全面征收房產稅是健全稅收體系、優(yōu)化財政收入結構的必然選擇，為了讓該稅設計得更加科學、合理，推出時更加平穩(wěn)，征收效果更加良好，政府采取了先行試點的辦法。通過試點可以發(fā)現(xiàn)問題、總結經驗。而試點也選擇了一個范圍從小到大的推進過程。最先試點的城市是上海和重慶，目前有關部門正在積極部署試點范圍的擴大。對此，筆者有以下幾個方面的建議。
房產稅作為稅收的一種，首要目的自然是獲取稅收收入。隨著分稅制的實行、政府機構和人員的不斷膨脹以及政府經濟建設功能的超常發(fā)揮，各地政府紛紛陷入收不抵支的困境。為了解決這一問題，它們尋找到了出賣土地這種既便捷又高效的手段，“土地財政”由此風行一時�！巴恋刎斦币环矫嬗行Ь徑饬说胤秸斦罩Р黄胶獾睦щy，另一方面也產生了許多問題。時至今日，“土地財政”的生存空間已經越來越小，政府收入轉型勢在必行。房產稅就是一個非常重要的收入替代手段。
房產稅的征稅對象是住房，住房同時具備消費和投資兩種功能，是一項非常重要的資源。從國際上看，一些發(fā)達國家對于居民占有住房這種資源總是有這樣或那樣的限制。我國是一個人均土地面積世界排序非常落后的國家，土地資源極為寶貴，因此，限制居民擁有過多的住房，不僅是控制房價的需要，更是合理配置和節(jié)約使用社會資源的需要。因此，房產稅的征收除了獲取稅收收入外，還需要引導居民能夠合理地擁有房產，也就是說對于過多擁有房產的居民要通過稅收的方式進行調節(jié)，以避免過多住房被少數(shù)人不合理地集中占有。在此過程中，房產稅還起到了調節(jié)收入的作用因為擁有更多住房的人繳納了更多的稅收。
正因如此，我們不僅要考察房產稅試點為政府獲取財政收入的能力情況，還要考察它對住房合理化擁有的調節(jié)情況，其中包括對以房產為表現(xiàn)形式的收入進行調節(jié)的情況。重慶房產稅試點方案中規(guī)定存量房中只對獨棟別墅征稅，其主要意義就在于調節(jié)居民收入差異。
上海、重慶房產稅試點工作雖然積累了一些經驗，但從總體上看可以說是不成功的，因為它們在一定程度上起到的是負面作用讓人們嚴重低估了房產稅的作用。為什么會這樣呢？問題就在于它們的試點方案制定得不合理，無法有效體現(xiàn)房產稅應該具有的兩大目標。
上海只對增量房征收房產稅，重慶雖然對存量房也征收房產稅但僅僅限于獨棟別墅，很顯然這種規(guī)定會將絕大多數(shù)的房產排除在房產稅征收范圍之外。就是增量房征稅的門檻也設置得非常高，如重慶規(guī)定只有房價達到當?shù)鼐鶅r兩倍以上的高檔公寓才征稅。由此不難看來，兩地征收房產稅的對象范圍是多么的狹窄。說這種試點只具有象征意義毫不為過。
從稅率來說，上海為0.4%~0.6%；重慶為0.5%~1.2%。其中0.6%和0.5%分別是兩地的主體稅率。這樣的稅率水平顯然是非常低的。
正是因為征稅范圍極為狹窄、稅率又非常低，所以上海、重慶這兩個試點城市的房產稅試點在組織財政收入、引導房地產市場需求以便有效控制房價等主要政策目標方面都沒有起到應有的作用。許多不了解具體情況的人還會由此得出“房產稅沒什么用”這樣一個讓人擔心的結論。
鑒于上海、重慶試點工作存在的缺陷，房產稅試點擴圍城市在試點時必須徹底打破這兩個城市的方案。基本的原則應該是：征收對象不僅包括增量房還要包括存量房；新舊住房當中，不僅別墅、高級公寓要征稅，普通商品房也同樣要納入征收范圍之內。從稅率來講，基礎稅率可以參照上海、重慶確定的主體稅率水平，但是在結果上必須實行累進稅率。簡單概括這兩個方面的原則，可以這樣表述：無論什么性質的住房，以家庭為單位，第一套房免稅、第二套房低稅、第三套及第三套以上重稅且套數(shù)越多稅負越重。
根據(jù)這種原則制定的試點方案，一方面可以有效獲取稅收收入，因為它的征稅范圍大大拓寬了、平均稅率也會因為累進原因而有一定幅度的提高；另一方面也可以有效控制房價同時使社會資源的分布更加合理，因為房子越多稅負越重，這樣就會使一些持有多套住房的人紛紛出售多余的住房，樓市供求關系出現(xiàn)逆轉，房價上漲勢頭自然就被阻止，進而可能會轉變?yōu)橄陆�，剛需們的需求也就能夠更容易得到滿足。如此，住房這種重要的社會資源在不同收入水平的民眾之間分布格局就會逐漸趨向于合理。
上海、重慶都是一線城市，當初進行房產稅試點的主要目的是為了控制房價，所以選擇房價上漲幅度最大的一線城市進行試點完全可以理解。如果僅僅從這個角度考慮問題，那么，現(xiàn)在房產稅試點擴大范圍仍然只需要選擇一線城市即可。因為近年來房價持續(xù)上漲的大多是一線城市以及少量的二線城市，而三四線城市，不少地方房價不僅沒有上漲反而還不同程度地下跌，個別地區(qū)甚至出現(xiàn)了大量房子積壓賣不出去的所謂“鬼城”現(xiàn)象。
然而房產稅的征收目的并不限于控制房價，它更大的作用是為了組織稅收收入，顯然這并不只是一線城市才有的需求。“土地財政”現(xiàn)在雖然仍有存續(xù)的空間，但這種空間已經越來越小，遲早有一天會徹底終結。替代龐大的賣地收入需要多種途徑，房產稅無疑是其中的一種。一二三四線城市相互之間情況差異很大，因此，要全面開征房產稅，不僅一線城市需要通過試點積累經驗，二三四線城市同樣需要。這就要求房產稅試點擴圍一定要涵蓋不同層級的城市。
房產稅試點擴圍需要認真總結上海、重慶正反兩方面的經驗，充分認識到兩地試點方案的嚴重缺陷以及由此帶來的不良效果。否則，不僅難以讓房產稅起到應有的作用，而且還會在社會公眾的心理上形成錯誤的指引。
中央政府簡政放權政策已定，“不該管的堅決不管”、“該歸市場的歸市場”必將成為實際的行動。由此不難預料，房地產市場“限購”、“限貸”等行政手段將難以持續(xù)，引導房地產市場健康發(fā)展還得靠經濟手段，房產稅就是其中一個最為重要的選項。為了使房產稅能夠平穩(wěn)地走上我國市場經濟的大舞臺，我們有必要精心設計、合理操作，先行做好試點工作。試點工作做得好、做到位，房產稅未來所起的作用才會越大、越積極！