新國(guó)五條調(diào)控措施中的20%所得稅政策，出臺(tái)已兩個(gè)多月了。在導(dǎo)致成交量暴漲后，全國(guó)住房二手市場(chǎng)交易量急劇萎縮，但住房?jī)r(jià)格卻沒(méi)有下跌。20%所得稅政策動(dòng)機(jī)可能是幫助地方財(cái)政增收，直接目的是通過(guò)加稅限制住房買(mǎi)賣(mài)，意圖控制住房?jī)r(jià)格上漲。這項(xiàng)政策意圖通過(guò)減少需求來(lái)達(dá)到目標(biāo)，但在地方政府依賴(lài)土地財(cái)政的背景下，與過(guò)去的各種控制需求政策一樣，是不可能導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格下降的。
　　住房具商品和金融品兩重屬性。住房具有居住的功能，所以存在著真實(shí)的市場(chǎng)需求，因此可以通過(guò)房?jī)r(jià)收入比、租售比等來(lái)衡量住房?jī)r(jià)格是否合理。在住房?jī)r(jià)格偏離普通人群的購(gòu)買(mǎi)力時(shí)，通過(guò)限制購(gòu)買(mǎi)，壓縮需求便會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下降。所以，從2003年以來(lái)出臺(tái)了不少限制購(gòu)買(mǎi)的政策，如提高房貸利率、提高首付成數(shù)、限制購(gòu)買(mǎi)的套數(shù)、限制外地人買(mǎi)房等等，這些政策都一度造成了幾個(gè)月或一年左右房?jī)r(jià)某種程度下降，但是隨后都有一次兇猛的上升。這說(shuō)明商品屬性導(dǎo)致的供需因素確實(shí)是影響價(jià)格的部分因素，對(duì)其進(jìn)行控制 ，在一定時(shí)間、一定程度上有作用，但商品屬性不是住房最主要屬性，所以不久住房?jī)r(jià)格就會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲。
　　因此很多人認(rèn)為，是住房的金融屬性導(dǎo)致了調(diào)控屢屢失效。因?yàn)樽》績(jī)r(jià)格具有上漲預(yù)期，那些資產(chǎn)雄厚的人，或者是通過(guò)各種手段得到多套房子的人，通過(guò)囤房可以獲得資產(chǎn)增值的收益。在2011年雙限之前，中國(guó)住房市場(chǎng)上確實(shí)盛行炒房，而在2011年推出雙限措施以后，住房市場(chǎng)價(jià)格也確實(shí)下跌了約一年的時(shí)間，這證明炒作因素是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)因素。但從2012年6月起，雙限政策依舊而房?jī)r(jià)指數(shù)又上升，說(shuō)明炒作因素也非造成房?jī)r(jià)上漲的主要因素。
　　因而有人進(jìn)一步指出，是流動(dòng)性泛濫導(dǎo)致了房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升。全球各國(guó)大放流動(dòng)性，在新興經(jīng)濟(jì)體造成了惡性的通貨膨脹，出自對(duì)抗通脹的要求，那么居民必然尋找可以保值增值的東西。由于中國(guó)理想的投資對(duì)象極其有限，大宗的保值工具只有住房，所以必然選擇住房作為對(duì)抗通貨膨脹的工具。
　　把對(duì)抗通貨膨脹作為房?jī)r(jià)上漲的主要原因，在邏輯上是非常站得住腳的，而且可以解釋“十調(diào)九空”、雙限之后房?jī)r(jià)再次明顯上升的怪異現(xiàn)象。雙限以后，市場(chǎng)炒作被遏止、改善性需求也被抑制，有限的一點(diǎn)剛需是推升不了房?jī)r(jià)不斷攀高的，同時(shí)，繁重的稅收也導(dǎo)致住房的金融屬性變成雞肋，然而這些因素都阻止不了房?jī)r(jià)上揚(yáng)。這是因?yàn)�，雖然中國(guó)的住房自給率很高，雖然不容易再買(mǎi)、不容易再賣(mài)，但居民把住房作為保值的工具，普遍具有惜售的心理：老百姓擔(dān)心沒(méi)有了房子之后，現(xiàn)金等財(cái)產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期巨幅貶值，持有房子是維持自己資產(chǎn)不被“通貨膨脹稅”損耗的主要手段甚至是唯一手段。
　　在這種保值心理下，即使真推出所謂的房產(chǎn)稅，也不可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。因?yàn)樗接挟a(chǎn)權(quán)國(guó)家即使開(kāi)征房產(chǎn)稅，一般稅率也不超過(guò)1%，這個(gè)稅率與長(zhǎng)期通脹相比是微不足道的。所以，即使實(shí)行“雙限”、禁止二手房交易、征20%所得稅和房產(chǎn)稅，只要流動(dòng)性不出現(xiàn)長(zhǎng)期下降或平穩(wěn)的趨勢(shì)、通貨膨脹沒(méi)有出現(xiàn)根本性回落或消失，房?jī)r(jià)都是不可能下降的，任何調(diào)控都是難以長(zhǎng)期見(jiàn)效的，也不可能有所謂的“長(zhǎng)效機(jī)制”。
　　2000年1月，中國(guó)的廣義貨幣M2是11.8萬(wàn)億元，2013年4月超過(guò)了100萬(wàn)億元，十余年間增長(zhǎng)了8.68倍，而期間中國(guó)的一線城市住房?jī)r(jià)格大約也增長(zhǎng)了這么多倍，這說(shuō)明兩者之間有密切的正相關(guān)關(guān)系，而且前者為因、后者為果。所以，房市調(diào)控必須正本清源，從流動(dòng)性泛濫和通貨膨脹這個(gè)源頭因素著手。又有數(shù)據(jù)表明，外匯占款是中國(guó)的基礎(chǔ)貨幣和M2增加的主要渠道，所以中國(guó)要控制流動(dòng)性，必須嚴(yán)格控制外匯占款的增幅，而要控制外匯占款的增幅，則必須改變過(guò)去對(duì)于出口和順差的強(qiáng)烈嗜好，改為重視內(nèi)需，追求經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易平衡，為此要進(jìn)行相應(yīng)的政策改革。因此也可以說(shuō)，住房市場(chǎng)的調(diào)控是與流動(dòng)性密切相關(guān)的，而根子則與貿(mào)易和匯率問(wèn)題有關(guān)，要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，必須致力于經(jīng)濟(jì)和貿(mào)易平衡。