城鎮(zhèn)化需要由商人、企業(yè)家拉動，政府只能起到輔助作用。
到一西部小城，新區(qū)內(nèi)空空蕩蕩，圈了很多地建了一片房，在低矮平房中間的坑洼地帶，聚集著還算熱鬧的大排檔夜市，坐著十幾個人。當?shù)剞r(nóng)民年均純收入8000元左右，國企職工月薪4000元算是鐵飯碗，大家擠破了頭拿出數(shù)萬元“人頭費”，想進國有煤炭企業(yè)，雖然現(xiàn)在煤炭行業(yè)并不景氣，煤炭企業(yè)已經(jīng)人浮于事。
這樣的小城市需要大拆大建進行土地城鎮(zhèn)化，還是等待經(jīng)濟增長之后自然城鎮(zhèn)化？
山西大同原市長耿彥波離開大同，留下一地爭議，贊之者稱之鐵腕整治大同，使大同舊貌換新顏，是“大同歷史上最能干事的市長”，旅游與文化城市雛形已現(xiàn)；毀之者稱其只要政績，給城市留下數(shù)百億負債，并且強拆強建不顧民生。
這樣的討論在學界屢見不鮮，一些學者雖然主張城市化應(yīng)該由市場主導，卻津津樂道于幾十萬億的投資，農(nóng)村人成為城市人之后數(shù)倍的消費增長。潛意識中已經(jīng)轉(zhuǎn)向政府主導與大拆大建模式。
城鎮(zhèn)化主要是人的城市化，城鎮(zhèn)化講究的是資產(chǎn)負債表的平衡，與城鎮(zhèn)化過程中提升經(jīng)濟的邊際效率有多高。這些任務(wù)不是政府能夠完成的，必須由市場的力量主導。
中國的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)成為造城運動中的主角。以往的鄉(xiāng)村在開發(fā)商的手下，已經(jīng)成為重要的商業(yè)、旅游重地。以海南陵水等縣為例，原先的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)成為國內(nèi)最重要的旅游地之一，清水灣畔散落著面積動輒數(shù)千畝的大盤，邊上已經(jīng)由政府與開發(fā)商配套建成了軌道交通，醫(yī)院、學校與熱鬧的商業(yè)街，這一趨勢還在長白山、西雙版納等地蔓延，開發(fā)商選擇并打造了中國旅游地產(chǎn)，進而成為中國旅游勝地。
商業(yè)地產(chǎn)同樣如此，不要說萬達、綠地這些大型的CBD建造者，筆者曾經(jīng)與遍布各地的義烏小商品城的某些開發(fā)商交流，他們在進入某個城市所做的盡職調(diào)查，包括當?shù)仡I(lǐng)導人的任期與信用，當?shù)孛耖g商業(yè)的集聚點在什么地方，物流條件如何，以及當?shù)氐娜司杖肱c消費能力，更重要的還有，拿地的價格是多少，商鋪的潛在買家有多少。多年的開發(fā)經(jīng)歷使這些開發(fā)商擁有一支敏感的調(diào)查團隊，甚至能夠通過當?shù)囟鄶?shù)人的餐桌看到消費水平，結(jié)果八九不離十。
除了開發(fā)商之外，企業(yè)家所起的作用不可或缺，企業(yè)集聚、實體經(jīng)濟興旺之地，往往是城鎮(zhèn)化疾速推進之地。企業(yè)需要人才，需要就業(yè)者，出口大發(fā)展時期的東莞、昆山，就是經(jīng)濟高速發(fā)展自發(fā)形成的經(jīng)濟大鎮(zhèn)。
對于中國正在艱難轉(zhuǎn)型的城市而言，紐約、硅谷等舊富新貴沒有借鑒意義，正在轉(zhuǎn)型中的底特律則大有異曲同悲之妙。這個城市既有破敗的老城區(qū)，也有新興的富裕人群集中的北部郊區(qū)，這座汽車上的城市通過稅收優(yōu)惠吸引企業(yè)進駐，規(guī)劃成為新型汽車的研發(fā)中心，金融危機在摧毀傳統(tǒng)制造業(yè)的同時，也逐漸摧毀了當?shù)匦什徽純?yōu)勢的高價工人，人口結(jié)構(gòu)逐漸改變。
4月16日，英國《金融時報》聲稱，底特律的市中心正在恢復(fù)元氣，得益于其所處的中心位置和價格適中的房產(chǎn)，以及效率和生產(chǎn)率的提高。最近一份報告顯示，在底特律市中心居住的年輕人當中，逾40%是大學畢業(yè)生，相比之下，整座城市的這一比例是11%，密歇根州是29%，全美是31%。
中國一些無實業(yè)支撐的鬼城崩盤，而另一些地區(qū)正在撕下鬼城標簽，如鄭東新區(qū)，人口、商業(yè)已經(jīng)度過孕育階段，中部經(jīng)濟的發(fā)展為此地帶來生機。
在城鎮(zhèn)化過程中，政府需要做的事很多——打造相對透明、有信用的商業(yè)環(huán)境：建立城市整體規(guī)劃，使城市能夠在開發(fā)商手中重建的同時還能保持本地特色：央行控制金融杠桿，保證債務(wù)不至于崩盤，而又能讓高效的企業(yè)獲得廉價貸款：建立嚴格的環(huán)保與稅收制度，使城鎮(zhèn)化不帶毒素。當城鎮(zhèn)中的人口需要時，提供便捷的公共交通。
以目前的年度固定資產(chǎn)投資規(guī)模計，未來十年城鎮(zhèn)化總投資40萬億并不是一個大數(shù)字，可以帶來中國經(jīng)濟的健康發(fā)展。前提是，城鎮(zhèn)化的投資主體是自負盈虧的企業(yè)而不是政府，政府堅守基本的底線規(guī)則保障城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。