近期土地市場火熱，折射出開發(fā)商對未來行政調(diào)控手段退出、享受城鎮(zhèn)化“盛宴”的樂觀預(yù)期。應(yīng)當承認，樓市調(diào)控模式從行政主導(dǎo)向市場主導(dǎo)切換已現(xiàn)端倪，但需要警惕的是，調(diào)控轉(zhuǎn)軌不可能朝發(fā)夕至，更不等于政策放松。事實上，轉(zhuǎn)軌成功更需既有政策的護航和市場環(huán)境的平穩(wěn)。
　　樓市調(diào)控轉(zhuǎn)軌的預(yù)期是近期土地市場和新房市場升溫的主要原因�，F(xiàn)行的樓市調(diào)控模式是行政主導(dǎo)，突出表現(xiàn)在限購、限價、限貸“三限”上。這種行政主導(dǎo)的模式對于短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)泡沫放大有一定效果，但也遭遇了“越調(diào)越漲”、假結(jié)婚、假離婚怪相叢生的尷尬。目前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步入“深水區(qū)”，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)強調(diào)去房產(chǎn)化，政府簡政放權(quán)、推動職能轉(zhuǎn)變，樓市調(diào)控模式向市場主導(dǎo)型轉(zhuǎn)軌顯得更為迫切和必要。
　　多種跡象顯示樓市調(diào)控步入轉(zhuǎn)軌期。從今年3月以來的國務(wù)院常務(wù)會議和高層表態(tài)來看，房地產(chǎn)調(diào)控言之甚少，提及時主要強調(diào)兩方面內(nèi)容：一是保障房建設(shè)，強調(diào)加快落實建設(shè)任務(wù)，健全分配制度，推進公租房、廉租房并軌；二是加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制。房產(chǎn)稅改革試點下半年可能會有實質(zhì)動作，此項改革被視為樓市調(diào)控模式加速向市場主導(dǎo)切換的風(fēng)向標�？梢灶A(yù)期，市場主導(dǎo)的調(diào)控模式將以保障房為核心，以保有環(huán)節(jié)征稅為抓手。
　　調(diào)控轉(zhuǎn)軌不能誤解為調(diào)控放松，恰恰相反，著眼于樓市短期穩(wěn)定的周期性政策應(yīng)保持穩(wěn)定，以防止房價脫韁式上漲，保障市場環(huán)境的平穩(wěn)，為調(diào)控模式的成功切換護航。歷次房地產(chǎn)調(diào)控顯示，行政主導(dǎo)的模式將重心放在抑需求上，在地方財稅體系等長期制度改革未完成的情況下，如果匆匆放開“三限”，房價的報復(fù)性反彈恐難避免。
　　從目前的市場走勢看，一線城市的樓市環(huán)境有脫離“平穩(wěn)”狀態(tài)的風(fēng)險，而“平穩(wěn)”狀態(tài)是調(diào)控部門、開發(fā)商、購房者都能接受的市場環(huán)境。風(fēng)險的直接表現(xiàn)就是搶地大戰(zhàn)和房價上漲預(yù)期再度強化。公開資料顯示，北京、上海、廣州等地在5月份出現(xiàn)總價或單價“地王”，并且前5個月的土地出讓收入逼近去年全年水平。部分熱點區(qū)域地塊樓面價短短1個月上漲近50%，超過兩個月前的在售商品房價格。地價上漲強化了房價上漲預(yù)期，并與目前新房市場量價齊升的局面疊加，加劇一線城市樓市可能“不穩(wěn)”的擔(dān)憂。此外，不少地方對新型城鎮(zhèn)化的認識仍未打破“造城運動”的思維，做大土地收入“蛋糕”的動力強勁。一些地方政府追求GDP增長的政績觀也尚未打破，舍不得房地產(chǎn)這個政績工具，落實樓市調(diào)控政策不積極。
　　鑒于此，目前探討行政調(diào)控的全面退出不合時宜，更可行的是在堅持市場邏輯的前提下，對既有政策進行完善和修正。例如，優(yōu)化預(yù)售證管理，加大市場供給；強化閑置土地監(jiān)管，重罰囤地行為。當然，更緊迫的是又好又快地推進房產(chǎn)稅改革試點擴圍，使其發(fā)揮樓市“穩(wěn)定器”作用。