(chǎn)市場偏冷的局面，同時也降低了一二線城市購房需求，降低了房價預(yù)期。主要措施包括可以給三四線城市的購房者以較低的契稅和持有稅務(wù)成本甚至免收等。